Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда недвижимости в 2023 году: пошаговая инструкция для арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды недвижимого имущества с коммунальными платежами представляет собой юридический документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором. В 2023 году такой договор становится особенно актуальным, так как в условиях роста коммунальных платежей и инфляции стороны стремятся установить четкие правила оплаты и использования недвижимости.
Понятие и назначение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами
Договор аренды недвижимости с коммунальными платежами является юридическим документом, заключаемым между арендодателем и арендатором, устанавливающим условия использования арендованного нежилого помещения, здания или сооружения. Одной из особенностей такого договора является включение в арендную плату платежей за коммунальные услуги, которые обычно включают в себя расходы на электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение, уборку и другие аналогичные услуги.
Основной целью договора аренды недвижимости с коммунальными платежами является установление прав и обязанностей сторон, а также обеспечение гарантий и защиты интересов каждой из сторон в процессе арендного отношения. Арендатор, заключив такой договор, получает право использования арендованного объекта с возможностью субаренды, если это предусмотрено условиями договора. Арендодатель же обязуется предоставить арендатору объект недвижимости в соответствии со соглашением и обеспечить его коммунальными услугами.
Прекращение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами
Прекращение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами является важным этапом заключения и окончания арендного соглашения. Вся ответственность по уплате коммунальных платежей лежит на арендаторе, и их своевременное уплаты является обязательным условием договора аренды.
Кроме этого, договор аренды может быть прекращен по различным причинам, таким как неисполнение арендатором своих обязательств, нарушение условий договора, неуплата арендной платы и коммунальных платежей в установленные сроки.
В случае прекращения договора аренды недвижимости с коммунальными платежами, арендатор обязан уведомить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор. Такое уведомление должно быть сделано в письменной форме и доставлено арендодателю не позднее чем за 30 дней до фактической даты прекращения договора.
В случае прекращения договора аренды недвижимости с коммунальными платежами, арендодатель имеет право провести проверку коммунальных платежей и состояния недвижимости перед возвратом залога или страхового депозита. В случае выявления задолженности по коммунальным платежам, арендодатель вправе удержать соответствующую сумму из залога или страхового депозита.
Прекращение договора аренды недвижимости с коммунальными платежами должно быть проведено в соответствии с законодательством и условиями договора. Обе стороны обязаны соблюдать процедуру прекращения договора, арендатор должен освободить арендуемое помещение и передать его в том же состоянии, в котором оно было получено, за исключением нормального износа.
В случае неправомерного прекращения договора аренды недвижимости с коммунальными платежами, сторона, которая прекратила договор без уважительных причин или вопреки условиям договора, может быть привлечена к материальной ответственности и возмещению убытков другой стороне.
Что такое договор аренды на часть нежилого помещения
Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами. Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату. С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.
Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:
- чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
- чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
- границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
- часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
- все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).
Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года. Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре. Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.
Что такое обособленность в 2023 году
Признаками помещений, как объектов недвижимости, являются изолированность и обособленность от остального объема здания, либо других помещений. В нормативных актах отсутствует официальная трактовка этих понятий, однако можно воспользоваться разъяснениями, которые включены в Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14:
- под помещением понимается часть объема объекта недвижимости, ограниченная строительными конструкциями и имеющая определенное целевое назначение (например, жилое помещение);
- изолированность подразумевает наличие возможности ограничить доступ в помещение владельцам других объектов;
- обособленность будет подтверждена, если помещение имеет ограждающие стены, перегородки или перекрытия.
Аналогичная позиция была косвенно подтверждена Приказом МЭР от 29.11.2010 № 953.
Таким образом, если часть помещения не будет ограждена стенами от остального объема в здании или других помещений, она будет являться необособленной. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает единственный случай, когда такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН – если заключен договор аренды, по которому необособленная площадь передается во временное пользование арендатору.
Выделим ключевые правила кадастрового учета в отношении части помещения:
- при передаче части объекта в аренду не обязательно проведение строительных работ с установкой постоянных или временных ограждений – местоположение части объекта будет определено в договоре и сведениях технического плана;
- учет проводится на временной основе и будет действовать только на период действия арендных отношений – после прекращения договора временный кадастровый номер будет аннулирован;
- если одно помещение разделено на несколько частей для передачи в аренду, будет оформлено несколько договоров и технических планов, а процедура кадастрового учета и регистрации будет проведена для каждого из них.
По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для временного учета в органах Росреестра будет являться представление арендного договора и технического плана. Эти документы может подать сам собственник, либо его представитель по доверенности.
Продление договора аренды – нужна ли госрегистрация
21.05.2019
Вопрос:
Стороны в доп соглашении к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок 11 мес, указали, что договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не возразила против (при этом указаны точные даты, составляющие 2 периода по 11 мес.). Подлежит в данном случае договор аренды регистрации?
Ответ:
Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Но регистрация и в этом случае не требуется.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае договор аренды недвижимости заключен на 11 месяцев, поэтому он государственной регистрации не подлежит.
Относительно условия о том, что по истечении срока аренды договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев, отметим следующее.
При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды, заключенного на срок менее 1 года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
- Применяя данные разъяснения в указанном случае, следует считать, что договор не считается заключенным на 22 месяца — он заключен на 11 месяцев и после пролонгации отношения сторон регулируются новым договором аренды на 11 месяцев.
- В обоснование указанной позиции Президиум ВАС РФ отметил, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года, то есть срок нового договора может быть не равен сроку предыдущего договора аренды, однако он должен быть менее 1 года.
- Данная позиция подтверждается судебной практикой.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 06.02.2007 N Ф08-116/2007-70А указал, что продление срока действия договора аренды является новым договором аренды.
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Извещение о проведении аукциона по продаже права заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Могилева 12 сентября 2023 года
|
№ |
Предмет аукциона (наименование объекта, его местонахождение, арендуемая площадь, кв.м.) |
Начальная цена продажи, бел. руб., к. |
Характеристика объекта |
Условия аукциона |
Коэффициент к базовой ставке арендной платы* |
|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
Право заключения договора аренды изолированного помещения по б-ру Непокоренных, 33 (инвентарный номер изолированного помещения |
48р.17 к. |
Помещение расположено на 1 этаже 9-этажного здания 1981 г. постройки. Стены – кирпичные, перегородки – кирпичные; перекрытия – железобетонное; полы – плиточные, проемы оконные – двойные, дверные – металлические. Имеется отопление; электроснабжение отключено, требуется последующий монтаж за счет средств арендатора. |
для использования под цели, не противоречащие санитарным, противопожарным и техническим требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, не ухудшающие условия проживания жильцов |
2,0 |
|
2 |
Право заключения договора аренды части изолированного помещения по пр-ту Мира, 29-102 (инвентарный номер изолированного помещения |
723р.66 к. |
Помещение расположено на 1 этаже 10-этажного жилого дома 1972г. постройки. Стены – кирпичные; перегородки – кирпичные; перекрытия – плита железобетонная; полы – плитка, плита мозаично-бетонная; проемы оконные – ПВХ профиль, дверные – деревянные, металлические. Имеется центральное отопление, система электроснабжения. |
под цели, не противоречащие санитарным, противопожарным и техническим требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, расположенным в жилых домах, не ухудшающие условия проживания жильцов |
1,5 |
Рынок аренды всегда быстро реагирует на любые социально-экономические изменения. Когда случаются какие-либо потрясения или кризисы, арендаторы в первую очередь ужимаются в бюджете и переезжают из более дорогой квартиры в жилье подешевле. А, например, в конце 2014-го — начале 2015-го этот ответ усугубили массовое досрочное расторжение договоров найма и отток нанимателей из города — тогда 35% договоров найма было прекращено раньше установленного срока.
По мнению Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», в 2022 году, несмотря на сложную ситуацию, ни массового ухода арендаторов из Москвы, ни массового досрочного расторжения договоров найма не наблюдалось.
Основное влияние на рынок аренды оказали начало СВО в конце февраля и объявление мобилизации в конце сентября. После 24 февраля на рынке аренды наблюдался интенсивный рост предложения. Например, в мае в столице предлагалось в 2,5 раза больше квартир в аренду, чем в начале года. Вместе с ростом конкуренции уменьшались ставки аренды.
Похожее влияние на рынок аренды оказало объявление частичной мобилизации. В конце лета — начале осени для рынка был характерен рост спроса и ставок, сокращение объема предложения, комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. К середине сентября цены достигли пика и перешли к снижению, постепенно сокращалась и активность арендаторов.
Аренда квартир в складчину и другие тренды 2023 года
Торг тут уместен
Со снижением спроса и ростом конкуренции собственникам квартир приходится — нет, конечно, не затягивать пояса туже, но все же чуть умерять аппетиты. Сегодня собственники квартир готовы делать скидки, дисконт в среднем составляет 10%, подчеркивает Оксана Полякова.
В то же время значительная часть собственников жилья пока идет на снижение стоимости аренды очень неохотно, подчеркивает Мария Жукова. Торг происходит, но уже с конкретным арендатором.
Увеличиваются сроки экспозиции
Нехватка арендаторов на фоне активного роста предложения увеличивает срок экспозиции квартир. Если для жилья комфорт-класса он длится несколько недель, то для элитных квартир — пару месяцев.
Даже у элитных квартир, цена аренды которых снижена на 30% (по сравнению со стоимостью в прошлом году), срок экспозиции растягивается как минимум в два–три раза.
Объекты в востребованной локации, которые год назад уходили с рынка за день-два, сейчас могут находиться в экспозиции и месяц, и два месяца. Более того, по ним даже нет звонков, говорит Вероника Пуцина, специалист по недвижимости компании NedMax.
Аренда в складчину
Люди, которые собираются арендовать квартиру (как студенты, так и работающие), все чаще ищут для себя соседа: такой формат значительно более бюджетный, чем аренда целой квартиры. «Чаще всего предлагают снимать пополам двухкомнатную квартиру, но есть — и их немало — варианты, когда также ищут даже соседа в «однушку»», — утверждает Юлия Дымова.
Арендаторы переезжают из дорогих квартир в более дешевые
Из-за снижения доходов арендаторы расстаются с элитным жильем и переезжают в более доступные квартиры. Так, значительную часть арендаторов дорогих квартир составляли специалисты, занимающиеся криптовалютой. Теперь доходы этой группы арендаторов падают, и они съезжают из дорогих в более бюджетные объекты. «Если человек год назад снимал квартиру за 250 тыс. рублей, то сейчас просит найти ему вариант до 100 тыс. рублей в месяц», — приводит пример Вероника Пуцина.
Смещение запросов в элитном сегменте на более бюджетные варианты со ставкой аренды до 200 тыс. рублей в месяц замечает и Андрей Соловьев. По его подсчетам, на такие квартиры приходится 34% всех заявок за девять месяцев 2022 года, что на 15 п. п. выше, чем на протяжении аналогичного периода 2021-го.
Растет доля инвестиционных квартир
В 2012 году наблюдался рост выхода на рынок инвестиционных квартир: доля таких лотов за три года выросла почти вдвое. Ставки аренды в таких квартирах примерно на 16% выше, чем в целом по рынку для однокомнатных квартир, и на 21% для двухкомнатных (по данным Циан.Аналитики). В сочетании с другими факторами появление значительного количества инвестиционных квартир также повлияло на снижение стоимости аренды, считает Юлия Дымова.
Появляются варианты без отделки
На рынке появилось заметное количество квартир, которые раньше не сдавались, отмечают в Est-a-Tet. Предположим, в только что сданных новостройках на уровне бетонных стен. Такие варианты дешевле, и собственники согласны учесть стоимость ремонта в арендной плате.
Повышается лояльность собственников
Сократившийся спрос и рост конкуренции вынуждает собственников гораздо лояльнее относиться и к тем категориям арендаторов, которых раньше они не рассматривали, рассказывает Юлия Дымова. Семьи с детьми теперь рассматриваются на общих основаниях. Почти с любым собственником можно договориться о том, что вместе с арендатором будет проживать его домашний питомец — особенно если собака или кошка небольшого размера.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Сдача в аренду нежилых помещений
Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.
Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.
В каком ОКВЭД содержатся актуальные коды для сдачи в аренду имущества
До 2017 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.
С 2017 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/11306@).
Таким образом, в 2021 году определение ОКВЭД, относящегося к аренде помещений, возможно только по классификатору ОК 029-2014.
Какие коды ОКВЭД соответствуют деятельности по аренде жилых помещений
Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:
- 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
- 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
- 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.
По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.
Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.
Зачем регистрировать договор аренды?
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Сроки регистрации договора аренды
Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,
- ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
- ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
- ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.
Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.
- ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.
ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.
В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:
- ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
- ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.