Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права у «второй половины», если квартира куплена по ипотеке до брака». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.
Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе
Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры. Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса. Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов. Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.
Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности. Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее. Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.
Как делится ипотечная квартира, купленная до брака по закону
Если квартира куплена в ипотеку до брака, она не должна считаться совместно нажитым имуществом и делиться при разводе. Однако подобный закон распространяется на собственность, приобретенную на личные средства.
Что касается ипотечной недвижимости, сразу после регистрации брака, считается, что погашение долга производится из общего бюджета, а значит, и на имущество появляются равные права. В этом случае не имеет значения, кто из супругов погашал кредит. Ситуация усложняется, если ежемесячные платежи вносил муж, который и оформил ипотеку до брака, а жена после свадьбы ушла в декрет и находилась в отпуске по уходу за ребенком. Подобная причина отсутствия личных платежей второго супруга считается уважительной и не может стать основанием для отказа в доле квартиры.
Если же муж или жена принимает участие в погашении долга по недвижимости, приобретенной до регистрации брака, это является законным основанием для получения полагающейся ему доли при разводе.
Важно! Часть, причитающаяся второму супругу после расторжения семейных уз, рассчитывается на основании финансовых средств, потраченных им на оплату кредита. Поэтому необходимо сохранить все чеки и квитанции, подтверждающие факт внесения платежей.
При расторжении брака возможны следующие варианты разделения обязательств по кредиту, оформленному до женитьбы:
- признание ипотеки личным долгом мужа (жены), оформившего его до брака и выплата компенсации второму супругу за понесенные расходы на оплату долга в добровольном порядке по соглашению сторон либо по решению суда;
- разделение недвижимости на доли с переоформлением займа на каждого супруга по отдельности;
- совместная выплата долга бывшими мужем и женой после развода и получение соответствующей части квартиры после его полного погашения;
- досрочная оплата кредита по требованию банка, если он посчитает, что доходы заемщика уменьшаются после развода (например, из-за алиментных выплат).
Что делать при расторжении брака
При расторжении брака, в случае вероятного признания квартиры совместным владением, владение, а также оставшийся долг по кредиту на ипотеку должны быть разделены в равных долях на каждого из супругов. Женатые люди имеют право решить данный вопрос в досудебном порядке, либо решить этот вопрос через суд. Судебная практика такова, что как правило обоим супругам присуждают по 1/2 стоимости ипотечного имущества и соответственно также в равных долях распределяются ипотечные платежи.
Но также следует иметь в виду, что квартира, обремененная ипотекой, является залогом у банка, и на каждое такое действие потребуется решение банка. А банк, в свою очередь, может и не разрешить вынести такое решение в связи с тем, что кто-либо из супругов имеет недостаточный доход. При таком решение плательщиком по кредиту будет оставлен тот супруг, который был заёмщиком изначально.
Как делится ипотека, взятая в браке
Чаще всего при оформлении ипотечного кредита супруги выступают созаемщиками, то есть несут равную ответственность за выплаты по кредиту и имеют равные права на квартиру. В этом случае при разводе и разделе жилья желательно заранее рассмотреть все варианты раздела и постараться решить проблему миром. Это поможет избежать длительных судебных разбирательств, возможных при этом просрочек по кредиту, а, значит, и немалых финансовых потерь.
Есть несколько вариантов мирного раздела квартиры при совместной ипотеке:
- погашение ипотеки солидарно и в дальнейшем;
- один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, в таком случае он освобождается от кредитных выплат и получает половину уже погашенной суммы в качестве компенсации;
- оба супруга ходатайствуют перед банком о разрешении продать квартиру, погасить остаток долга и разделить оставшиеся средства поровну;
- стороны погашают полностью кредит, затем продают жилое помещение и делят вырученные средства поровну.
Последний вариант не нуждается в длительных судебных разбирательств, он достаточно прост в оформлении. Но не всегда у супругов есть достаточно свободных средств для его реализации.
Выбрав первый вариант, бывшие супруги должны составить новый кредитный договор, при котором каждый из них должен будет погашать свою часть долга независимо от оппонента, при этом доли выплат могут быть неравными. Но банки не часто соглашаются на такой раздел ипотеки, так как это создает кредитному учреждению дополнительные трудности.
В какой суд идти?
- в мировой по месту жительства ответчика (если сумма иска до 50 000 руб.);
- в районный по месту жительства ответчика (если сумма иска более 50 000 руб.).
Если место жительства ответчика неизвестно, необходимо обратиться в суд по месту его последней регистрации на территории РФ. Когда и про нее нет информации, иск подается по месту нахождения недвижимого имущества/большей части движимого.
Размер госпошлины зависит от суммы иска.
Какие доказательства можно использовать?
- платежные документы;
- договоры;
- свидетельские показания.
Консультация юриста по вопросам раздела ипотеки при разводе
Мы прожили с бывшим мужем 17 лет в браке и совместно приобрели 2х комнатную квартиру (47,7 КВМ., г.Уфа) в ипотеку, которую выплачивали с 2000 по 2005 год. Ипотека была оформлена на меня, т.к. я работала в больнице, в бюджетной организации, и мне, очереднице на жилье, эту льготную ипотеку дали от жилищного фонда при президенте Башкортостана. Бывший муж в это время не работал. После полной выплаты оформили свидетельство регистрации права(оригинал находится в квартире, у меня на руках копия с синей печатью), вид права » Совместная собственность»; объект права » 1. мои Ф.И.О, 2. Ф.И.О. бывшего мужа» ; сособственников нет. В октябре 2009 года мы развелись через отдел ЗАГСа, без имущественных претензий. Я подумала, что если квартира в совместной собственности, то как она может стать только мужа, хотела через некоторое время заняться разделом по обоюдному согласию. Но мне пришлось уехать из Уфы, т.к. я вышла замуж , мой второй муж иностранец. Бывший муж проживает в данной квартире. Подскажите, пожалуйста: 1)Бывший муж может переоформить на себя полностью эту квартиру? Он женился, у него должен родиться ребенок, предполагаю, что в квартире уже прописано несколько человек, как его родственники. Квартплату оплачивает бывший муж. 2)Как мне не лишиться своей жилплощади? Что делать? По прошествии 3 лет после развода можно ли подать в суд на раздел совместной жилплощади,если бывший муж не захочет отдавать мою долю квартиры? 3) Слышала , что Госдума приняла в третьем чтении новые поправки, к какому то закону, в котором говорится, что если в течении года хозяин жилья не предъявит свои права на него, то автоматически жилье передается проживающим в этой квартире. ( извините, не могу точнее объяснить и сказать номера законов по этому пункту). Заранее благодарна, с уважением, Файруза.
Оформление: требования, нюансы, скрытые угрозы
Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ). К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.
Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:
-
на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;
-
данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;
-
объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;
-
как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.
Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.
При совместном проживании супругов на одной территории почти всегда имеет место быть постоянная прописка второй стороны и/или владение ею долей квадратных метров.
Однако даже в данном случае владельцем все равно официально признается гражданин, затративший собственные финансы на приобретение и оформление недвижимости. Остальные жильцы имеют право на пользование данным имуществом, но не на владение и распоряжение.
Совместное проживание официально прекращается с момента начала бракоразводного процесса, после чего тот супруг, который, проживая в квартире, не является законным собственником, должен немедленно покинуть жилплощадь по решению судебной инстанции, если не будет принято иное решение.
Лишение постоянной прописки может иметь как добровольный характер, при котором супружеская сторона самостоятельно удаляется из квартиры, так и принудительный эта мера фиксируется судебной инстанцией после принятия решения о назначении одной из супружеской сторон законным владельцем недвижимости.
Раздел квартиры в гражданском браке.
Как разделить имущество, если квартира куплена в ипотеку до брака
Представим ситуацию, что муж уже до брака имеет жилье. После свадьбы в квартире регистрируется жена. Когда дело доходит до развода, возникает вопрос, принадлежат ли прописанной особе права на недвижимость.
Ориентируясь на ст. 31 Жилищного кодекса, нетрудно прийти к выводу, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, но не распоряжаться им. Если муж – собственник квартиры, а жена прописана, при разводе имущество не делится. За исключением ситуации, предусмотренной ст.37 СК.
Регистрация не делает гражданина владельцем недвижимости, она лишь подтверждает факт его проживания по конкретному адресу.
В семье с детьми раздел имущества, нажитого до брака, происходит с учётом прав несовершеннолетних. При решении спора через суд значение будет иметь наличие или отсутствие у второго родителя жилплощади, состояние здоровья ребенка и другие важные моменты.
Если несовершеннолетний живет только с мамой или с папой, этому родителю выделяют большую часть имущества при разделе (ст.39 СК). Подобные нюансы заинтересованное лицо отображает в исковом заявлении. Указанные в документе требования нужно обосновать.
Жилое помещение, которое было получено вследствие безвозмездной передачи муниципальной собственности считается личным. Тогда возникает вопрос, имеет ли право супруга на имущество мужа, нажитое до брака. Ответ на него отрицательный. Право собственности остается у гражданина, который изначально получил имущество во владение.
Исключение из правил – вложение средств в улучшение жилищных условий. При этом важную роль играет сумма денег, потраченных на ремонт или реконструкцию. Исходя из этого рассчитывается доля второго супруга.
Чтобы оспорить право собственности, всё равно придется обращаться в суд.
Когда квартиру выдали на работе, ключевое значение имеет момент перехода недвижимости во владение. До брака – право собственности на помещение только у супруга, получившего имущество, если во время брака – у обоих.
Возникают ситуации, когда ещё до официального закрепления отношений пара приобретает недвижимость, используя общий капитал. Сделка сопровождается составлением подтверждающего документа. В нём четко должно быть указано, что имущество приобретали совместно до брака, а для его покупки были использованы общие деньги.
В будущем этот документ послужит доказательством общих вложений. Также он позволит гарантировать, что при возникновении спорных ситуаций суд будет учитывать права обоих супругов.
По итогам сделки фактически формируется общее совместное имущество ещё до официальной регистрации отношений. При расторжении союза жилье, приобретенное вне брака на общие средства, подлежит разделу.
Ситуаций, когда муж или жена оформляют объект имущества на своего супруга масса. Это не только желание преподнести подарок, но и, например, необходимость избежать наложения ареста. Также делают так граждане в том случае, если они не хотят делить свое движимое либо недвижимое имущество с другими наследниками. Если вы просто спонсируете покупку для второй половины, то тогда имущество будет считаться совместным. И это основной риск. Расторжение брака повлечет за собой обязательный раздел имущества. Супруг или супруга получит половину.
Для того, чтобы собственность стала единоличной нужно заключать в первую очередь дарственное соглашение. Такая манипуляция не наказуема, и она достаточно часто практикуется как среди законных, так и среди разведенных супругов. Договор дарения может составляться не только на квартиру, машину, дачу, долю в жилом помещении, но и на банковские карты или наличные деньги которые надо передать. Такой гражданско-правовой договор обязательно заверяется представителем нотариальной конторы, и он начинает обладать официальной юридической силой.
Совместное имущество — это то, которое появилось у мужа и жены в период брачных отношений. Не важно при этом работал ли один супруг и вкладывал свои деньги или же оба супруга умножали его совместным образом. Например, жена может ни дня не работать в браке, а муж приносить доход, приобретать вещи, недвижимость, автотранспортные средства и все равно супруга будет претендовать ровно на половину. Не только дом или автомобиль можно считать совместной собственностью, но и в соответствии с положениями статей 36 и 34 Семейного кодекса Российской Федерации в отдельных случаях заработные платы, пенсии, гонорары, паи, ценные бумаги, вклады.
Личное имущество супруга — это такое имущество, которое было приобретено до брака, оно было подарено либо унаследовано им. Если предстоит подарок от родственников, например, квартира или автомобиль одному из супругов, то тогда в целях юридической безопасности следует оформить в отношении него договор дарения и заверить его у нотариуса. Не являются совместным имуществом целевые выплаты, которые тратятся на конкретные цели. Например, это получение одним из супругов моральной или материальной компенсации. Претендовать на них вторая половина никак не может.
Как было обозначено выше основной он же и главный риск оформления собственности на супруга связан с тем, что имущество все равно придется после брака делить пополам, если только вы не заключите договор дарения в отношении своей второй половины. Разделить по закону имущество можно как в период брачных отношений, так и после их непосредственного расторжения. Самый простой вариант – это заключение мирного соглашения и его удостоверение нотариусом после чего данный документ начинает обладать юридической силой. Лучший способ раздела заключение брачного договора. Благодаря данному документу можно даже до брака определить правовой порядок имущественных обязательств. В договоре обозначается то, какое имущество будет принадлежать после развода как мужу, так и жене. Можно определить владение имуществом в долях и прописать условия его получения после развода.
Чаще всего супруги все-таки не могут договориться о разделе совместно-нажитой собственности. В этом случае придется обращаться в судебные органы с исковым заявлением не забыв не только правоустанавливающие документы на имущество, но и оценку на него. Это может быть независимая оценка от экспертной организации, когда дело касается автомобиля, квартиры, дома. Если дело касается вещей, бытовой техники, то тогда предоставить в судебные органы можно чеки, накладные, банковские выписки о покупке. Иск о разделе совместно нажитого имущества подается в районный суд общей юрисдикции. Срок исковой давности по подобным категориям гражданских дел составляет три календарных года. Если он был пропущен, то в этом случае можно восстановить его предоставив в судебные органы сведения об уважительности пропуска.
- Копии паспорта гражданина Российской Федерации;
- Свидетельство о заключении либо расторжении брачных отношений между супругами;
- Документы на имущество приобретенное в браке. Это может быть договор купли-продажи, какие-то чеки если дело касается техники, договор купли-продажи автомобиля, ПТС, выписки из ЕГРН на объект жилой недвижимости;
- Сведения об оценке совместно нажитыми супругами имущества. В этих целях надо обратиться в независимую экспертную организацию и заказать отчет у специалистов;
- Копии документов, которые подтверждают вложение личных либо целевых денежных средств в дорогие покупки;
- Нотариальная доверенность при подаче документов не одним из супругов, а его официальным представителем;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Также к иску прикладывается письменное уведомление о вручении либо направлении по почте заказным письмом с уведомлением искового заявления с копиями приложенных документов. Важно отметить то, что государственная пошлина за раздел имущества зависит напрямую по закону от его стоимости. Состоит она из фиксированной части и процента от рыночной стоимости имущества. Например, если автомобиль оценен в стоимость 1 миллион рублей, то тогда госпошлина составит 13 200 рублей.
- При расторжении брака ипотека может быть признана личным долгом супруга, который оформлял ее до брака, если ипотека погашалась в совместном браке. Второй супруг в этом случае может получить возмещение внесенных платежей по соглашению сторон либо по судебному решению.
- Другим вариантом может стать раздел квартиры на доли и переоформление ипотеки на каждого из супругов порознь.
- Оплата долга по ипотеке производится бывшими супругами после процедуры развода совместно. Раздел имущества в этом случае происходит после полного погашения ипотеки.
Банк вправе потребовать досрочного погашения долга, в случае, если официальный доход заемщика значительно снижается после развода. Такой ситуацией может стать выплата алиментов.
Если в ипотеку до брака приобреталась квартира в строящемся доме, а его сдача произошла уже после свадьбы, то такая квартира будет считаться совместно нажитой. Дело в том, что право собственности на недвижимость заемщик получит только после сдачи построенного объекта, и если свидетельство получено в браке, то юридически квартира будет общей и при разводе делится поровну. Супруг, оформлявший ипотеку, может претендовать только на возмещение средств, потраченных на погашение кредита.
Если ипотека на недвижимость оформлялась на стадии котлована, так же как и в случае с квартирой в новостройке свидетельство будет получено после окончания строительства дома. Если это происходит после того, как заемщик оформил брак, то квартира будет считаться общей. Но если сдача дома происходила после того, как супруги развелись, второй супруг по закону не получит прав на нее.
Какие права на квартиру имеет созаемщик по ипотеке?
Если придется делить имущество, без брачного договора суд вряд ли отдаст квартиру одному из супругов. Но если доказать, что вы купили квартиру за свои, а не за общие семейные деньги — возможно, суд признает квартиру не общей, а вашей.
Это работает, даже если вы внесли первоначальный взнос по ипотеке из личных денег, а проценты выплачивали из общих. Тогда суд может оставить квартиру вашей, но при этом потребует отдать супругу половину уплаченных за ипотеку денег.
Ниже перечислены личные виды дохода, которые дают шанс оставить имущество за вами:
- доходы от продажи имущества, полученного до брака;
- доходы от продажи наследства — сохраните завещание или свидетельство о наследстве;
- доходы от продажи подарка — сохраните договор дарения;
- еще один вариант такого «дохода» — снять вложения в банке, которые были сделаны вами еще до создания семьи.
Зависит от конкретной ситуации. Обычно есть три варианта:
- Человек купил жилье до брака, полностью выплатил ипотеку. Такое имущество считается личной собственностью, а значит, супруг не может претендовать на квартиру.
- Жилье человек купил до брака сам, но после свадьбы супруг сильно вложился в недвижимость. Например, у жены была квартира, а муж сделал в ней капитальный ремонт. Через суд есть шанс признать квартиру общей.
- Жилье куплено до брака, но ипотеку выплачивали уже муж и жена. В такой ситуации все зависит от решения судьи — жилье могут признать общим имуществом. А могут оставить квартиру у того, кто ее покупал, но при этом обяжут собственника выплатить половину денег, отданных банку за ипотеку во время брака.
Пример
Жена продала квартиру, которая была у нее еще до брака. На эти деньги они с мужем купили жилье в новостройке — первоначальный взнос по ипотеке получился 70%, это были деньги от проданной недвижимости.
Выплатили ипотеку, а потом развелись. Жена сохранила договор купли-продажи на старую квартиру и при разделе имущества в суде пояснила с помощью него, что деньги на первоначальный взнос были ее.
В итоге суд решил так — квартира достается жене, но она должна половину денег, выплаченных по ипотеке, вернуть экс-супругу.
Если сделку по квартире провели до брака, а ипотеку выплачивали уже после регистрации, лучше договориться о разделе мирным путем — если довести дело до суда, неизвестно, какое будет решение.
Раздел имущества супругов после развода зависит от многих факторов. Основные из них – время приобретения имущественных ценностей, наличие/отсутствие у пары детей, когда появилось право собственности на имущество.
Большинство российских граждан уверены, что приобретенное до вступления в брак имущество автоматически достается тому, кто его покупал (ст.36 СК РФ). Однако, если предстоит раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, надо знать некоторые нюансы.
Если одни из супругов до брака обзавелся жильем, еще до свадьбы выплатил кредит в полном объеме и оформил право собственности на квартиру, то в случае развода при разделе имущества супругов квартира на законном основании отойдет ему. Но выплачивать ипотеку приходится годами и часто долг погашается уже во время совместного проживания, после свадьбы. В такой ситуации после погашения ипотечного кредита приобретенное жилье по закону считают совместно нажитым имуществом и при разводе деление его производится по этому принципу, согласно ст.34 СК РФ.
При расторжении брака и разделе имущества супругов относительно купленной в ипотеку квартиры могут приниматься такие решения.
1. При погашенном кредите и оформленном праве собственности на жилье.
- Квартиру признают собственностью супруга, на которого был оформлен ипотечный заем.
- Поделят равными долями 50/50.
- Раздел квартиры будет произведен в разных долях, в зависимости от внесенных каждым супругом средств в оплату долга и ряда других факторов.
2. Если решено развестись, а ипотека не погашена, могут быть следующие варианты решения проблемы.
- Признание невыплаченного остатка личным долгом одного из разводящихся. При этом он обязуется произвести компенсацию выплат по кредиту второму супругу.
- Разводящаяся пара договаривается совместно выплачивать кредит, и после его погашения разделить квартиру в равных долях.
- Провести реструктуризацию ипотечного займа, по итогу которой его разделят и каждый из супругов будет выплачивать свою часть. В дальнейшем жилплощадь будет поделена между ними в соответствии с действующим законодательством.
Если один банк отказал в предоставлении ипотеки, можно обратиться в другой. Иногда отказы связаны с кредитной политикой конкретного банка.
Но если вы получили отказ в нескольких банках, стоит предпринять следующие действия:
- Найдите поручителей или созаемщиков. Это могут быть близкие родственники, гражданские супруги и т. д.
- Проверьте свою кредитную историю. Возможно, в ней есть ошибки, и их нужно исправить перед новым обращением.
- Закройте часть или все имеющиеся кредиты. Отказы могут быть связаны с большой закредитованностью.
- Проверьте информацию, указанную в анкете. Иногда простая ошибка в данных работодателя, например, в номере телефона или ИНН, становится причиной отказа.
- Увеличьте первоначальный взнос.
Подавать новую заявку сразу после получения отказа не имеет смысла. Отрицательное решение банка действует в течение 3 – 6 месяцев. Только после истечения этого срока стоит обратиться повторно.
Делится ли при разводе квартира купленная до брака
Внимание Как следствие, последующие платежи выплачивались в банк из семейного бюджета. Это может стать основанием для признания недвижимости совместной собственностью. В качестве альтернативы, владелец недвижимости может компенсировать половину от затрат на выплату кредита второй половине после развода. Пример: Василий купил квартиру в ипотеку до брака. После свадьбы и до момента развода, пара внесла в банк 1 миллион рублей на погашение тела и процентов по кредиту.
Важно Василий может выделить бывшей жене соответствующую долю в квартире, а может просто компенсировать расходы, выплатив половину от суммы платежей: 500 тысяч рублей. Раздел имущества при разводе – это не только сильный стресс для обеих сторон, но и сложнейшая задача, справится с которой могут только опытные юристы. Прежде чем приступить к любым действиям, предлагаем бесплатно проконсультироваться с нашими специалистами.
Ипотека и брак: что нужно знать
Есть несколько вариантов раздела имущества — вы можете использовать их как в мирных соглашениях, так и требовать решение у суда.
По умолчанию все имущество и так должно делиться поровну. Но закон не конкретизирует термин «поровну» на бытовом уровне, поэтому нужно как-то решать этот вопрос.
Например, когда у семьи две квартиры, то по закону у жены и мужа будет по 50% от каждого жилья. Чтобы экс-супругам досталось по отдельной квартире, нужно договариваться.
Одну квартиру можно разделить пополам — через суд или соглашение, у каждого получается по 50% квартиры. Кредит признается общим — в этом случае банк может переоформить ипотечный договор на двоих.
Но здесь есть нюанс — если один супруг прекратит выплачивать ипотеку, долг будут требовать с обоих заемщиков, а потенциально банк сможет отобрать квартиру и выставить ее на торги. При этом экс-супруг, который честно выплачивал свою долю, может подать в суд на должника и потребовать денежную компенсацию за потерянную половину квартиры.
Супруги могут договориться о том, что квартира достанется одному из них. Например, это может быть жест доброй воли — недвижимость остается тому супругу, с кем будет жить ребенок. Второй отказывается от прав на имущество и оформляет освобождение от обязательств по кредиту.
Это сработает, если банк согласится переоформить кредитный договор на одного заемщика. Но делать это они не обязаны.
Вариант похож на предыдущий, только в этом случае между супругами оформляется такое соглашение:
- один супруг отказывается от доли в квартире в пользу второго;
- кредитный договор оформляется на второго супруга, если банк дает разрешение;
- по соглашению второй супруг становится владельцем квартиры, но выплачивает первому компенсацию, разово или несколькими платежами по согласованному графику.
Тоже исключительный случай — банки неохотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что подобное переоформление повышает риск появления просрочки.
- Если покупаете квартиру в ипотеку — то и имущество, и долг становится общими. Есть исключение — если есть брачный договор или получится доказать, что для покупки использовали личные деньги одного супруга.
- Если вы купили жилье до регистрации, а платили ипотеку уже в браке, нужно разбираться. Скорее всего, суд оставит имущество за вами, но супругу присудит компенсацию за половину ипотечных платежей.
- Можно вообще не делить имущество, но тогда оно будет общим даже после развода. Если готовы договориться мирно, стоит заключить соглашение о разделе. Или идти в суд.
- Самый простой вариант разделить квартиру и ипотеку — продать недвижимость, погасить долг, а остатки денег поделить.
- Если на квартиру потратили маткапитал, то проще будет вместе выплачивать ипотеку, а после выделить долю ребенку и только потом продать.
Имеет ли супруга права на квартиру, если ипотека была оформлена до брака?
Совместная жизнь под одной крышей после развода мало кого может устроить, а покинувший жилье один из бывших супругов часто не видит причин платить за квартиру, в которой он не живет. И хоть по закону оба в равной мере должны погашать кредит как общий, нажитый в браке долг, это редко осознается до момента вынесения решения суда по иску банка и передачи квартиры на торги.
Для того чтобы избежать такой ситуации, имеет смысл договориться сначала друг с другом, а потом с банком о продаже квартиры. Вырученные средства погасят кредитные обязательства. Банк даже может предложить бывшим супругам оформить на каждого новые кредиты на покупку жилья. В любом случае вариант с продажей квартиры предпочтительнее, чем уход в долговую яму.
Сейчас покупатели не так опасаются покупки ипотечных квартир у должников, так как такие сделки проходят с согласия банка и контролируются банком. Главное, спокойно оценить ситуацию, решить вопросы продажи с бывшей второй половиной, с банком и внятно и открыто объяснить все потенциальному покупателю. Имеет смысл обратиться к практикующему в сфере семейных споров юристу, который уладит все сложные вопросы.
Если заемщик оформлял кредит до свадьбы в доме на стадии строительства, и дом был сдан после регистрации брака, при разводе учитываются следующие особенности:
- право собственности на квартиру выдают только после сдачи построенного дома в эксплуатацию;
- если объект сдается после регистрации семейного союза, жилье считается общим, даже если ипотечный займ оформлялся до этого;
- второй супруг имеет право на половину жилплощади, независимо от того, кем вносился первоначальный и ежемесячные платежи по ипотеке.
Если пара развелась до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, второй супруг может подать иск о возмещении своих расходов на погашение ипотечного кредита.
Имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, является индивидуальной собственностью и не подлежит разделу.
Рассмотрим на примере недвижимости. Супругу до брака приобрел квартиру и внес за нее залог, но не оплатил полностью: в этом случае можно предположить, что имущество будет являться общей собственностью в части оплаты квартиры из средств бюджета семьи. Но если квартира была оплачена до брака, то жена на нее претендовать не сможет (за исключением случаев, если были осуществлены улучшения и часть квартиры по решению суда признана общим имуществом).
Если супруги разводятся и имеют общую ипотеку, ее можно разделить 3 способами:
- Один супруг выкупает долю второго и продолжает платить кредит.
- Супруг подает заявление в банк на замену стороны в договоре.
- Квартира продается, средства, оставшиеся после уплаты ипотеки, делятся между супругами.
Как правило, банк неохотно идет на замену должника в обязательстве, так как выдавал он кредит платежеспособному гражданину, и поэтому может сомневаться в возможности оплаты второго супруга (иного лица), особенно, если они имеют какие-либо особенности, связанные с получением дохода (например, находится в декрете, пенсионер и т.д.).
При разводе второй супруг после погашения ипотеки может получить в квартире долю, соответствующую потраченным личным средствам. Возможно получение денежной компенсации данных средств от супруга, оформившего добрачную ипотеку. Также один из супругов может оформить ипотечный заём на выделенную долю в квартире и оплачивать его самостоятельно.
Квартира куплена в ипотеку до брака: что будет при разводе и разделе имущества
Ситуация несколько усложняется, если ипотека была оформлена на объект долевого строительства, то есть на жилье, которое приобреталось в процессе строительства до момента брака, и было сдано уже после оформления отношений в ЗАГСе. То есть свидетельство о государственной регистрации права выдавалось уже в браке. Здесь возрастает вероятность того, что суд будет защищать имущественные права второго супруга.
Ответ на данный вопрос регламентирован законами РФ. Ипотека, которая была оформлена до брака в собственность одного из супругов не является совместно нажитым имуществом. Если ипотека взята до брака, то после развода данная собственность не будет подвергаться разделу. Здесь мы рассматриваем ситуацию, когда вторая сторона не является созаемщиком.