Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы избежать в последующем проблем с приобретённой вещью, необходимо правильно составить договор. Соглашение об аренде с правом выкупа является смешанным договором, который содержит в себе положения об аренде и купле-продаже.
Каждый случай приобретения имущества индивидуален, поэтому перед тем как выкупать арендованное имущество, следует обратиться за правовой консультацией к профессионалу.
Адвокат Мурзакова Екатерина Михайловна оказывает помощь клиентам в подготовке и оформлении сделки в соответствии с актуальными нормами законодательства.
Право выкупа арендованного имущества даёт вам возможность получить в собственность недвижимость, не имея при этом крупной суммы денежных средств, а внося их постепенно, при этом продолжая пользоваться имуществом. Сделка не несёт никаких рисков для сторон, если её оформление пройдёт в строгом соответствии с законодательством.
Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон
По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:
- предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю;
- организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
- зафиксировать арендную плату;
- передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
- устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.
Арендатор обязан:
- своевременно платить за жильё;
- поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
- использовать жильё только для проживания;
- делать ремонт по согласованию с собственником.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Кому нужна такая сделка?
Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.
Второй вариант – продажа машин автохаусами. Времена нынче трудные, многих покупателей не хотят кредитовать банки (официальный доход не подтверждён). Аренда снимает этот вопрос, ведь для заключения договора не нужно подтверждать уровень благосостояния.
Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец отчаялся, он соглашается на любые варианты, в том числе и на такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что подобные сделки заключаются и регистрируются. Но их процент в удельном весе нельзя назвать крупным.
Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:
- Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
- Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
- Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
- Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.
Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.
Приватизация недвижимого имущества
Приватизация недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, весьма популярный способ усиления положения на рынке среди арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства.
Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 5 ст. 3 указывает, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Данное указание отсылает к Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон прописывает преимущественное право арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества при наличии определенных этим законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 г., но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 г., а затем до 1 июля 2015 г. (федеральные законы от 02.07.2010 № 150-ФЗ и от 02.07.2013 № 144-ФЗ).
26.1. Вывод из судебной практики:Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с целью проживания арендатора с правом выкупа данного имущества, заключенный на срок более пяти лет и предусматривающий выплату арендатором арендной платы и выкупной цены, подлежит государственной регистрации как договор аренды.
Примечание:По вопросу о юридической квалификации указанного договора см. п. 5.16 материалов к ст. 606 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 по делу N А35-4341/2014
«…Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО «Сейм-Агро» (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества — квартиры общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8б, кв. 131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартиру) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.
ЗАО «Сейм-Агро» 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.
21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.
Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО «Сейм-Агро» в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ, в связи с тем что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца начиная со дня заключения Сторонами договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. — платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. — арендная плата за пользование квартирой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда».
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).
Как учитывается сделка
Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:
- Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
- Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.
Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса. Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов. Арендатор проживает в снимаемой им квартире с самого начала оформления договорных отношений. Имеется и существенный недостаток такого способа. Он заключается в том, что арендодатель может в любой момент разорвать договор, и все внесённые деньги в виде арендной платы не будут возвращены.
Преимущества и недостатки
В первую очередь арендодатель получает возможность продать объект по цене выше рыночной. При этом покупатель получит право собственности только после того, как полностью выполнит финансовые обязательства.
Преимущества для арендатора следующие:
- проживание в квартире до ее покупки;
- отсутствие необходимости оформлять кредит и переплачивать банку;
- возможность отказаться от приобретения объекта в любое время;
- отсутствие необходимости искать арендатора, исправлять кредитную историю, если она испорчена;
- отсутствие возрастных, национальных, семейных, профессиональных ограничений;
- отсутствие требования к минимальному стажу на текущем рабочем месте в 6 месяцев.
Помимо этого, для заключения сделки и оформления договора нужен только паспорт – документы на объект готовит арендодатель. В случае с ипотекой необходимо собирать внушительный пакет документов.
Однако у такой сделки есть и риски.
Продавец рискует тем, что он может упустить выгоду, если за весь период выкупа недвижимости ее стоимость значительно повысится.
Покупатель за это время может использовать квартиру не по целевому назначению – например, оформить в ней мастерскую и приносить дискомфорт проживающим по соседству лицам. Ответственность за это будет нести юридический собственник жилья.
Что касается покупателя, то для него риски следующие:
- продавец на весь арендный срок – юридический собственник жилья, который вправе распорядиться объектом по собственному усмотрению;
- продавец может в любой момент расторгнуть договор и отказаться возвращать деньги, в результате чего покупателю придется обращаться с иском в суд и предоставлять документы, которые доказывают факт перечисления платежей;
- если продавец скончается до окончания действия арендного договора, то покупателю придется разбираться с наследниками, заключая с ними новое соглашение;
- владелец может использовать квартиру в залог для того, чтобы получить в банке кредит.
Если оплата проводится наличными, необходимо каждый раз составлять расписки. До момента получения прав собственности на квартиру покупатель должен хранить все расписки. Если деньги переводятся безналом, то подобные меры предосторожности не нужны.
Аренда с правом выкупа позволяет арендатору стать в дальнейшем собственником недвижимости, полностью выплатив ее стоимость. Договор между продавцом и покупателем содержит в себе положения и аренды, и купли-продажи. После выкупа объекта договор регистрируется в Росреестре, оформляется новое свидетельство о праве собственности.
У такой сделки есть как преимущества, так и риски, поэтому требуется юридически грамотное оформление договора.
Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?
Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:
— договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
— договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
— в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.
Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:
— величина выкупной цены;
— размер ежемесячного платежа;
— срок аренды;
— условия аренды квартиры до перехода права собственности.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.
Преамбула
В этой части договора пишут:
— название сделки;
— место заключения договора и дату, на которую он подписан;
— ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.
Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:
— название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
— общую площадь;
— этажность;
— количество комнат;
— кадастровый номер;
— адрес;
— кто по документам является собственником объекта;
Дополнительно пишут:
— перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
— срок аренды.
Размер выкупной цены и арендной платы
Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.
В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.
Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.
При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.
В договоре нужно написать:
— общий размер выкупной цены;
— входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
— какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
— в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.
Обязанности сторон
Арендодатель обязуется:
— передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
— не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.
Арендатор обязуется:
— перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
— поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
— использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.
Ответственность сторон
В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:
— ущерб, причиненный объекту;
— просрочку в перечислении платежей.
Дополнительные условия договора
Это может быть:
— порядок расторжения договора;
— порядок продления договора;
— порядок разрешения споров;
— порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Закрепить приоритет 159–ФЗ над 178–ФЗ комитету нужно для увеличения количества новых сделок с арендаторами и для сохранения ранее заключенных договоров. По мнению юристов, решение ВС ставит под сомнение все сделки по ОКН, заключенные с 2015 года. Это около 50 договоров купли–продажи на общую сумму более 2 млрд рублей, платежи по которым еще окончательно не перечислены в бюджет. В числе сделок — продажа структуре предпринимателя Евгения Пригожина помещений Елисеевского магазина на Невском пр. Объект был оценен в 810,5 млн рублей (115 млн рублей компании зачли за реставрацию). В КИО говорят, что пока не видят поводов ретроспективно пересматривать сделки. «Процессуальным инструментом для формирования практики применения правовых норм является соответствующее постановление Верховного суда РФ, но такое постановление по рассматриваемому вопросу еще не издано», — добавляют в комитете.
«Новая позиция вызывает недовольство арендаторов, которые претендовали на выкуп помещений в зданиях–памятниках. Однако КИО просто вынужден был реагировать на проблему, созданную очень нестандартным решением Верховного суда. Игнорировать его, с точки зрения государственного органа власти, было бы неправильно, да и, скорее всего, невозможно. Хотя с точки зрения задач повышения доходов бюджета для КИО это невыгодно», — говорит Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Недвижимость. Консалтинг. Стратегии».