Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровая стоимость недвижимости по кадастрвому номеру Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.
Кто определяет кадастровую стоимость
Кто проводит кадастровую оценку и определяет кадастровую стоимость?
Ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, результаты работы которых проверялись и утверждались государством.
С 1 января 2020 года полномочия по кадастровой оценке полностью переданы государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), деятельность которых, в свою очередь контролирует и проверяет Росреестр. При этом с 01.01.2020 года кадастровая оценка проводится только по 237 закону.
В каждом субъекте РФ работает свое ГБУ, так, например в Московской области кадастровой оценкой занимается ГБУ «Центр кадастровой оценки», в Москве — ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Бюджетные учреждения тесно взаимосвязаны с органами Росреестра. По сути, когда имущество ставится на кадастровый учет Росреестр отправляет о нем сведения в территориальное учреждение кадастровой оценки, которое в свою очередь оценивает вновь учтенную недвижимость и ответ с результатами оценки поступает в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Что такое кадастровая стоимость?
Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.
С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.
Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.
На что влияет кадастровая стоимость?
Кадастровую стоимость придумали не просто так. Она оказывает влияние на определение того, какая сумма подлежит налогообложению по определенным налогам на имущество, на ее основании производится расчет арендной платы за государственные земельные участки, также ее применяют при расчете госпошлины за вступление в наследство.
Самый краткий ответ — самый правильный. Согласен с Валерием Анатольевичем по следующим причинам:
1. аб.1 ст.24.19 ЗоОД уазывает, что кадастровая стоимость «новых» или «измененных» участков определяется органом, осуществляющим функции гос кадастровой оценки (Росреестром) в порядке, установленным МЭРом.
2. Порядок от 12.08.2006 N 222 с изменениями на 17 ноября 2011 года является действующим и единственным порядком определения кадастровой стоимости Росреестром.
3. В порядке отсутствует какое-либо иное определение кадастровой стоимости. чем как по удельным показателям, установленным в результате кадастровой оценки в нашем случае на 15.11.2012. Нет даже права заказать отсчет по определению кадастровой стоимости.
4. Таким образом, в соответствии с порядком устанавливается стоимость по состоянию на 15.11.2012 г.
5. Норма аб.2 ст.24.19 ЗоОД не действует, так как отсутствует соответствующий порядок определения кадастровой стоимости.
6. Указание Росреестром в Акте а затем и в акте, что датой определения стоимости является дата внесения сведений в кадастр участка, является нарушением закона, т.к. фактически она определена на 15.11.2012.
А суд, как мне кажется, глумится над истцами)) вместе с комиссией))
А глумятся, т.к. постановление ВАС было вынесено уже в то время, когда в порядке №222 уже был пункт 2.6, который сейчас фактически продублирован в аб.2 ст.24.19 ЗоОД
Прошу прощения, что не скажу за практику в суде, только выскажу личное мнение.
Вообще фраза «Дата актуализации кадастровой стоимости — 15.11.2012 г.» смущает конечно.. что значит актуализация.. предположу, что это ата утверждения итогов кадастровой оценки, т.е. вероятнее всего дата по состоянию на которую кадастровая оценка производилась — это 01.01.2012, а дата с которой начала применяться для целей налогообложения — это 01.01.2013.
По крайней мере так в подавляющем числеслучаев было, если дата утверждения итогов ноябрь.
Исходя из этого ответ.
1. Частый в последнее время, но глупый на мой личный взгляд выбор даты — дата внесения изменений в количественные и (или) качественные характеристики (24.19). Частый, потому что по инфе коллег много уже решений было с такими требованиями суда. Глупый — потому что в эту дату действительно определяется кадастровая стоимость измененного участка, вот только для ее определения используются удельные стоимости, что созданы по состоянию на массовую кадастровую оценку, в те рыночные условия. Это с точки зрения простой логики. С точки зрения нормативно-правового обоснования тоже есть что сказать. В соответствие со ст. 24.18 все того же закона об оценке «В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.»
Разница между «дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость» и «дата определения кадастровой стоимости» есть и принципиальная, возможно что бы увидеть разницу надо глубоко погрузиться, что увы для суда проблематично.. особенно, когда только сформированные специалисты в вопросе вместе с бывшим ВАС перестали влиять на судебную практику.
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки.Почему она называется кадастровой? Потому что традиционно эта стоимость указывается в кадастре недвижимости (ранее Государственный кадастр недвижимости, сейчас кадастр является частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)) для каждого объекта.
Кадастровая стоимость — это по сути условная расчетная величина, которая показывает стоимость объекта для публично-правовых целей.
Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что кадастровая стоимость определяется для нескольких однотипных объектов на основе заранее установленного ряда параметров, тогда как рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта и включает неограниченное количество факторов, влияющих на цену объекта.Определение рыночной стоимости в отношении сотен тысяч объектов требует слишком много ресурсов, поэтому на основе ряда правил в отношении более или менее схожих объектов устанавливают условную стоимость – кадастровую.
В случае споров законодательство по сути отдает приоритет именно рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость используется для следующих целей:
- выкуп земельных участков и объектов недвижимости для государственных целей;
-
расчет налога на землю;
-
расчет налога на имущество;
-
расчет размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной/муниципальной собственности;
-
иные случаи
С 2017 года (обратите внимание на переходные положения в пункте 9 ниже) ГКО должна проводиться специально созданным бюджетным учреждением по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и включает в себя следующие процедуры:
-
Принятие решения о проведении ГКО;
-
Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах ГКО;
-
Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В результате проведенной в 2016 г. ГКО в Москве утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на 2017-2018 гг.
В круг полномочий бюджетных учреждений входит:
-
Проведение кадастровой оценки;
-
Предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;
-
Рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
-
Сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости (в том числе о данных рынка недвижимости), а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;
-
Самостоятельное исправление технических и методологических ошибок (по заявлению заинтересованных лиц), допущенных при определении кадастровой стоимости, что избавит собственников от необходимости обращаться в комиссию при Росреестре или в суд.
Выделяют следующие ситуации:
- Сделка по реализации. При определении цены на продаваемую квартиру иногда трудно найти схожие объекты для сопоставления показателей. В этом случае удобно обратиться к кадастровой стоимости.
- Передача в аренду. Согласно правилам предоставления гражданам в аренду муниципального жилья, его арендная плата определяется на основании данных кадастровой оценки.
- Наследство или дарение недвижимости. Во время сделки иногда требуют указывать стоимость объекта.
- Оформление субсидий для начисления имущественного налога. Налоговые перечисления предусматривают определенные льготы. Для их правильного расчета требуется не только площадь, но и кадастровая стоимость недвижимости. От ее величины будет зависеть размер субсидии.
- Кредит или ипотека под залог. При обращении в банк в кредитном отделе могут попросить провести новую кадастровую оценку недвижимости. Необходимо это в том случае, если фактические данные в ЕГРН не удовлетворяют потребностям клиента.
Новая методика оценки дает возможность максимально приблизить стоимость недвижимости к рыночной, что позволяет увеличить сумму кредита, которую одобрит банк.
Куда необходимо обратиться для изменения кадастровой стоимости (как можно оспорить, способы оспаривания)
Изменение кадастровой стоимости можно произвести следующими способами:
обратится в ГБУ в случае, если необходимо произвести исправление технических или методологических ошибок
обратится в комиссию по оспариванию в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
обратиться с исковым заявлением в суд в случае, если необходимо установить в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости
Согласно действующему законодательству для оспаривания через суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Стоит также отметить, что по новому закону комиссия по оспариванию и суд больше не рассматривают заявления по оспариванию в связи с техническими ошибками. Для исправления таких ошибок необходимо обратиться в ГБУ.
Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, может быть оспорено в суде.
Как оспорить результаты проверки
В случае, если квартира досталась вам в наследство или была куплена, то есть вы не осуществляли постановку на учет самостоятельно, данные о стоимости можно узнать в Кадастровой палате.
Оспаривать данные можно через суд или специальную комиссию, которая решает такого рода споры.
Такая коллегия состоит из представителей следующих органов:
- исполнительной власти регионального уровня;
- кадастровой службы;
- комиссии по оценке обсуждаемой собственности;
- национального совета по оценке недвижимости.
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Наиболее распространенным среди граждан является вопрос о том, кто проводит кадастровую оценку недвижимости?
Так вот, согласно ст. 24.12 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, заниматься проведением кадастровой оценки уполномочены субъекты РФ.
Органы местной власти по полученным от Кадастровой палаты Росреестра сведениям формируют перечень зданий, сооружений, земельных участков, по которым требуется подсчет стоимости.
Кадастровая оценка квартиры проводится прошедшими подготовку специалистами, имеющими должный уровень квалификации, при наличии подтверждающего документа.
Победитель заключает с местными властями договор, на основании которого и исполняет расчет кадастровой стоимости. Итоги работы рассматриваются компетентными лицами из числа властных структур, утверждаются и передаются в местное отделение Росреестра.
Что такое кадастровая оценка
В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.
Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:
- среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
- местоположение дома;
- размер общей и жилой площади;
- год возведения и так далее.
А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.
Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).
Кто принимает решение о проведении оценки
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ, например, регионального Министерства имущественных отношений.
Это решение принимается не чаще одного раза в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще, чем каждые 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Благодаря этому все данные о стоимости периодически обновляются.
Кроме того, уполномоченный орган субъекта должен распорядиться о создании государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и наделить его соответствующими полномочиями. К примеру, в Саратовской области это ГБУ Саратовской области «Госкадастроценка».
Заметим, что определение кадастровой цены может проводиться одновременно по всем видам недвижимости, находящимся и зарегистрированным на территории субъекта.
Из приведенных определений понятия «кадастровая стоимость» следует, что кадастровая стоимость определяется:
1. в результате государственной кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и согласно положениям статьи 6 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
2. вне процедуры кадастровой оценки
В законе N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрены следующие случаи определения (изменения) кадастровой стоимости вне процедуры кадастровой оценки:
— определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (статья 16 закона).
— изменение кадастровой стоимости, определенной после исправления указанных в статье 21 закона ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статьи 20, 21 закона).
— оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (статья 22 закона).