Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие комплексного ипотечного страхования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для страхования жизни и здоровья потребуются паспорт заемщика и письменное заявление. Страховая компания оставляет за собой право запросить дополнительные документы, подтверждающие состояние здоровья застрахованного лица. Для защиты залоговой недвижимости потребуются ипотечный договор, копии правоустанавливающих документов, отчета оценщика. Титульное страхование обычно оформляют после одобрения ипотеки со стороны банка. Потребуются копии правоустанавливающих документов. Если к моменту подачи заявления необходимых выписок еще нет, их можно будет предоставить позднее.
3aeмщик дoлжeн внимaтeльнo изyчить, кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи пpивoдят к вoзмeщeнию yщepбa, дo тoгo, кaк пoдпиcaть дoгoвop cтpaxoвaния. Oни бyдyт paзныe для paзныx видoв cтpaxoвaния.
Пpи cтpaxoвaнии жизни и тpyдocпocoбнocти cтpaxoвыe выплaты мoгyт нacтyпить в cлyчae cмepти зacтpaxoвaннoгo и чacтичнoй или пoлнoй yтpaты тpyдocпocoбнocти
(пpиcвoeниe cтaтyca инвaлидa I или II гpyппы) в пepиoд дeйcтвия cтpaxoвoгo
дoгoвopa.
Пpи cтpaxoвaнии жилья cтpaxoвыми cлyчaями бyдyт гибeль или пoвpeждeниe нeдвижимocти в peзyльтaтe пoжapa, зaливa, cтиxийнoгo бeдcтвия, пpoтивoпpaвныx дeйcтвий тpeтьиx лиц (вaндaлизмa, пoджoгa, пoдpывa взpывчaтыx вeщecтв), кoнcтpyктивныx дeфeктoв здaния, o кoтopыx нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa cтpaxoвaтeлю извecтнo нe былo.
Пpи cтpaxoвaнии титyлa cтpaxoвкy выплaчивaют в peзyльтaтe yтpaты зaeмщикoм пpaвa coбcтвeннocти нa пpeдмeт ипoтeки. Нaпpимep, ecли бyдeт вынeceнo cooтвeтcтвyющee peшeниe cyдa, вcтyпившee в зaкoннyю cилy.
3aeмщик дoлжeн кaк мoжнo cкopee извecтить cтpaxoвyю кoмпaнию и кpeдитopa o нacтyплeнии любoгo cтpaxoвoгo cлyчaя. Cтpaxoвaя кoмпaния, пoлyчившaя инфopмaцию o пpoиcшeдшeм cтpaxoвoм cлyчae, oбъяcнит мexaнизм дaльнeйшeгo oфopмлeния. Ecли зaeмщик yтpaтит тpyдocпocoбнocть или yмpeт, eгo oбязaтeльcтвa пepeд бaнкoм-кpeдитopoм пepeйдyт к cтpaxoвoй кoмпaнии. Имeннo oнa выплaтит бaнкy кpeдит, в нeкoтopыx cлyчaяx дaжe включaя пpoцeнты. Пpи этoм зaлoжeннaя квapтиpa ocтaнeтcя в coбcтвeннocти зaeмщикa или пepeйдeт в coбcтвeннocть нacлeдникoв зaeмщикa.
Ecли зacтpaxoвaннoe жильe бyдeт пoвpeждeнo и cлyчaй пpизнaют cтpaxoвым, cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит вoзмeщeниe. Пpи этoм ecли в дoгoвope cтpaxoвaния пpи пoдпиcaнии yкaзaть нeпoлнyю cтoимocть жилья, a тoлькo cyммy ипoтeчнoгo кpeдитa, cтpaxoвoй выплaты нa вoccтaнoвлeниe мoжeт нe xвaтить.
Ecли зacтpaxoвaннoe жильe бyдeт yтpaчeнo физичecки или зaeмщик yтpaтит нa нeгo пpaвo coбcтвeннocти, cтpaxoвyю выплaтy пoлyчит бaнк-кpeдитop. Cтpaxoвaя выплaтит eмy ocтaтoк зaдoлжeннocти пo кpeдитy. Ecли зaeмщик зacтpaxoвaл жильe нa пoлнyю
cтoимocть, cтpaxoвaя пepeчиcлит eмy paзницy, ocтaвшyюcя пocлe выплaты бaнкy.
Для чего нужен полис ипотечного страхования
Полис ипотечного страхования защищает от рисков и заёмщика, и банк. За то время, пока клиент выплачивает ипотеку, состояние квартиры может ухудшиться, и в случае просрочек банк не сможет продать её по рыночной цене. Страхование залога по ипотечному кредиту гарантирует, что при наступлении страхового случая убытки покроет страховая компания.
Непредвиденные ситуации, которые могут возникнуть:
- финансовая несостоятельность заёмщика по причине утраты здоровья;
- стихийное бедствие;
- возгорание, затопление.
Страховщик погасит остаток долга перед банком, если квартира будет полностью разрушена или утратит ликвидность в результате страхового случая, а у клиента не будет денег, чтобы расплатиться.
Если неприятность случится не с квартирой, а с заёмщиком, развитие событий зависит от того, оформлено ли страхование жизни и здоровья. Имея такой полис, клиент может не волноваться: страховщик расплатится с банком.
Страхование может быть нескольких видов:
- Ипотечное страхование недвижимости. Согласно ФЗ «Об ипотеке», это обязательная страховка при покупке квартиры в ипотеку.
- Страхование жизни и здоровья. Защищает от таких рисков: смерть, утрата трудоспособности, инвалидность. Это добровольная страховка, которая позволяет получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.
- Титульное страхование. Включает риск утраты права собственности добросовестным приобретателем.
- Комплексное страхование ипотеки. Наполнение полиса отличается у разных страховщиков. Кроме страхования залоговой недвижимости, страхуются жизнь и здоровье заёмщика, иногда добавляется страхование титула.
Необходимые документы
Список документов зависит от того, что вы хотите застраховать.
|
Объект недвижимости |
Титул |
Жизнь и здоровье |
|
Паспорт собственника Правоустанавливающие документы на недвижимость (копии) Договор ипотечного кредитования Заявление на страхование ипотечной квартиры Копия отчёта об оценке |
Паспорт собственника Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи) Заявление на страхование |
Паспорт собственника Заявление на страхование заёмщика и (или) созаёмщика |
Вопросы стоимости и расчеты
Обязанность страховать ипотечный кредит и взятое в ипотеку имущество возлагается на самого заемщика. При этом, суммы страховки он выплачивает из собственных, а не кредитных средств. В период бума ипотечного кредитования стоимость страховок подобных договоров, равно, как и их условия существенно изменились. Цена страховки возросла, а страховые компании в погоне за прибылями усложнили страховые продукты, подразделив их по принципу 1 риск – 1 страховка. К 2018 году, когда ажиотаж спал, а страхователи начали более рационально подходить к выбору страховых продуктов, появились универсальные страховые программы, объединившие в себе несколько возможных рисков. Так, сегодня калькулятор позволяет рассчитать одновременно несколько страховых программ.
Обязательная страховка
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.
В каких случаях имеет смысл оформлять страхование от утраты титула?
Страховка от утраты титула приобретается редко. Но если вы, например, покупаете квартиру на вторичном рынке у собственника, который владеет ею меньше 3 лет, возможно, стоит переплатить небольшую сумму и быть уверенным, что вам не придется платить за жилье, право на которое может отобрать суд.
Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?
Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).
Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.
Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.
Преимущества продукта
- Индивидуальный подход к Клиенту и возможность определения страховой суммы как на основании рыночной стоимости, так и на основании залоговой стоимости;
- Доступная стоимость продукта;
- Массовые продажи осуществляются на типовых условиях;
- Высокая оперативность в принятии решений;
- Подписание договора страхования и оплата премии (страхового взноса) непосредственно на кредитной сделке по приобретению имущества;
- Возможность уменьшения страховой суммы при частичном досрочном погашении кредита (изменения графика платежей);
- Персональный куратор по продукту от ООО «СМП-Страхование».
Почему не стоит отказываться от полиса комплексного ипотечного страхования?
Отказавшись от оформления полисов страхования жизни, имущества и титула, вы автоматически отказываетесь от получения кредита на выгодных условиях. Раньше правозащитники настаивали на том, что от оформления страховок все же можно отказаться, и банкиры их услышали. Теперь большинство банков, действительно, делает страхование добровольным. Если полис страхования недвижимости на сумму, равную сумме выдаваемого кредита, вы обязаны предоставить согласно закону «Об ипотеке», то жизнь и титул, теоретически, можно не страховать. Но в таком случае ставка по кредиту будет на 1-3 процентных пунктов выше базовой. Выполнив несложный математический расчет, можно прийти к выводу, что намного выгоднее согласиться на приобретение полиса, стоимость которого обычно не превышает 0,8 — 1% от суммы займа.
Условия заключения договора
Услуги комплексного ипотечного страхования предоставляют далеко не все компании. Проще всего обратиться в аккредитованное агентство банка, где человек планирует брать кредит.
Среди наиболее известных страховщиков, работающих по данному направлению, можно выделить: «Альянс», «АльфаСтрахование», «Росгосстрах», «Ингосстрах», «УралСиб», «ВСК» и многие другие.
Узнать агента, к которому следует обратиться за получением подобной услуги, можно в выбранном вами для оформления ипотеки банковском учреждении.
Перед заключением сделки страхователь должен выполнить следующие условия:
- проинформировать агента обо всех обстоятельствах, способных привести к страховому случаю;
- ответить на интересующие менеджера вопросы с тем, чтобы он смог проанализировать степень риска;
- предоставить сведения обо всех совершенных ранее сделках с недвижимостью,
- представить следующие виды документов: заполненное заявление, свой паспорт, договор с банком (ксерокопия), закладную, справку о своей платежеспособности, свидетельство, подтверждающее право собственности, для организаций – копию бухгалтерского баланса за текущий отчетный период.
В действующие договорные условия могут вноситься изменения. Они будут действительны, если не противоречат правилам выбранной компании и действующему законодательству.
Система ипотечного страхования
Одним из обязательных условий покупки жилья по ипотеке является страхование. По закону предмет залога должен быть обязательно застрахован от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование риска по утрате собственности на жилье (титул). Срок обязательного страхования равен сроку самого ипотечного кредита.
Как правило, банк требует страховать приобретенное жилье на размер ипотечного кредита, увеличенный на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.
В случае, когда жизнь и трудоспособность заемщика уже страхованы им самим (или его работодателем), а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики не являются партнерами банка-кредитора [15].
Зачем нужна страховка по ипотеке
Российские банки снова начали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам – сейчас взять кредит по стандартной программе можно под 10,9% годовых, а по льготной – под 5,7% (семьям с детьми) или под 8,7% (всем без ограничений). На сайте каждого банка есть кредитный калькулятор, где можно заранее просчитать сумму ежемесячного платежа – достаточно ввести стоимость жилья, первоначальный взнос по кредиту и срок.
Однако этой суммой расходы заемщика не исчерпываются. При подписании договора купли-продажи придется платить за сделку (либо аккредитив, либо ячейка, либо электронный сервис от банка), платить госпошлину Росреестру, а еще, скорее всего, вознаграждение попросит риелтор. Но есть еще одна крупная статья расходов – страховка.
Страховка по ипотеке нужна для того, чтобы банк был уверен – заемщик, попав в трудную ситуацию, не останется совсем без денег. Это не означает, что страховая компания будет платить кредит за заемщика при первой его проблеме, но при наступлении страхового случая заемщик действительно получит определенную сумму по полису. Другая – не самая очевидная – причина заинтересованности банков в продаже страховок заключается в том, что банки активно продают полисы связанных с ними страховых компаний (как агенты), или получают от страховщика вознаграждение.
Какая страховая компания лучше?
Лучшая страховая компания – это, безусловно, та, которая имеет наименьшие тарифы по интересующей клиента страховке. Где дешевле ипотечное страхование, однозначно сказать сложно. Тарифы по страховым продуктам у фирм часто меняются. Следить за их динамикой лучше на официальных сайтах компаний.
Выгоднее всего приобретать комплекс страховых продуктов, включающий в себя и страхование залога, и страхование титула, и страхование жизни заемщика. Такие комбинированные договоры страхования, как правило, обходятся дешевле, чем приобретение отдельных видов страховок.
Многие заемщики предпочитают остановить свой выбор на той страховой фирме, которую предлагает им банк. Часто это одноименная кредитному учреждению организация. Такой выбор дает сэкономить время, ведь все оформление осуществляется по тому же адресу, что и выдача ипотечного займа.
Важным критерием выбора страховой фирмы является возможность оповещения клиента о продлении страхового полиса. Банки нередко в кредитные договоры включают положения, касающиеся применения штрафных санкций за несвоевременное продление полиса страхования, что может стать неприятным сюрпризом для забывчивого заемщика.
В таких крупных банках как Сбербанк, ВТБ, Альфа банк существуют одноименные страховые фирмы. Кроме того, на рынке большую клиентскую базу имеют страховые компании ВСК, РЕСО, СОГАЗ и Ингосстрах. На какой фирме остановить свой выбор, решать только заемщику.
Могут ли банки по закону требовать покупки полиса?
Необходимость покупки страховки обусловлена положениями ФЗ № 102, в котором указывается на необходимость страхования залогового имущества, представленного приобретаемой квартирой или домом. Об остальных видах страховок информация отсутствует.
В ст. 935 ГК указывается, что личное страхование должно быть всегда добровольным, поэтому банки не имеют права настаивать на покупке такого полиса. Но большинство банковских учреждений требуют приобретения личного ипотечного страхования. Если заемщик отказывается выполнять данные условия, то он сталкивается с разными негативными последствиями:
- отказ в предоставлении ипотечного займа;
- значительное увеличение процентной ставки;
- досрочное расторжение кредитного договора, если данное условие прописано в этом документе.
Некоторые банки вовсе требуют покупку титульного страхования, хотя клиенты могут отказаться от такой страховки. Судебная практика показывает, что часто банки выигрывают такие дела, так как они имеют право отказать в выдаче кредитных средств без обоснования причины такого решения.
Страхование в «Согазе»
Достаточно часто люди для покупки полиса обращаются в страховую компанию «Согаз». Ипотечное страхование является востребованным предложением этой организации. Страхуются риски на случай смерти заемщика или потери трудоспособности. Если оформляется гражданином первая или вторая группа инвалидности, то погашается ипотека страховой компанией.
Стоимость полиса зависит от остатка долга, поэтому ежегодно придется обращаться в банк для получения соответствующей справки. Цена устанавливается в пределах 1 % от остатка задолженности. При покупке полиса каждый гражданин может выбрать дополнительные услуги, которые повышают стоимость страхования, но при этом увеличивается количество страховых случаев, при наступлении которых выплачивается фирмой компенсация.