Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Это всё не вовремя»: Смольный заморозил кадастровую стоимость недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.
Стоимость оценки объектов незавершенного строительства
| Оценка недвижимости | Стоимость | Сроки |
| Оценка незавершенного строительства | от 4 000 | 3-5 |
Цели оценки незавершенного строительства
Действующие законы позволяют считать недостроенные сооружения недвижимостью (ст. 130 ГК РФ.) наравне с законченными строениями. Поэтому, любая законодательно зарегистрированная незавершенная постройка может выступать в качестве товара, пригодного для продажи или покупки. Однако, чтобы осуществить сделку по купле-продаже, потребуется определить точную рыночную стоимость конкретного недостроенного объекта. Помимо этого, оценка незавершенного строительства необходима, если требуется:
- приватизировать государственную собственность;
- поставить объект на баланс компании;
- оформить залог при кредитовании;
- переуступить права;
- застраховать сооружение;
- внести его в уставной капитал;
- разрешить судебный спор в отношении конкретной постройки;
- оценка рациональности использования занятой постройкой земельной площади.
Для адекватной оценки объекта незавершенного строительства, лучше всего положиться на мнение профессиональных оценщиков, поскольку процесс оценки многогранен, требует учета множества нюансов и наличия специальных знаний в этом вопросе.
Сравнительный метод
Сравнение практически никогда не попадает в разряд предпочтительных методов оценки «незавершенок». Поскольку количество выставленных на продажу сооружений подобного вида, обычно, очень невелико. К тому же, недостроенные сооружения, как правило, имеют довольно значительные отличия друг от друга, не позволяющие корректно их сравнивать.
Затратный метод
Производство оценки по методу затратного подхода оказывается наиболее адекватным выбором, когда наилучшим способом будущего использования неоконченной постройки признается окончание строительства по изначально задуманному проекту. Затратный метод позволяет специалисту-оценщику найти компромисс интересов покупателя и продавца. Поскольку основным желанием продающей стороны является возвращение потраченных на постройку сооружения средств, то он будет доволен, если сумма результатов подсчета будет близка к сумме его затрат. Выгода покупателя состоит в том, что ему не придется тратить время на строительство уже существующих частей сооружения.
Доходный метод
Оценка объекта незавершенного строительства по доходному методу применяется тогда, когда лучшим вариантом дальнейшей эксплуатации постройки будет признан ее снос или полная реконструкция с перепрофилированием. Компромиссное решение между продавцом и покупателям в этом случае найти труднее. Ведь подающая сторона всегда будет стремиться к максимально возможному возмещению своих расходов, а покупатель, не имея возможности сэкономить на строительстве хотя бы части сооружения, будет высчитывать только свои потенциальные расходы и доходы и ориентироваться на них при выявлении стоимости. Подобные ситуации иногда требуют применения затратного метода, но доходный метод все-таки будет предпочтительнее, потому что именно этот метод учитывает и реальное состояние объекта и перспективы его дальнейшей эксплуатации.
Следует учесть, что оценка объекта незавершенного строительства может включать все вышеперечисленные методы. Они могут применяться экспертами и в различных комбинациях. Выбор наиболее эффектного метода оценки будет зависеть от индивидуальных особенностей состояния конкретного строения.
Классификация строений во время проведения оценочных работ
Учитывая, что в нашей стране стоит множество недостроенных объектов, возникает необходимость в их классификации. Ведь они в свое время замысливались для применения в самых разных сферах и возводились на самых разных территориях, включая некогда режимные.
Общепринятой сегодня считается следующая классификация:
- Постройки жилого назначения
- Здания промышленного характера
- Объекты недвижимости РЖД
- Всевозможные скважины – для добычи нефти, природного газа, артезианской воды и т.д.
- Устройства передаточного назначения. Сюда отнесли трубопроводы, тепло- и газосети, линии связи и электропередачи
- Недвижимость, которую можно рассматривать в качестве объекта благоустройства
- Функциональные постройки. Например, мост, эстакада и т.п.
Данный подход считается исчерпывающим и учитывающим все многообразие недостроенных объектов.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Котлован или готовый ЖК: что выгоднее покупать в 2022-м после роста цен
С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ. В соответствии с частью 5 статьи 159 ЖК РФ власть не даст субсидию гражданам, у которых имеется подтвержденная вступившим в законную силу судебным актом непогашенная задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, образовавшаяся не более чем за три последних года. По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками. Но теперь такая практика получает как бы вполне законное основание.
На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.
«На этапе котлована раньше на протяжении многих лет двигателем рынка были гораздо более низкие цены. Так, допустим, в допандемийном 2019 году средний разрыв цен между квартирами на стадии котлована и в готовых домах составлял 22%. Сейчас ситуация изменилась благодаря введению эскроу-счетов и повышенному спросу на новостройки. Проекты даже «на котловане» взлетели в цене, наблюдается парадоксальная картина, когда такие проекты в среднем по рынку стоят дороже, чем в готовых домах», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
Напомним, на декабрь 2021 года «квадрат» на первичном рынке столицы стоил в среднем 302 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы, по оценке ЦИАН, увеличились на существенные 33,3%. Однако средние цены в новостройках на разных стадиях готовности по итогам года практически не различаются, что связано с выходом на рынок более дорогих проектов на раннем этапе строительной готовности. Относительная разница между усредненной по всем проектам ценой на стадии котлована и на завершающем этапе стройки составила 2%, подсчитали по запросам редакции в компаниях Savills и Est-a-Tet.
Кроме финансовой стороны, у приобретения жилья в готовой новостройке есть потребительские, бытовые, а также эмоциональные преимущества. «Готовые новостройки выбирают те, у кого нет времени на ожидание и в силу разных причин необходимо достаточно быстро заселиться. Другие покупатели исходят из прагматизма, расценивая покупку в готовом доме как более надежное вложение средств. Третьи выбирают готовые дома, поскольку могут оценить качество объекта. Основная аудитория готовых новостроек — это те, кто покупают для себя и кому надо заселяться быстро», — рассказывает Дмитрий Халин.
«При грамотном распоряжении ассортиментом, равномерном выводе в продажу ликвидных и неликвидных лотов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками)», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Отдельного внимания заслуживает сравнение покупки жилья в ЖК после РВЭ со вторичными квартирами. «С одной стороны, это абсолютно новое жилье, построенное по всем современным нормам и правилам. Даже в комфорт-классе сегодня мы можем встретить такие опции, как подземный паркинг, огороженная закрытая территория, малоэтажное строительство, колясочные комнаты и многое другое, не говоря уже о бизнес-классе и премиальном жилье. Все это существенно отличает объекты нового строительства от вторичных объектов, при этом сроки заселения могут быть примерно схожи. С другой стороны, это уже готовый объект, можно подняться на любой этаж, посмотреть виды, оценить планировку, понять, насколько точно застройщик реализовал заявленную концепцию», — объясняет директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.
Техническое состояние определяется по степени износа целого здания и его отдельных элементов, реальным характеристикам конструкций и инженерных систем. Определить состояние здания можно путем визуального осмотра, различных видов обследований. Хотя обмеры в данном случае практически не нужны, техническое состояние может определяться в ходе плановой или внеочередной инвентаризации. По его итогам в инвентарное дело и другие документы могут вноситься изменения (например, в части фактического износа).
Рыночная стоимость определяется для обновление данных в бухгалтерской и иной документации, для подготовки сделок с объектом, реализации инвестиционных проектов. Также оценка требуется для оформления кредитов, передачи недвижимости в залог, ее страхования. Для определения рыночной стоимости не проводится инвентаризация. Однако оценщик обязательно запросит и проанализирует техническую документацию из инвентарного дела. Обмеры при оценке проводятся по мере необходимости.
Чаще всего результаты обмеров нужны для проведения кадастрового и/или технического учета. Кадастр – это сведения ЕГРН по всем видам недвижимости. Технический учет ведет БТИ в отношении объектов капитального строительства. Обмеры и инвентаризация проводятся по следующим направлениям:
- в комплекс кадастровых работ входят замеры вновь построенных или новых зданий и помещений, а итогом будет изготовление технического плана;
- обмеры и оформление техплана нужно при изменениях первоначальных параметров объекта (по итогам реконструкции, переустройства, перепланировки);
- инвентаризация с обмерами нужны после реконструкции, так как необходимо указать новые параметры здания в техпаспорте, инвентарном деле;
- в техпаспорт после перепланировки нужно внести изменения, но в данном случае БТИ получит сведения из техплана кадастрового инженера.
Для документов, по которым ведется ЕГРН, обмеры и другие работы проводит кадастровый инженер. Обмеры для целей инвентаризации могут проводить специалисты БТИ, проектных и экспертных организаций.
Комментарий эксперта. Есть разные виды обмеров, которые можно заказать в БТИ, у кадастрового инженера, через другие организации. Например, отличаются методики архитектурных обмеров, аналогичных работ для разработки дизайн-проекта. Специальные требования предусмотрены для геодезических обмеров, которые проводятся по внешним габаритам здания. Все виды обмерных работ и обследований вы можете заказать в ООО Смарт Вэй.
Самое важное требование к обмерным и инвентаризационным работам – точность измерений и полученных данных, соответствие по показателям погрешностей. Также нужно учитывать квалификацию и опыт специалистов, которых вы привлекаете к работам. Обратившись в ООО Смарт Вэй, вы можете заказать обмеры по всем видам объектов. Наши преимущества:
- большой штат специалистов по всем направлениям проектирования, строительства, кадастра;
- собственное оборудование, отвечающее всем современным требованиям;
- оперативный выезд на объекты, быстрое оформление документов по итогам обмеров.
Если вы не знаете, какие виды обмерных работ и обследований нужны в вашей ситуации, обратитесь за помощью к нашим экспертам.
Проведение инвентаризационных и обмерных работ не имеет смысла, если по их итогам не оформлять какие-либо документы. В зависимости от вида и целей проведения работ, заказчик может получить:
- технический паспорт;
- поэтажные планы;
- ведомости (экспликации) помещений;
- выкопировки из материалов инвентарного дела;
- отчеты и заключения;
- справку ТЭП, справки БТИ по другим формам;
- технический план;
- различные виды проектов на строительные и дизайнерские работы.
Как мы указывали выше, по итогам обмерных работ можно сделать визуализацию объекта, его отдельных помещений и инженерных систем. Визуализация передается заказчику в виде файлов, может использоваться для демонстрации на сайтах и в ходе презентаций, для проектирования, для других целей.
ООО Смарт Вэй специализируется на выполнение работ в сфере проектирования, строительства, кадастра. Почти по всем видам услуг мы проводим обследования и обмеры, так как без них невозможно оформить документы. К вашим услугам:
- проектирование всех видов строительных работ;
- помощь в согласованиях и получении разрешений;
- обмеры, обследования, техническая инвентаризация с подготовкой документов;
- оформление справок ТЭП, поэтажных планов, ведомостей помещений.
По всем видам услуг вы можете получить консультацию наших экспертов. Предварительную стоимость на некоторые работы и документы смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Обмеры здания | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение согласований | от 10000 руб. |
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
Оценка недостроенного жилого дома: особенности процедуры
На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.
Изменения в негосударственной экспертизе на 2021 год
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
Как объект оценки ОНС значительно отличаются от уже построенного, так как на их стоимость влияют иные факторы. Поэтому подбор метода её выполнения следует выполнять с учётом особенностей.
Чтобы выбрать оптимальный вариант оценки незавершённого строительства и корректно его использовать, следует обязательно учитывать типологию ОНС.
Согласно статьям 131 и 130 ГК РФ ОНС являются недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации на них права собственности.
К недвижимому в данном контексте относят объекты, связанные с определённым земельным участком, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.
Рассматриваемый объект должен соответствовать имеющейся проектной документации и иметь разрешение на строительство. В противном случае лицо, занимавшееся его возведением, не имеет юридического права распоряжаться данным ОНС (основание статья 222 ГК РФ первый пункт).
Право собственности требуется обязательно регистрировать только на объект, не являющийся предметом конкретного договора стройподряда (основание пункт 16 информационного письма №59, опубликованное Президиумом ВАС. Дата публикации, 16.02.01).
Если эти пункты не выполнены, то ОСН нельзя рассматривать как объект оценки (например, определять его стоимость с целью последующей продажи).
Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.
- Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
- ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.
Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.
Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:
- ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
- Продолжительность работ превысила указанные сроки;
- Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
- Объект был законсервирован на те же сроки;
- Работы были прекращены в те же сроки.
Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.
Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.
С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:
- долгосрочный этап вложения средств;
- существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
- необходимость в выходе на рынок земли (участок);
- прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.
При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:
- потребность в точном выявлении степени его готовности;
- фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
- наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
- меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.
Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.
Экспертиза и Оценка незавершенного строительства
130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:
- Приватизации госсобственности.
- Оформления залога для кредита.
- Постановки объекта на баланс компании.
- Переуступки прав.
- Страхования здания.
- Внесения его в уставной капитал.
- Судебного разбирательства относительно постройки.
- Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.
Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.
Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:
- Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
- Финансовые сложности строительства.
- Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.
Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.
Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.
Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.
Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.
Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.
Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.
Алгоритм действий, требуемых для возобновления строительства незавершенного здания или его купли/продажи, выглядит следующим образом:
- Получение всей возможной документации. В этот список входят проектные, технические и исполнительные документы на любых носителях.
- Проведение обмерных работ для последующего сравнения их результатов с имеющейся проектной документацией.
- Одновременное с обмерами проведение подробного технического обследования всех строительных конструкций сооружения.
- Сравнение данных, полученных при обмерных работах, с данными, указанными в документах.
- Составление итогового заключения, в котором будет приведен список необходимых для завершения строительства проектных и строительных работ.
Имея на руках такое экспертное заключение, владелец недостроя может без опасений обращаться к проектировщикам для завершения строительства объекта, или выставлять его на продажу.
Сравнение результатов фактических параметров недостроенного объекта с заявленными в проектной документации является очень важным. Дело в отсутствии договорных отношений между новым собственником и архитектурным бюро (или строительной фирмой), выполнявшим проектные и строительные работы. Вследствие этого невозможно гарантировать корректность исполнительной документации, и кроме владельца недостроя никто не заинтересован в соответствии указанной информации фактическим данным.
Если в процессе сравнения данных выявляются расхождения, они детально фиксируются экспертами в итоговом заключении. В дальнейшем, при реконструкции или перепрофилировании здания, владелец сможет опираться на новые, абсолютно точные сведения об объекте.
Оценка встроенных помещений коммерческой недвижимости
Оценка производственного помещения и помещений других назначений осуществляется при наличии определенного пакета документов:
- правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о госрегистрации права собственности, выписки их ЕГРН);
- технического паспорта;
- поэтажного плана из БТИ;
- при наличии перепланировки – соответствующих разрешительных документов;
- документов о балансовой стоимости (если объектом владеет юридическое лицо);
- документов о проведенных ремонтных работах;
- информации об арендной плате.
Данный перечень документов является рекомендательным. Оценку помещения возможно провести и при наличии части вышеуказанных документов. Но необходимо учитывать, что чем больше информации у оценщика об объекте, тем качественнее будет проведена его оценка.
В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:
- несоответствие технических характеристик и объема выполненных работ проектной, сметной документации;
- отсутствие рынка спроса-предложений на ОНС, что усложняет определение реальной рыночной стоимости;
- сложность и объем объекта, что влечет удорожание и затягивание сроков оценки;
- отсутствие разрешительных документов на участок или объект, что скажется на точности оценки.
Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!
Оценка объекта незавершенного строительства – довольно сложная процедура. Основная причина этого заключается в том, что помещение еще не готово к его функциональному использованию, следовательно, не может приносит доход.
Кроме того, такое приобретение потребует дополнительных финансовых вложений. Стоит упомянуть и то, что сделку могут сопровождать некоторые юридические сложности: проблемы с документацией, спорные вопросы относительно долевого разделения и многое другое.
Долгострои сравнят с землей
При проведении оценки стоимости незавершенного строительства независимые эксперты нашей компании используют модернизированные методы, учитывающие особенности рыночных реалий. В зависимости от наличия необходимых документов (локальных смет, информации о готовности и пр.) могут применяться одна или несколько методологий оценивания:
- Затратный метод, при котором индивидуально разрабатываются критерии для обоснований уровня физической и эксплуатационной амортизации объекта, а также с учетом степени его готовности.
- Сравнительный метод позволяет с помощью особых поправок сопоставлять стоимость незавершенного объекта с введенными в эксплуатацию аналогами.
- Доходный метод основан на специальных расчетах реального времени, необходимого для завершения строительства, а также прогнозировании возможных сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию либо их нарушения.
Методы и подходы, применяемые при оценке стоимости объекта, являются стандартными, но специальные поправки и критерии позволяют учесть все факторы, обеспечивающие точное определение его рыночной цены.
Наша компания предлагает физическим и юридическим лицам услуги оценивание незавершенных объектов строительства в Москве. Профессиональные оценщики максимально точно и объективно определят стоимость недостроенного имущества с выдачей итогового документа.
Отчет эксперта об актуальной рыночной стоимости незавершенного строительства будет являться официальным юридическим документом для предъявления в органы налогообложения, суд, нотариусу. В нем указана итоговая стоимость недостроенного объекта, а также методы, на основании которых производились расчеты.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Оценка недостроенного дома
Все чаще мы встречаем объявления о продаже недостроенных домов. Покупка недостроенного дома может быть весьма выгодной — и иногда даже дешевле и проще приобрести такой объект и довести его до ума, чем строить такой же дом с нуля.
Поэтому все чаще возрастает потребность в оценке недостроенного дома.
Как правило, объектом незавершенным строительством уже считают установленный фундамент на земельном участке, соответственно, оценщик может определить стоимость объекта незавершенного строительством от стадии устройства фундамента до стадии ввода в эксплуатацию объекта.
Как происходит оценка дома? Оценка недостроенного дома проходит как трудоемкая процедура по анализу полезности, доходности, функциональности, затрат на строительство объекта незавершенного строительством, по анализу всех факторов, влияющих на стоимость недостроенного дома. Проведение оценки недостроенного дома требует опыта, большого багажа знаний и высокой квалификации оценщика. Результаты по оценке недостроенного дома определяют результаты реальной рыночной или иной стоимости объекта, которая отражает ценовую ситуацию.
Оценка незавершенного строительства жилого дома начинается с осмотра объекта. Для проведения оценки незавершенного строительства жилого дома Вам необходимо вызвать оценщика. В составе нашей компании состоят специалисты со значительным опытом работы в области оценки.
Поэтому, мы с большой точностью оценим как готовность объекта, так и качество выполненных строительных работ.
В процессе проведения оценки незавершенного строительства, наши специалисты принимают во внимание все факторы, которые оказывают влияние на стоимость, например — степень строительной готовности, месторасположение, физическое состояние, наличие выкупленных мощностей на энергию, размер и плотность застройки земельного участка, и многие другие.
К оценке недостроенного дома нужно относиться очень серьезно, ведь наш дом — это наша крепость!
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Новое в получении сведений из ЕГРН
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра В какой форме запрашивать сведения Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе. Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра.
До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Получение сведений ЕГРН через МФЦ МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков Копию акта из межевого плана могут получить: - правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители;
- лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность. Сведения можно бесплатно получить:
- об объектах, которые сейчас принадлежат должнику;
- о ранее принадлежавшей ему недвижимости.
Запрет продажи выписок из ЕГРН Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН. Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
- по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН;
- не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
СИТУАЦИЯ
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: - если есть решение суда — один из участников долевой собственности;
- если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус;
- в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.
Похожие записи: