Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.
На подготовительном этапе составляется текстовое и графическое описание местоположения объекта, относительно которого необходимо сформировать охранную зону, определяется его площадь и границы. Для этого анализируются сведения Единого государственного реестра недвижимости, используются материалы Единой электронной картографической основы, собирается иной картографический материал, материалы дистанционного зондирования. Проводится геодезическая съемка с координированием объектов.
По итогу работ составляется технический отчет, содержащий:
- перечень земельных участков в охранной зоне (при наличии);
- сведения ЕГРН;
- ситуационный план расположения объектов (объекты, вокруг которых устанавливается охранная зона: газопроводы, культурные объекты, заводы, фабрики и другое);
- каталоги координат устанавливаемой охранной зоны;
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
🏠 Как получается, что у простых граждан оказываются жилые объекты в границах охранных зон
Как видим, Постановление №160 фактически ставит вне закона участки некоторых граждан, поскольку иногда линии проходят даже не вблизи, а прямо по частной земле.
Это происходит потому, что когда в девяностые-двухтысячные годы муниципалитетами выделялась земля под ИЖС, на ней отсутствовала какая бы то ни было инфраструктура. Впоследствии, после начала разработки участков начиналось строительство линий.
При этом чаще всего у энергетиков (а они всегда первыми начинают строительство) отсутствовала возможность точно установить границы участков — колышки, обозначающие границы, либо отсутствовали, либо были попросту не видны. А строить было нужно.
Поэтому строительство линий часто шло «на глазок». Отсюда и пошло нарушение охранных зон. Если же речь идет о садоводствах, то там вообще раньше строили без всяких планов и документов — лишь бы было построено.
Но с течением времени перед местными властями все чаще ставили задачи навести порядок на землях. А это стало приводить к тому, что уже построенные и поставленные на учет в ЕГРН дома граждан, оказались вне закона по причине нахождения в охранных зонах электрических, газовых или водопроводных сетей. И это становится головной болью для собственников построек.
Постановка зданий и строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Что будет если не поставить объект на учет в Росреестре?
Постановка на кадастровый учет по факту стала обязательной процедурой, если вам нужно продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, т.е. нужно распоряжаться ей. Законодательство не предусматривает жестких сроков для прохождения процедуры кадастрового учёта или штрафы за отсутствие сведений в ЕГРН о вашей недвижимости. Но, не пройдя учет в Росреестре, собственник не сможет распоряжаться недвижимостью. Пользоваться можно, а продать, подарить, сдать в аренду или ещё как-то перевести право собственности не получится.
Если объект был вновь возведен или образован до 2013 года и не числится в ЕГРН, документы для учета недвижимости допускается представить при регистрации сделки. Это удобно, так как не нужно проходить отдельные процедуры.
Охранная зона ЛЭП, постановка на кадастровый учет
Проверка режима использования охранных территорий ЛЭП осуществляется должностными лицами (инспекторами) Ростехнадзора. Предметом проведения проверок является соблюдение правил эксплуатации электросетей, а также условий ведения хозяйственной деятельности на территории охранной зоны ЛЭП.
Наличие охранной территории предполагает также наличие сервитута. Это означает, что собственник земельного участка, который попал в зону отчуждения ЛЭП, должен обеспечить беспрепятственный доступ сотрудникам электросетевой организации. Если же при аварии представитель собственника линии будет не допущен к объекту, лицо, препятствующее проведению работ, могут привлечь к ответственности. Именно для этих целей устанавливается сервитут в охранной зоне ЛЭП. Проведение плановых работ на объекте электросетевого хозяйства осуществляется с предварительным уведомлением собственника земельного участка, расположенного в границах зоны отчуждения ЛЭП , проведение внеплановых работ – без предварительного уведомления.
Как поставить СНТ на кадастровый учет
В большинстве случаев решение о переоформлении документации принимается на общем собрании участников СНТ. Стоит отметить, что в 2022 году регистрация коллективной совместной собственности недоступно. Если коллегиально принимается решение об оформлении общих земель во владение юрлица, садоводы теряют имеющиеся доли и передают их в распоряжение нового владельца.
- Схематическое отображение ЗУ с учетом межевания территории. Здесь же указываются владельцы и участки, которые в будущем будут находиться в совместном применении.
- Сведения, подтверждение возможность применения земельных наделов. Здесь речь идет о бумагах на применение и предоставление таких участков.
- Информация из учредительных документов СНТ.
Перечень документов, который подается в Ростехнадзор для согласования границ охранных зон, установлен пунктом 9 Порядка № 9.
В данный перечень включены следующие документы:
- опись документов по прилагаемой форме согласно приложение № 2 к Порядку № 9;
- информация о технических характеристиках объекта электросетевого хозяйства, в отношении которого устанавливается охранная зона, по форме согласно приложению № 3 к Порядку № 9;
- сведения, подтверждающие наличие записи о государственной регистрации прав на объект недвижимости (в случае если такие права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, представляются копии документов, подтверждающих право собственности или иное законное основание владения объектом электросетевого хозяйства);
- подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ таких зон (в виде электронного документа в формате XML, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью подготовившего их лица);
- документ на бумажном носителе, который визуально воспроизводит вышеуказанные сведения о границе охранной зоны и на графической части которого красными сплошными линиями нанесены такие границы.
В соответствии с подпунктами 2, 10, 11 п. 28 Основ ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденных постановлением Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178 (далее по тексту – Основы ценообразования № 1178) в состав прочих расходов, которые учитываются при определении необходимой валовой выручки включаются:
- расходы на оплату работ (услуг) непроизводственного характера, выполняемых (оказываемых) по договорам, заключенным с организациями, включая расходы на оплату услуг связи, вневедомственной охраны, коммунальных услуг, юридических, информационных, аудиторских и консультационных и иных услуг (определяются в соответствии с пунктом 30 настоящего документа);
- расходы на обеспечение безопасности электрических станций, электрических сетей и других объектов электроэнергетики в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- иные расходы, связанные с производством и (или) реализацией продукции, определяемые регулирующим органом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Строительные вакансии
Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (далее — сетевая организация).
- 2 м — для ВЛ ниже 1кВ,
- 10 м — для ВЛ 1-20 кВ
- 15 м — для ВЛ 35 кВ
- 20 м — для ВЛ 110 кВ
- 25 м — для ВЛ 150-220 кВ
- 30 м — для ВЛ 330 кВ, 400 кВ, 500 кВ
- 40 м — для ВЛ 750 кВ
- 55 м — для ВЛ 1150 кВ
- 100 м — для ВЛ через водоёмы (реки, каналы, озёра и др.).
Постановка охранной зоны на кадастровый учет
Постановка охранной зоны на кадастровый учет с внесением в Единый государственный реестр позволяет неукоснительно соблюдать установленные ограничения на огражденном участке земли. Как правило, он прилегает к какому-либо промышленному или природному объекту, важным коммуникациям, сооружениям стратегического значения. Ограничения предполагают запрет на возведение помещений, проведение земляных работ, перемещение транспорта и т. д.
Услугами по постановке охранных зон в кадастр занимается кадастровый инженер, тогда как за нанесение таких территорий на карты градостроительного зонирования отвечают органы архитектуры. Данная процедура проводится в следующих целя: обеспечение безопасности владельца участка и создание правильных условий эксплуатации, а также охрана природных памятников, важных объектов и комплексов.
Охранная зона заповедника поставлена на кадастровый учет
27 июля 2022 года стал знаменательным днем в истории Приокско-Террасного государственного биосферного заповедника – в этот день Охранная зона заповедника была поставлена на кадастровый учет в качестве зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
«Охранные зоны создаются для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки и памятники природы на прилегающих к ним земельных участках и водных объектах. При этом земельные участки, которые включены в границы охранной зоны, не изымаются у их собственников (землепользователей, землевладельцев, арендаторов), а используются ими с соблюдением установленного для таких земельных участков особого правового режима».