Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.
В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:
- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
- организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
- собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.
За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.
Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса). Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.
Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:
- граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
- граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
- лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
- религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.
Особенности ДКП дома с земельным участком
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
Особенности ДКП дома с земельным участком:
- При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
- В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
- При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
- Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.
Необходимая документация
Для подписания ДКП продавцу потребуется подготовить следующий пакет свидетельств:
- Бумаги, подтверждающие права обладания продавца участком земли и домом (старый ДКП, дарственная, решение суда, завещание и прочее).
- Кадастровые паспорта на землю и домовладение.
- Техплан на дом из БТИ.
- Выписка из ФНС об отсутствии (наличии) задолженности перед бюджетом.
- Свидетельства, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.
- Выписка из Росреестра.
- Судебная справка, подтверждающая отсутствие ареста и иных ограничений на продаваемых объектах.
- Согласие супруга на заключение сделки, заверенное в нотариате (если объекты находятся в совместном владении).
- Если участником является несовершеннолетний, то потребуется дозволение от попечительских органов.
- Выписка из домовой книги с перечнем лиц, зарегистрированных в доме.
Чтобы сделка была зарегистрирована в Росреестре, пакет документации потребуется дополнить следующими бумагами:
- Заявлениями участников.
- Гражданскими паспортами.
- ДКП.
- Чеком об оплате государственного сбора.
- Доверенностью, заверенной в нотариате, если интересы сторон представляют иные лица.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как купить долю земельного участка
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.
Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
- Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
- Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.
Особенности документов для продажи доли дома
В случае с долевой собственностью на объекты недвижимости есть ряд особенностей.
Главная из них связана с преимущественным правом остальных дольщиков на покупку продаваемой части дома или участка.
Согласно закону, решив продать долю, её владелец должен уведомить об этом остальных дольщиков. Это нужно делать письменно с указанием цены доли. На ответ на данное уведомление им отводится месяц. Если никто не захотел купить долю в течение этого времени, только тогда продавец может искать покупателя на рынке недвижимости. Но при этом он не может снижать цену. Если же он решит её понизить, то всю процедуру уведомления нужно повторить.
Соответственно, покупая долю в доме или участке нужно удостовериться в наличии согласия совладельцев на продажу.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Правила написания договора
Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.
Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:
- документ составляют исключительно в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
- можно отразить дополнительные пункты;
- соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
- договор подписывают все стороны.
Шаг 1. Сбор нужных документов
Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:
- документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
- документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
- договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
- кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.
При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:
- все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
- обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
- оформляется исключительно в письменной форме;
- должен быть подписан обеими сторонами;
- составляется в 3 экземплярах;
- не требует обязательного нотариального заверения.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.