Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право «пожизненного» проживания в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возникает вопрос, в каких случаях гражданин может иметь право на пожизненное проживание в квартире, если он является собственником недвижимостью? Что означает отказ от оформления пожизненного пользования помещением, и какие последствия могут возникнуть при отказе?
Наследственное право на пожизненное проживание
Итак, пожизненное право на проживание – это особый вид права, которое может быть оформлено в качестве привилегии определенному лицу, являющемуся собственником недвижимости. Если человек отказался от возможности оформления такого права, вытекает ли утрата его права на проживание? И что означает отказ от пожизненного пользования помещением?
Если гражданин отказался от оформления пожизненного пользования помещением, это не означает, что он утратит право на проживание в данной квартире. В таком случае он все равно может иметь право на пожизненное проживание, однако данное право не будет оформлено и официально зарегистрировано.
Таким образом, отказ от пожизненного пользования помещением лишь означает, что человек не оформил данное право на законодательном уровне. Однако, в соответствии с наследственным правом, такое право может быть передано от одного лица к другому в порядке наследования.
В итоге, если гражданин является собственником недвижимости и не оформил пожизненное право на проживание в квартире, он всё равно может иметь наследственное право на пожизненное проживание, которое может быть передано другому лицу после его смерти. Таким образом, отказ от оформления пожизненного пользования помещением не означает полную утрату права на пожизненное проживание, а лишь отсутствие его официальной регистрации.
Отказ от права пожизненного проживания по решению суда
Право пожизненного проживания в квартире является одним из базовых прав граждан на использование недвижимости. Однако, возникают ситуации, когда лицо, являющимся собственником помещения, отказывается от данного права.
Означает ли это, что человек утрачивает возможность пользования им недвижимостью пожизненно? Что такое «отказ от права пожизненного проживания» и какие возможности оно предоставляет?
Отказ от права пожизненного проживания является соглашением между гражданином и собственником квартиры, которое подтверждает решение суда. Человек отказался от этого права по своей воле и собственник (владелец) жилья согласился на это.
Получается, что отказ от права пожизненного проживания — это добровольное соглашение двух сторон, оформленное в суде. Человек, отказавшийся от такого права, не имеет права продать или передать свою долю квартиры другому лицу.
Если гражданин отказался от права пожизненного проживания и его соглашение с собственником было оформлено в суде, то он уже не вправе претендовать на бессрочное пользование жилым помещением.
Отказ от права пожизненного проживания является действительным, если он не был аннулирован или изменен по решению суда. Однако, утрата этого права не означает автоматической утраты права пользования квартирой, так как это зависит от соглашения двух сторон и оформления соответствующего документа.
Право постоянного (бессрочного) пользования относится к особым формам права собственности. Данное право предоставляет лицу, как правило на долгий срок, право пользоваться имуществом без передачи собственности.
Правовой режим, устанавливаемый для осуществления права постоянного (бессрочного) пользования, обладает своими особенностями. В соответствии с законодательством, право постоянного пользования оформляется договором, который регулирует отношения между участниками сделки.
Правовой режим права постоянного (бессрочного) пользования основывается на принципах полноты и непрерывности пользования имуществом. Владелец такого права имеет возможность использовать имущество по своему усмотрению, в пределах законодательно установленных ограничений.
Правовой режим права постоянного (бессрочного) пользования регулируется соответствующими нормами гражданского законодательства. В договоре, заключаемом при оформлении данного права, определяются права и обязанности сторон, порядок оплаты, ответственность и другие условия пользования имуществом.
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования.
Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования может произойти только по добровольному согласию этих лиц.
Право бессрочного пользования квартирой принадлежит лицам, отказавшиеся от приватизации квартиры. В том числе эти лица сохраняют свое право и после ее продажи квартиры покупателю.
При покупке квартиры наиболее критична для покупателя ситуация, когда в квартире зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данного жилья в пользу иного лица или не участвующие в такой приватизации по каким-то причинам, несмотря на наличие такого права.
Жилье, построенное до 90-х гг. прошлого века, вначале относилось к государственной или муниципальной собственности, а затем передавалось безвозмездно в собственность проживающих лиц в порядке приватизации.
При приватизации жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в квартире на момент приватизации лиц либо в собственность одного из совместно проживающих лиц.
Если квартира оформляется не в собственность всех лиц, имеющих право на приватизацию, а только одного из них, то остальные проживающие оформляют отказ от приватизации.
Здесь то и кроется правовой риск — такие лица сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после ее продажи покупателю. Так что их выселение без их согласия невозможно.
Более того, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано о сохранении данными лицами права пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю, в ином случае договор будет признан незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Фактически это позволяет обойти норму о добросовестности приобретателя, поскольку порождает еще одно основание для истребования квартиры — признание договора не заключенным.
Данная ситуация применима к двум случаям:
- если сам продавец оформил на себя квартиру в порядке приватизации, и члены семьи продавца отказались в его пользу при проведении приватизации — в этом случае все отказавшиеся сохраняют бессрочное право пользования.
- если предыдущий собственник (который был до продавца) оформил квартиру в свою собственность в порядке приватизации, а проживающие в квартире лица отказались от приватизации.
Риск связан не только со случаем, когда кто-то отказался от приватизации. Если квартира оформлена в собственность всех проживающих в квартире лиц, то остается риск, что кто-либо не участвовал в приватизации по умыслу проживающих лиц.
Допустим, лицо убедили выписаться на момент приватизации, или несовершеннолетнего намеренно не регистрировали в квартире или выписали из нее на период регистрации по сговору с работником паспортного стола.
Этот случай также позволяет впоследствии признать бессрочное право пользования на квартиру.
С другой стороны, это довольно редкая ситуация, а претензии и суды по данному основанию случаются еще реже. То есть вероятность данного риска низка. Тем не менее покупателю следует оценить данный риск в каждом конкретном случае.
Для этого следует установить следующее:
- Круг лиц, имевших право на приватизацию квартиры, и тех из них, кто от приватизации отказался либо дал согласие на приватизацию в пользу иного лица. Для этого у продавца запрашивается выписка из Домовой книги и определяются все лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Если квартира оформлена не на всех, значит, кто-то отказался от приватизации.
- В этом случае выясняется, кто из отказавшихся лиц зарегистрирован в квартире на момент ее продажи покупателю. При наличии таких лиц рекомендуется отказаться от сделки, поскольку данные лица сохраняют бессрочное право пользования и должны быть указаны в договоре купли-продажи. Выселение из квартиры лиц с бессрочным правом пользования также невозможно, кроме как по их добровольному желанию.
- Если же никто из них уже в квартире не прописан, то риски существенно снижаются, поскольку лицо скорее всего реализовало право пользования на иное жилье. Желательно по возможности уточнить факт наличия регистрации данных лиц в другом жилье.
Да, теоретически риск признания таким лицом своего права пользования и договора купли-продажи незаключенным сохраняется, поскольку право пользования квартирой не прекращается со снятием с регистрации. Но, во-первых, у данного лица вряд ли будет интерес оспаривать договор для признания своего права пользования квартирой, поскольку кроме права пользования такое оспаривание никаких преимуществ не дает, а лицо уже имеет иное место жительства.
Во-вторых, в данном случае уже появляется надежда в суде доказать, что нарушения интересов такого лица не происходит и право пользования прекратилось с даты регистрации по новому адресу.
Права на пользование другими гражданами
Как уже описано выше, конкретные права возникают на основании ряда документов. Собственник жилья владеет всем комплексом прав по использованию и распоряжению жилым помещением. Его родные имеют право владения, пользования и распоряжения. Но заключать сделки самостоятельно они не могут.
Квартиросъёмщики – посторонние лица, которые имеют право проживания, а значит и распоряжения, в течение действия договора аренды.
Особая категория – обладатели права бессрочного пользования. Они могут быть, как родственниками собственника, так и посторонними лицами, которые получили такое право с согласия собственника (по его завещанию) или в ходе совместной приватизации, от которой они отказались в пользу собственника.
Особенности муниципального жилья
Выезд нанимателя на постоянное место жительства по другому адресу. В таком случае он теряет право на данное помещение из-за неисполнения обязанностей нанимателя. С дня выезда договор с ним считается расторгнутым.
Но если члены его семьи продолжают жить в этой квартире, то договор не расторгается, а права на пользование жильём лишается только покинувший его наниматель. Положения, регулирующие этот процесс, указаны в 83 статье ЖК РФ.
Но нужно учитывать, что если несовершеннолетний вынужденно покинул такое помещение, то он не утратит право пользования им.
Вторая распространённая причина лишения прав на муниципальное жильё – нарушение закона. А именно:
- Повреждение или разрушение имущества муниципалитета.
- Невыплата долгов по коммунальным услугам и за само жильё в течение полугода.
- Систематическое нарушение прав соседей.
- Использование помещения не по назначению.
Также суд может принять решение о выселении родителей, лишённых родительских прав, по причине запрета на их проживание вместе с детьми.
Во всех описанных случаях будут учтены обстоятельства ситуации. Поэтому для участия в судебном процессе важна помощь профессионального юриста, специализирующегося в области жилищного прав.
Можно ли лишить права пользования жилым помещением несовершеннолетнего?
Права детей особо защищены российским законодательством. 20 статья Гражданского кодекса гласит, что местом регистрации и жительства ребёнка до 14 лет является место регистрации его родителя или опекуна. Следовательно, при прописке родителя и возникновении у него права пользования жилым помещением, такое же право получит и ребёнок.
Соответственно, пока в квартире проживает один из его родителей, то и ребёнка выписать из неё нельзя. Это можно будет сделать лишь в случае потери прав на жильё родителем. Но нужно понимать, что просто выписать по суду ребёнка будет крайне сложно. Суд не даст на это разрешения. Исключением будет лишь ситуация, когда родитель сам продал квартиру. Но в этом случае на сделку нужно будет получить согласие органов опеки. А они дадут такое согласие только при условии, что ребёнку будет предоставлено жильё, соответствующее по параметрам предыдущему.
Таким образом, лишение права проживания несовершеннолетних – сложный процесс, который натыкается на ряд законодательных ограничений.
В остальных случаях дело обстоит проще, но также требует учёта ряда нюансов и доказательства причин утраты права пользования жилым помещением.
Какие минусы в неопределенном сроке договора аренды?
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Ограничения пожизненного права пользования квартирой
Пожизненное право пользования квартирой является особым видом права на недвижимое имущество. Помимо преимуществ, существуют и ограничения, которые необходимо учитывать, прежде чем воспользоваться этим видом права.
Ограничения на продажу квартиры
Одним из основных ограничений пожизненного права является невозможность продажи квартиры владельцем. Это право остается у наследников после смерти владельца. Исключениями могут быть только случаи, когда данный вид права был заложен в качестве залога.
Ограничение на сдачу квартиры в аренду
Владелец квартиры, на которую установлено пожизненное право, не может отдать ее в аренду или сдать в субаренду без согласия владельца этого права.
Ограничение права переуступки права
Данный вид права нельзя переуступить другому лицу, только в случае наследования. Также переуступка права возможна наследникам в том случае, если эта возможность была предусмотрена договором.
- Таким образом, пожизненное право пользования квартирой имеет определенные ограничения, которые необходимо учитывать при заключении его.
- Необходимо обратить внимание на то, что данный вид права может быть установлен на период жизни не только одного человека, но и нескольких, в таком случае учет ограничений относительно переуступки права становится еще более важным.
- Также необходимо учитывать, что пожизненное право пользования квартирой может быть ограничено сроком – например, на время жизни бывшей супруги или бывшего мужа в случае развода.
Что такое право бессрочного пользования жилым помещением?
Право бессрочного пользования помещением – гарантированная нормами отечественного законодательства возможность гражданина на постоянной или временной основе жить в квартире или доме, хранить в нём свои вещи, заводить животных, приглашать друзей, то есть вести себя как хозяин дома.
Для возникновения этого права должны быть основания. Выделим самые основные:
1. Подписание договора найма;
2. Заключение контракта на наём коммерческого жилого здания;
3. Покупка квартиры;
4. Приватизация недвижимости;
5. Прямое родство с владельцами квартиры, которые дали согласие гражданину на бессрочное проживания;
6. Подписание договора о бессрочном использовании жилой площади.
Стоит отметить, что, за исключением случаев приватизации или подписания договора жилищного найма, бессрочное пользование квартирой документально никак не подтверждается. Регистрация места проживания – это административный акт, что необходим для систематического учёта. Он не является фактором возникновения претензий на владение жильём. Поэтому часто гражданам РФ приходится в судебном порядке доказывать свои конституционные права.
Признание утратившим и сохранение права пользования жилым помещением при смене собственника
Много вопросов у обычных граждан вызывает вопрос признания утратившим право пользования жилым помещением или сохранение права пользования при смене собственника.
Неоднозначная судебная практика вводит в заблуждение и юристов и обычных граждан по выбору способа защиты своих прав. Именно по этой причине Верховный Суд РФ в своем Пленуме (№14 от 2 июля 2009 г.) изложил основные рекомендации по данным категориям судебных споров.
Необходимость в признании утратившим право пользования жилым помещением и в связи с этим, снятии с регистрационного учета, возникает по одной из следующих причин:
В данной статье рассмотрим последний случай, когда собственник жилого помещения сменился. Комментарий жилищного адвоката имеющего опыт в вопросах признания утратившим право пользования жилым помещением.
Гражданский Кодекс РФ в статье 292 устанавливает права членов семьи собственников жилого помещения: члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В тоже время, ч. 2 ст. 292 ГУ РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Вышеназванный Пленум №14 от 2 июля 2009 г. разъяснил данные моменты указав, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. (п.13 Пленума).
Кого закон относит к бывшим членам семьи?
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся на праве общей долевой собственности вспомогательные помещения в данном доме, а также устройства для их обслуживания. ЖК РФ приводит примерный перечень общего имущества: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме) (ч. 1 ст. 36). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Право пожизненного проживания и пользования квартирой
Не подлежащее прекращению право проживания в принудительном порядке может возникнуть при приватизации, если лицо отказалось от нее в пользу иных лиц – членов семьи. Родственные связи могут ослабеть и может появиться возможность «выдворения» родственника на улицу, но законодательство будет на его стороне. Так, Верховный Суд России неоднократно указывал судебным инстанциям, что нельзя удовлетворить требования о снятии с учета лиц, которые отказались от приватизации.
- Право пожизненного проживания и пользования квартирой может появиться из правоотношений наследования, к примеру, при установлении отказа от завещания. Напоминаем, завещательный отказ дает возможность наследодателю «одарить» наследника одновременно и обязанностями, и правами прописанного в квартире.
Важно! Именно так завещается, к примеру, жилое помещение с обязанностью предоставления права пожизненного пользования жильем брату/тете/бабушке и т.п.
- «Пожизненная» прописка при оплате пая в жилищно-строительном кооперативе у его членов, а также прежних членов и их супругов. Для пожизненного проживания достаточно выплатить часть пая и сохранить документацию, подтверждающую данный факт.
- Заключение между супругами брачного договора либо соглашения о разделе имущества, которое содержит положение о праве пожизненного пользования супруга-несобственника, также влечет недопустимость выселения данного гражданина.
- Несовершеннолетние с детского дома или другого детского учреждения сохраняют право на оставленную жилплощадь вынужденно и не могут быть лишены регистрационного в нем.
Важно! Указанные категории людей обладают правом пожизненного пользования и владения занимаемым жилым помещением.