Решение суда о признании договора аренды земельного участка ничтожным

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решение суда о признании договора аренды земельного участка ничтожным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В российское законодательство введен международно-правовой принцип эстоппель: в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки рассматривается через призму оценки добросовестности заявителя. В случае если он действовал недобросовестно, к примеру создавая у других лиц представление о действительности совершенного соглашения, это заявление утрачивает свое юридическое значение.

Особенности недействительности договоров

Применительно к договорам ст. 431.1 ГК РФ вводит некоторые особенности для предпринимательских договоров:

1. Участник договора, принявший добросовестное исполнение другого участника, но не выполнивший свою обязанность, не может заявлять требование о признании договора недействительным (кроме случаев, указанных в ст. 173, 178, 179 ГК РФ). См. пример в судебной практике — постановление АС СКО от 04.02.2016 № Ф08-9628/2015.
2. Стороны вправе соглашением, не затрагивающим интересы третьих лиц и публичные интересы, определить последствия состоявшегося признания судом договора недействительным, отличающиеся от общих последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Эта норма пока не нашла широкого применения в практике. Кроме того, не вполне понятно, что именно здесь имел в виду законодатель. Возможно, мировое соглашение.

Кроме того, допускается установление в нормах о договорных видах иных правил. Например, в соответствии со ст. 566, 663 ГК РФ двухсторонняя реституция применяется к договору аренды предприятия, если не нарушаются интересы кредиторов сторон договора, других лиц и общественные интересы.

В практике встречаются споры, связанные с оспариванием расторгнутых договоров. Об этом см. подробнее в нашем материале Признание расторгнутого договора недействительным.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

• имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
• имущество существенно ухудшается арендатором;
• арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
• арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

• Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
• Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
• Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
• Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

• суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
• договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Договор аренды как крупная сделка

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

В каких случаях вы можете оспорить договор аренды как крупную сделку?

Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

• сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, в аренду сдали здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
• стоимость арендованного имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
• не получено одобрение общего собрания участников;
• договор не выгоден обществу;
• арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2022 по делу А29-5490/16).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.

Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.

В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

• неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
• отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

• ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
• участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
• в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Последствия нарушения правил предоставления земельных участков: в случае признания договора недействительным расходы застройщика не будут компенсированы

22 сентября на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/11 (далее — Постановление) по делу о взыскании убытков, понесенных хозяйственным обществом в результате расторжения договора аренды земельного участка.

Спор возник в связи с тем, что арбитражный суд признал недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между хозяйственным обществом (далее — истец, арендатор) и муниципальным образованием (далее — ответчик, арендодатель). Основанием для такого решения стало то, что арендодатель не исполнил требований земельного законодательства в отношении передачи участка в аренду для жилищного строительства. В частности, не проводился аукцион, а участок был обременен правами третьих лиц.

Также арбитражный суд указал, что ненормативные акты, на основании которых был заключен договор аренды, приняты в нарушение норм Гражданского и Земельного кодексов, регламентирующих правила передачи земельных участков для жилищного строительства.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков, которые, по его мнению, он понес в результате признания договора аренды земельного участка недействительным. Арендатор полагал, что они были вызваны исполнением обязанностей, возложенных на него актами администрации (в частности, распоряжением о предварительном согласовании места строительства объекта недвижимости). Расходы арендатора включали в себя арендную плату, затраты на формирование земельного участка и на подготовку к осуществлению строительства.

Суды всех трех инстанций в удовлетворении требований отказали, указав на то, что расходы истца, которые он рассматривает как убытки, являются по сути расходами по осуществлению коммерческой деятельности. Суды исходили из отсутствия прямой причинно-следственной связи между выдачей разрешительных документов, принятием органом местного самоуправления ненормативных правовых актов, противоречащих законодательству, и затратами арендатора.

Истец обратился в Президиум ВАС РФ, который рассмотрел надзорную жалобу и поддержал позицию судов нижестоящих инстанций. Судебные акты этих судов он оставил без изменений, а жалобу — без удовлетворения.

Как указано в Постановлении, процедура отвода и предоставления земельного участка под жилищное строительство была инициирована истцом. Она совершалась администрацией с нарушением порядка, установленного земельным законодательством. Арендатор, в интересах которого администрация выносила соответствующие ненормативные акты, не мог не знать о том, что его действия и действия администрации нарушают законодательство.

Таким образом, истец не мог не осознавать неправомерности своих действий, а сам по себе факт наличия убытков не дает основания для их возмещения.

Однако истец не лишен права обратиться с самостоятельным иском к администрации о возврате денежных средств или иного имущества, полученных ею без установленных законом оснований (гл. 60 ГК РФ).

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием, содержащимся в Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Отметим, что в судебной практике по данному вопросу ранее существовало две позиции. В некоторых случаях суды принимали решения, сходные с рассмотренным выше (см., например Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2011 N Ф09-5884/11 по делу N А60-46054/2010). В других случаях убытки предпринимателей, вкладывавших денежные средства в освоение земельных участков до признания договора аренды недействительным, были компенсированы (см, например, Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2011 N Ф09-5561/11 по делу N А60-37212/2010).

Ведение судебных дел.

Судебные юристы

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.

Поэтому подходит вариант средний.

Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).

Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

Информационные письма президиума вас рф

Сделке Истец, в 87 (Восемьдесят семь) раз меньше стоимости аренды оборудования, предусмотренного Сделкой! — Коммерческое предложение, исходящее от ООО «У» — эксклюзивного дистрибьютора AVANT на территории России. Согласно указанному предложению стоимость арены оборудования составляет 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей за смену (без НДС).
Сопоставив ежедневную стоимость аренды оборудования, предусмотренного договором аренды, в размере 33 (Тридцать три) рубля, а также вышеназванную стоимость аренды оборудования в размере 12 000,00 (Двенадцать тысяч) рублей, можно сделать следующий вывод: ежедневная стоимость аренды оборудования (согласно условиям Сделки) в 364 (Триста шестьдесят четыре) раза меньше среднерыночной стоимость аренды оборудования! — Коммерческое предложение относительно аренды аналогичного оборудования, исходящее от ООО «ПЦ».

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Регистрация договора аренды

Учитывая противоречия норм гражданского законодательства, важно уделить внимание регистрации договора аренды, являющейся обязательной в вышеперечисленных ситуациях. С заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон. Для устранения неопределённости, кто конкретно будет заниматься подготовкой документов и процессом, целесообразно сведения прописать в тексте соглашения.

В отношении договоров, не прошедших госрегистрацию при условии обязательности, судебная практика единогласно признаёт их незаключёнными или несостоявшимися сделками. Таковые сделки не могут считаться недействительными, поскольку по юридической сущности не признаются действиями граждан или субъектов предпринимательства, направленными на установление, внесение изменений или полное прекращение прав и обязанностей участников.

По несуществующей в правовом сегменте сделке стороны не вправе требовать:

• изменения условий или сроков расторжения вследствие отсутствия заключения;
• взыскания основной суммы долга и предусмотренных финансовых санкций в виде начисления штрафов, неустоек и пеней за просрочку платежей;
• возмещения ущерба и убытков при ненадлежащем исполнении обязательств;
• соблюдения преимущественного права на заключение нового соглашения при завершении действия текущего.

Похожие записи:

• Работа директором по строительству в Пензе
• Как дешево купить автомобиль из Абхазии и ездить по России: практические советы
• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить