Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать апартаменты без земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продажа здания без земельного участка является довольно специфической ситуацией, которая требует учета ряда особенностей и правил. В данной статье мы рассмотрим основные вопросы и ответы по данной теме.
Каковы правовые последствия продажи здания без земельного участка?
Продажа здания без земельного участка может иметь определенные правовые последствия, которые необходимо учитывать при совершении такой сделки.
1. Собственность на здание и земельный участок
Во-первых, при продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что право собственности на здание и земельный участок обычно оформляется отдельно. Если у продавца есть право собственности на здание, но нет права собственности на земельный участок, то продажа здания может быть ограничена или запрещена.
В таком случае покупатель может либо потребовать оформления права собственности на земельный участок, либо потребовать сокращения цены с учетом отсутствия права собственности на землю. Однако перед продажей здания без земельного участка рекомендуется уточнить правовой статус обоих объектов недвижимости и получить юридическую консультацию.
2. Использование земельного участка
Во-вторых, при продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что покупатель может столкнуться с ограничениями по использованию земельного участка, на котором расположено здание. Если у продавца имеются какие-либо договорные обязательства или ограничения на использование земельного участка, они могут перейти на покупателя.
В таком случае покупатель должен будет соблюдать все условия использования земельного участка, включая ограничения по видам деятельности, строительству и др. Рекомендуется перед продажей здания уточнить наличие ограничений на использование земельного участка и согласовать их с покупателем.
3. Ответственность продавца
В-третьих, продавец здания без земельного участка может нести ответственность перед покупателем за недостатки здания, если они будут выявлены после совершения сделки. Если покупатель обнаружит недостатки здания, которые затрудняют его использование либо снижают его стоимость, он может потребовать возмещения убытков или снижения цены.
Продавец может быть привлечен к ответственности и в случае обнаружения фактов, связанных с отсутствием или ограничениями права собственности на земельный участок, на котором расположено здание.
4. Защита прав покупателя
В-четвертых, при покупке здания без земельного участка покупатель должен быть осведомлен о всех правовых последствиях и рисках, связанных с такой сделкой. Покупатель может обратиться за консультацией к юристу или нотариусу, который поможет оценить правовую составляющую сделки и защитить интересы покупателя.
Таким образом, продажа здания без земельного участка может иметь определенные правовые последствия, которые необходимо учитывать при совершении такой сделки. Рекомендуется получить юридическую консультацию и провести все необходимые проверки перед продажей здания без земельного участка, чтобы избежать возможных проблем и споров в будущем.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Вариант № 4 — дом и участок под разными собственниками
Если получилось так, что дом и земля имеют разных хозяев, ситуацию необходимо узаконить перед оформлением договора. Обычно это приобретение объекта недвижимости и земельного надела в аренду, с правом последующего выкупа земли.
В Москве или других городах-миллионниках участок часто находится во владении мэрии, и купить такую землю не представляется возможным. Но покупатель имеет некоторые права на часть застройки под объектом недвижимости.
Если коттедж покупается без земельного надела, а участок сдается в аренду, то реализовать (купить или продать) такой дом будет труднее, а значит, и цена участка под объектом недвижимости упадет на 25-35%. Но иногда именно расположение участка и дома служат поводом поднять и удерживать цену на объект недвижимости и земельный участок под ним.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Затраты при оформлении
Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.
К расходам относятся:
- подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
- налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
- услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
- нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
- регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.
Продажа дома без земельного участка
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2021 N 118-ФЗ)
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Ситуация 4. У дома и участка разные частные собственники
Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречались. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года. По словам юристов, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.
Мнение риелторов Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский»:
— Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке, арендованном на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Несмотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год. Покупатель желает не только пользоваться и владеть землей, но и распоряжаться, что невозможно при аренде.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Если мы говорим про Москву или другие крупные города, то здесь часто земля принадлежит муниципалитету и купить ее нельзя. Например, вы покупаете особняк или какое-то отдельно стоящее здание без земли. Но у вас возникают определенные права на пятно застройки, которая под домом. Часто такой участок сдают в долгосрочную аренду — на 49 лет. Если говорить про загородный рынок в целом, то сейчас такое предложение можно встретить редко. Подобные сделки чаще встречались лет 15 назад, когда загородный рынок был активнее. Были поселки, в которых дома продавались, а земля оставалась в аренде ввиду своей ценности. Сейчас такие предложения единичны. В загородке участок обязательно должен быть, иначе смысл покупки теряется.
Если дом покупается без участка, а земля, к примеру, арендуется, то при прочих равных условиях ликвидность такого объекта будет ниже, его сложнее продать. Следовательно, его цена тоже будет ниже — на 20–30%. Но в некоторых случаях скидки может не быть, потому что сам участок ценный и его в принципе нельзя приобрести в собственность. Например, это берег водохранилища, где предлагается только участок в аренду. Поэтому цена зависит от расположения объекта и уникальности такого предложения.
Можно ли реализовать жилье отдельно от территории, на которой оно стоит?
Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.
Дом продаётся без земли только в случаях:
- Когда ЗУ не оформлен в собственность.
- Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.
Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:
- пожизненно наследуемого владения;
- аренды у муниципалитета;
- постоянного (бессрочного) пользования.
Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.
Что делать, если купил недвижимость, а саму землю не покупал?
Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации.
Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.
В остальных случаях придется подождать 5 лет.
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Можно ли в 2022 году продать дом без земельного участка, на котором он стоит
Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.
Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.
Проверьте наличие документов на дом и землю
Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.
Можно ли продать дом без земельного участка
Заметим, что несмотря на законодательный запрет подобных ситуаций, на практике они встречаются и чаще в отношении объектов недвижимости, возведённых преимущественно до 2021 года. Чтобы продать часть дома без земли или жилой объект полностью в такой ситуации, владелец оформляет участок земли под домом, выкупая или заключая арендные отношения с собственником земли.
Проанализировав четыре наглядных примера, приходим к выводу, что продать дом без земли можно. Важно понимать, какой объект недвижимости в собственности, а какой нет. Заключать сделки купли-продажи в отношении таких объектов недвижимости можно исходя из конкретной ситуации и опираясь на нормы закона.
Поскольку по закону здание не может продаваться без участка земли, а земля – без здания, расположенного на ней, это правило будет длиться столько же, сколько будут существовать эти объекты недвижимости. Проданный дом или иное строение всегда переходит в собственность нового владельца вместе с соразмерной территорией земли. Несмотря на то, что при продаже этих объектов составляются сразу два договора, в договоре купли-продажи постройки всегда упоминается и земля. Если в документах нигде не упоминается участок, это весомая причина для аннулирования сделки и отчуждения имущества.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Вы можете продать дом самостоятельно или через риелтора. Рассмотрим плюсы и минусы этих двух способов.
Продажа дома без земельного участка: допустимость и юридические аспекты
Коттеджи и загородные дома пользуются большой популярностью среди людей, желающих уйти от городской суеты и насладиться тишиной и уютом природы. Возникает вопрос: можно ли продавать дом без земельного участка, и какие юридические аспекты следует учесть при совершении такой сделки?
Пока в России действует запрет на продажу дома без земельного участка. В соответствии с законодательством, при продаже дома продавец должен предоставить покупателю не только сам дом, но и земельный участок, на котором он расположен.
Практически все объекты недвижимости имеют неоформленный земельный участок – то есть участок без оформленных документов. В случае, если у продавца нет зарегистрированного участка, покупатель не может купить только дом, необходимо приобретать и земельный участок.
Однако, в практике продаж коттеджей и домов с неоформленными участками наблюдаются некоторые особенности. Покупатели все равно покупают дом, а затем регистрируют землю. Такая практика обоснована тем, что риски, связанные с отсутствием регистрации участка, несет продавец, а не покупатель.
После совершения сделки купли-продажи дома с неоформленным участком, покупатель вправе оформить землю на себя, согласно требованиям закона. В дальнейшем он может использовать землю для различных целей, включая строительство других объектов недвижимости.
Регистрация земельного участка после покупки дома с неоформленным участком может занять некоторое время и потребовать определенных документов. Поэтому рекомендуется при покупке такой недвижимости обратиться за помощью к юристам или риэлторам, которые смогут сопровождать сделку и предоставить необходимую информацию о земельных документах.
Риски при продаже дома без зарегистрированного земельного участка несет владелец дома, так как в случае возникновения проблем с регистрацией, покупатель имеет право требовать разрешения на использование участка или возврата денежных средств.
| Преимущества | Минусы |
|---|---|
|
|
Таким образом, продажа дома без земельного участка возможна в практике, но носит некоторые особенности и требует дополнительных процедур по оформлению и регистрации участка. При совершении сделки следует обратиться к профессионалам, которые помогут решить все юридические вопросы и минимизировать риски.
Какие недвижимые объекты можно продать без участка
При продаже недвижимого имущества нужно учитывать, что некоторые объекты можно продать без участка. Вот некоторые из таких объектов:
- Квартиры. Владельцы квартир могут продать их без участка, так как они обычно находятся в многоквартирных домах, которые в свою очередь имеют общие земельные участки.
- Комерческая недвижимость. Если вы хотите продать коммерческое здание, например, офисное помещение или магазин, то это также можно сделать без участка.
- Гаражи. Владельцы гаражей могут свободно продавать их без участка. Гаражи обычно расположены на арендованных земельных участках, так что при продаже гаража новому владельцу не предоставляется участок.
- Здания на арендованном участке. Если вы являетесь владельцем здания, которое расположено на арендованном участке земли, вы можете продать только само здание, не передавая право пользования участком.
Однако следует отметить, что в большинстве случаев продажа недвижимости без участка может быть затруднена или невозможна, так как участок часто является неотъемлемой частью объекта недвижимости. Поэтому при продаже недвижимости необходимо тщательно изучить все юридические аспекты и заинтересованным сторонам рекомендуется проконсультироваться с профессионалами в этой области.
Основные шаги при продаже дома без участка
Продажа дома без участка может быть сложным процессом, но при наличии правильной информации и планировании можно справиться с этой задачей. Вот основные шаги, которые необходимо пройти при продаже недвижимости без участка:
1. Оценка стоимости: перед тем как выставить свой дом на продажу, необходимо провести оценку его стоимости. Это поможет определить разумную цену для потенциальных покупателей и предотвратить переоценку или недооценку объекта.
2. Подготовка документов: соберите все необходимые документы, такие как свидетельство о праве собственности, технический паспорт, документы об аренде или иные правовые документы, связанные с вашей недвижимостью.
3. Реклама и продвижение: создайте привлекательное объявление о продаже дома без участка и разместите его на популярных платформах недвижимости. Определитесь с привлекательными фотографиями и подробным описанием объекта, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
4. Показы дома: когда появятся потенциальные покупатели, установите время и дату для осмотра дома. Предложите им проконтролировать состояние здания и задать вопросы, чтобы они имели полную информацию перед принятием решения.
5. Переговоры и сделка: когда найдется заинтересованный покупатель, начните переговоры по цене и условиям сделки. Обратитесь к юристу или агенту по недвижимости, чтобы убедиться, что договор продажи составлен правильно и содержит все необходимые условия.
6. Передача собственности: после подписания договора продажи и оплаты указанной суммы, следует зарегистрировать сделку в соответствующих государственных органах и произвести официальную передачу собственности новому владельцу.
При продаже дома без участка необходимо следовать всем правовым и процедурным требованиям. Иногда может потребоваться помощь опытных профессионалов, таких как агенты по недвижимости и юристы, чтобы провести сделку без проблем и рисков.