Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты в чем отличие от квартиры что такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.
Какая разница между квартирой и апартаментами?
Назначение земли под апартаменты тоже может различаться. Участок может подходить под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения, проще говоря, бизнес-центры. Узнать назначение земли можно у застройщика. Для этого нужно попросить предоставить свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Есть и другие важные отличия квартир от апартаментов:
- Несмотря на то что в апартаментах можно жить со всеми удобствами и комфортом, использовать их можно по-разному. Например, в апартаментах можно обустроить хостел, студию для фотосъёмок или офис. И ничего из этого не будет считаться нарушением. В квартире же допускается только одно — жить.
- Городские власти тщательно следят за соблюдением строительных норм и требований при возведении новых многоквартирных домов. Регламентировано всё: высота здания, размеры и количество дверных и оконных проёмов, расположение санузлов, лифтов, перекрытий и так далее. К коммерческой недвижимости таких строгих требований нет, поэтому в апартаментах можно столкнуться с плохой шумоизоляцией, недостаточной освещённостью, низкими потолками и прочими недочётами.
Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле: сравнение
- Регистрация. Собственники квартир в любой момент могут оформить там регистрацию — то есть получить прописку. В апартаментах зарегистрироваться, даже временно, невозможно. Исключение: если квартира-апартаменты находится в здании, которому присвоен статус гостиницы или отеля.
- Господдержка. И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку. Вот только использовать материнский капитал, субсидировать часть стоимости или участвовать в программах льготного кредитования с апартаментами нельзя.
- Коммунальные платежи. Тарифы на коммунальные услуги для жителей квартир и домов устанавливает государство. Если возникнет ошибка, потребуется сделать перерасчёт. А если управляющая компания перестанет следить за порядком в подъезде и на территории дома, жильцы в любой момент могут обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру, чтобы восстановить справедливость. Жители апартаментов такого права лишены, все свои претензии они могут отправить только владельцу здания. Кроме того, суммы в платёжках за апартаменты, как правило, выше на 10–15%, потому как поставщики электричества, тепла и воды по умолчанию считают, что поставляют ресурсы коммерческой организации.
- Налоги. Из-за юридического статуса для апартаментов выше налоги. Владельцы квартир платят 0,1% от кадастровой стоимости (ставка может меняться в зависимости от региона). При этом по закону из расчётов исключают 20 кв. метров. Владельцы апартаментов платят налог согласно виду земли. Если участок пригоден под гостиницу — ставка по налогу 0,5%. Если земля предназначена для бизнес-центров — 2%. Площадь для расчёта не уменьшают.
Что такое апартаменты?
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.
Апартаменты — что за недвижимость
Возводить многоэтажные дома с помещениями, имеющими статус апартаментов, застройщики стали не так давно. Особенно их много в столице: по данным Комплекса градостроительной политики Москвы, треть строящихся новостроек относится как раз к данному виду недвижимости.
В первую очередь апартаменты — это нежилое помещение, что значит возможность его использования для ведения коммерческой деятельности юридическими лицами и ИП. При этом на законодательном уровне также нет ограничений на проживание здесь. Получается, что это универсальные объекты. В этом есть и плюсы, и минусы.
Внешне апартаменты представляют собой обычное жилье с комнатами, кухней, санузлом. Как и любое жилое помещение, они подключены к коммунальным услугам. Здания имеют лифты, лестницы, подъезды. Все как в жилом доме, но статус — нежилой.
Недвижимость используются для:
-
проживания;
-
создания гостиниц, мини-отелей, для сдачи в аренду посуточно;
-
обустройства офиса, небольшого производства;
-
открытия выставочного зала;
-
создания торговой площади и т. д.
Какие отношения с соседями
То, чем явно отличаются апартаменты от квартиры в новостройках — отсутствие требований по тишине и звукоизоляции. Если в обычном доме, как известно, нельзя шуметь после 23:00, и у соседей есть полное право вызвать наряд полиции, то жители апартаментов могут хоть до утра играть на барабанах. Все потому, что коммерческие помещения могут иметь разное назначение, но оно всегда нежилое. Владелец может использовать собственность так, как ему вздумается. Жить здесь, как на жилой территории, или организовать здесь студию звукозаписи, офис, открыть кафе или небольшую гостиницу для приезжих. То же касается и соседей, поэтому жителям не стоит удивляться внезапным рэп-баттлам за стеной посреди ночи. Чего не скажешь о владельцах квартир, где строго запрещено легально проводить подобную деятельность. Конечно, и в обычном многоквартирнике можно договориться о переводе помещения в нежилой фонд. Но на это предстоит потратить немало времени, к тому же, позволено это только владельцем недвижимости на цокольном этаже.
У любого возводимого сегодня многоквартирного дома должна быть соответствующая социальная инфраструктура. Это означает, что неподалеку от жилого комплекса необходимо располагать детские сады, школы, поликлиники, торговые объекты. Расчеты контролируются государством, осуществляются с учетом планируемого количества семей, проживающих на территории. Для жителей коммерческих зданий такого не предусмотрено. Даже если планируется, что здесь будут проживать семьи с детьми, никто не обязан заботиться о расположении поблизости детских садов и школ.
Что касается технических требований и стандартов, отличие между квартирой и апартаментами будет выражаться в комфорте для жильцов. Как мы уже ранее отметили, жилой дом не может предоставить возможность сдачи площади под коммерцию. Исключение составляет только первый этаж. В то же время, проживая в апартаментах, совсем не удивительно, если, выходя из своего жилища в подъезд вы увидите очередь в “фотостудию”, которая находится по соседству. Все потому, что здесь отсутствуют строгие нормы и требования по шумоизоляции, планировке помещений. Также не контролируются и используемые стройматериалы, по сравнению с возведением многоквартирного ЖК.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Самое главное отличие — апартаменты стоят значительно дешевле квартир. Так происходит потому, что с юридической точки зрения апартаменты — это нежилое помещение. В Жилищном кодексе такого термина нет, к жилым помещениям он относит только дома, квартиры и комнаты. Зато апартаменты упоминаются в Положении о классификации гостиниц: здесь это гостиничный номер площадью от 40 м², в котором есть минимум две комнаты и мини‑кухня. Почти как квартира, только не в жилом доме, а в гостинице.
На практике многие апартаменты располагаются в жилых комплексах. В этом случае они практически не отличаются от обычных квартир: здание соответствует требованиям, которые предъявляют к устройству инженерных систем, теплоизоляции и уровню естественного освещения в жилых помещениях, по соседству находятся не магазины и офисы, а другие квартиры.
Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:
- структурная обособленность;
- соответствие СНИП и иным нормам;
- наличие доступа к помещениям общего пользования.
В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.
- Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
- Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
- Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:
- цена;
- предмет.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Рекомендации для покупателей апартаментов
Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.
Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:
- оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
- вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
- уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
- разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.
В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?
Покупка апартаментов будет выгодна в следующих случаях:
-
Наличие постоянной прописки. Если у вас есть регистрация, смело рассматривайте апартаменты в качестве места для жизни. Прописка позволяет пользоваться инфраструктурой и получать льготы, если они предусмотрены в вашем городе.
-
Инвестирование. Апартаменты — подходящий вариант для вложения денег, особенно если покупать недвижимость на этапе строительства. После сдачи объекта стоимость вырастет на 30−40%.
-
Покупка для аренды. Например, в Москве апартаменты находятся в престижных районах, поэтому недвижимость быстро и дорого сдается. Стоимость однокомнатных апартаментов площадью 20 кв. м стартует от 30 тыс. руб. в месяц. Арендная ставка на жилье в центре Москва начинается от 60 тыс. руб. в месяц. При посуточной аренде доходность еще выше.
-
Приобретение за наличные. Апартаменты получится купить в ипотеку, но льготные программы не распространяются на нежилую недвижимость. Банк одобрит кредит под 10% годовых и выше.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
При покупке апартаментов не удастся задействовать меры государственной поддержки – использование материнского капитала и налоговые вычеты. В то время как покупатели городских квартир могут с их помощью существенно снизить общую величину своих затрат.
В частности, они имеют возможность оформить возврат до 520 тысяч рублей налогового вычета, если квартира приобреталась в браке, и прежде супруги не использовали такой возврат. Кроме того, им вернется 13% от всей суммы внесенных ипотечных процентов, если на покупку жилья они брали ипотеку. При этом с 2018-го года действует программа льготной ипотеки под 6% для тех семей, в которых появился второй ребенок.
Материнский капитал также занимает очень важное место в мерах государственной поддержки, поскольку им можно оплатить часть стоимости приобретаемого жилья – дома или квартиры. В то время как приобретение апартаментов государственному субсидированию не подлежит, и внести материнский капитал, как часть оплаты такой покупки, не получится. Их покупателям нужно будет выложить всю сумму из собственного кармана.
Наиболее значимые минусы и плюсы
Из текста становятся понятно, в чем разница апартаментов и квартиры, а также в чем заключаются главные минусы коммерческого статуса таких помещений. Это отсутствие у обитателей постоянной регистрации, невозможность воспользоваться при покупке материнским капиталом и налоговыми вычетами, более высокие налоги на имущество, повышенные расходы на коммуналку, ремонт и т.д.
Однако, помимо минусов, имеются и определенные плюсы. Во-первых, стоимость апартаментов обычно ниже цены аналогичных по площади жилых квартир. Во-вторых, застройщики, как правило, заинтересованы в сдаче помещений на первых этажах в аренду под магазины, офисы учреждений, аптеки и т.п. И для многих жильцов — это скорее преимущество, чем недостаток. В-третьих, апартаменты чаще всего возводятся в городском центре на территории закрывшихся бывших заводов, которая расположена вблизи станций метро и главных транспортных артерий.
В каждом конкретном случае решение о покупке следует тщательно взвесить, сопоставив имеющиеся плюсы и минусы вложения личных средств в коммерческую недвижимость.