Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора мены при переселении из аварийного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий
Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.
Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов:
1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания.
2. Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам.
3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг:
- копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире;
- проект реконструкции помещения;
- документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания;
- иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении.
4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи.
5. Вынесение соответствующего решения комиссией:
- жилое помещение пригодно для проживания;
- существует необходимость в проведении капитального ремонта;
- данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке;
- жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов;
- аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт;
- дом признается аварийным и подлежит сносу.
На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения. Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.
В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.
Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:
- частный;
- государственный;
- муниципальный.
Снос Аварийного Жилья С Предоставлением Квартры С Договором Мены C Доплатой
В момент признания дома непригодным к проживанию в связи с его опасностью (аварийностью) принимается решение о сносе (реконструкции) такого дома и отселения всех жильцов, независимо от того, собственники они, наниматели или просто жители.
Переселение – всегда означает заключение договора о представлении гражданам нового жилья. Процесс расселения находится в ведении Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ ГМ – раньше департамент назывался Департамент жилищной политики и жилищного фонда – ДЖП и ЖФ).
В интересах любого жильца – получить достойное и безопасное жилище, а в интересах органов государственной власти – как можно скорее переселить Вас из опасного аварийного жилья. На этом этапе происходят основные переговоры и защита прав Клиентов для получения максимально комфортных вариантов переселения из аварийного жилья.
Когда устные договоренности достигнуты – критически важно зафиксировать все параметры нового безопасного жилья в письменном виде.
Параметры новой жилплощади для каждого Клиента разные, но основными являются: количество квадратных метров (метраж), количество комнат, район, этаж, состояние дома (новостройка или нет), состояние квартиры (ремонт), планировка, окружающая инфраструктура (парки, магазины, социальные объекты), удаленность от метро и т.д.
Для Вас критически важно получить квалифицированную помощь адвоката для фиксации всех договоренностей в официальном документе – договоре. От того, что будет написано в документе, напрямую зависит, в какую квартиру Вы переедете.
Предварительный договор – самый сложный с юридической точки зрения договор, т.к. по своей сути он не является сделкой. Эта официальная бумага является всего лишь выражением намерений гражданина и государства в будущем совершить сделку на конкретных условиях.
Возможность заключения предварительного договора закреплена в Законе г. Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».
На практике этот договор используется Департаментом имущества очень часто, как в работе с собственниками, так и в работе с нанимателями. Департамент городского имущества города Москвы в любом случае обязан Вам предоставить жилое помещение, которое уже находится в собственности государства. Однако, на момент оформления, новая квартира (новый дом), в который Вам надо переселиться, может быть еще не достроен. Либо дом достроен, но право собственности еще не оформлено.
Для собственников важно знать, что в предварительном договоре будут описаны все условия зачета выкупной стоимости сносимой квартиры. Кроме того, если заключен предварительный договор, Вы все еще вправе полностью распоряжаться квартирой – имеете право продавать её.
В случае заключения предварительного договора, юридически, решение вашего жилищного вопроса затягивается и состоит из нескольких этапов, что требует пристального внимания и правового контроля ряда условий (например, срок оформления и регистрации).
Порядок изменения и расторжения договора
4.1. Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон.
4.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из Сторон в судебном порядке в случаях существенного нарушения договора другой Стороной, когда такое нарушение влечет для другой Стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т. е. настолько, что если бы Стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.
4.3. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора.
Вариант обмена приходится искать значительно дольше, чем вариант купли-продажи. Особенно это касается иногороднего обмена: вероятность, что жителю нужного тебе населенного пункта требуется переехать именно в твой город, в некоторых случаях близка к нулю.
Договориться о размере доплаты участникам непросто.
В ряде случаев на него влияют нерыночные факторы, например, необходимость срочного переезда.
Установить адекватную рыночную стоимость обмениваемых квартир трудно: публикуемые объявления о продаже аналогичного жилья выражают только желания продавцов, покупателей. Цены реальных сделок остаются за кадром.
Обмен по сравнению с куплей-продажей, сужает возможность выбора. Сторонам приходится переезжать не в оптимальный с их точки зрения район города, а в тот, где мена предлагается.
Если участник приобретает жилье впервые, купля позволяет ей произвести налоговый вычет базы НДФЛ в размере суммы сделки. В рассматриваемом варианте она получит такой вычет только с суммы доплаты.
Договор мены дает обоим участникам дополнительные права по сравнению с куплей-продажей. На протяжении трех лет после его заключения, любая из сторон может передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь не только его отмены, но и возмещения своих расходов.
Взвесив все плюсы и минусы, принимайте решение.
Какое жилье может быть признано аварийным
Жилое помещение, находящееся в состоянии, которое угрожает жизни и здоровью жильцов, является непригодным для проживания, считается аварийным. Для получения данного статуса необходимы веские основания.
Признать жилье аварийным можно по следующим причинам:
- Помещение не соответствует нормам санитарии.
- Дом был серьезно поврежден при стихийных бедствиях, землетрясениях, что нельзя исправить ремонтными работами.
- Квартира располагается в том месте, где есть большой риск возникновения техногенной катастрофы.
- Повреждены конструктивные элементы помещения или уменьшена их прочность.
- Разрушены фундамент и стены.
- Утрата жилья вследствие пожара, когда восстановить его уже невозможно.
Многие люди часто называют ветхим и аварийным жилье одно и тоже помещение. Это совершенно неправильно. В квартире, признанной аварийной, жить дальше нельзя, так как это опасно для жизни и здоровья людей. В ветхом же жилье проживать можно.
Таким называют дом, который требует выполнения ремонта в силу своей старости. Чтобы квартиру переселенцев признали ветхой, необходимо более 70% износа для домов, построенных из кирпича и панелей, и 65% – для деревянных зданий.
Кто может претендовать
На переселение из аварийного жилья в 2021 году и получение нового жилого помещения могут рассчитывать:
- наниматель муниципального жилья и члены его семьи, которые имеют постоянную прописку на данной жилплощади. Договор соцнайма заключается между гражданином и органами местного самоуправления;
- собственники ветхого жилья, получившие вещное право по программе приватизации, когда запрета на безвозмездную передачу такого жилища его не было;
- собственник комнат в коммунальных квартирах и общежитии, если здание построено на муниципальной земле.
Те граждане, у которых нет другой жилплощади, могут получить новое по программе переселения аварийного жилья 2021 в первую очередь.
Важные изменения 2021 года и перспективы программы на 2022 год
Важным новшеством является то, что гражданам теперь нужно будет выплачивать определенную плату за получение нового жилья. Это дает возможность собственникам самостоятельно выбирать себе жилую площадь. Например, если человек не желает переезжать в квартиру с такими же параметрами, ему потребуется доплатить за дополнительные квадратные метры.
Не все люди довольны данным нововведением. Ведь многие просто не смогут внести оплату. В этом случае законом о расселении из ветхого и аварийного жилья предусмотрен другой вариант обеспечения жильем – заключение договора о социальном найме с органом МСУ.
На основании него человек может безвозмездно пользоваться жильем с правом его выкупа в будущем. Платить гражданину придется только за услуги коммунальных служб. Но не все категории имеют право бесплатного пользования муниципальной квартирой. Такой льготой наделяются только следующие лица:
- Люди, вышедшие на пенсию.
- Инвалиды.
- Семьи, имеющие 3 и более ребенка.
- Семьи, признанные малоимущими.
Остальные граждане должны каждый месяц вносить арендную плату. Ее размер устанавливает муниципальным органом. Но обычно величина платежей намного меньше, чем при коммерческой аренде.
Расселение в настоящее время активно продвигается. Несмотря на то, что программа переселения из ветхого жилья действует уже достаточно много лет, не все аварийные дома переселены. Но большая часть населения все же получили заветные квадратные метры в новых домах.
Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».
В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.
В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.
Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.
Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.
В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.
Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.
Например, финансирование, выделяемое Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в 2022 году может использоваться для частичной денежной компенсации собственникам квартир в аварийном доме затрат на оплату процентной ставки по ипотечному кредиту размером не более ключевой ставки за пользование кредитными средствами, которые использованы на покупку жилплощади.
Помимо этого, региональные власти могут решить предоставить в отношении граждан-собственников квартир в аварийном жилом доме субсидий на частичную компенсацию расходов на покупку другого жилья. Следует учитывать, что субсидия на покупку жилого помещения выделяется в размере не более разницы между ценой квартиры, равноценной по метражу изымаемой, которая рассчитывается в зависимости от нормативов стоимости кв. метров, и предоставленной компенсацией.
Также в качестве меры содействия может применяться выделение жилого помещения в наемном жилом доме.
Специально уполномоченные органы власти внесли в реестр аварийно-опасного жилого фонда те многоквартирные дома, которым это необходимо, а жителей расселяют по условиям, определенным законодательством.
По положениям жилищного кодекса РФ, переселение должно производиться из аварийного жилья, которое признано таковым уполномоченными органами в том порядке, который установлен региональными властями.
Аварийными считаются квартиры, помещения, комнаты, здания и другие строения, в которых несущие конструкции представляют опасность для здоровья и жизни жителей при дальнейшем использовании.
В недавнем прошлом процент износа, при котором жилое помещение признавалось ветхим, составлял 35 % от изначального состояния несущих конструкций для деревянных домов и 30 % для кирпичных или каменных зданий. Домостроение характеризуется как аварийно-опасное на основании обследования, проведенного специальной организацией и заключения, которое она выдает. Снос ветхого жилья сейчас очень распространен.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Расселение нанимателей муниципального жилья
Съемщики жилья по договору социального найма живут в квартирах многоэтажного дома. Когда происходит выселение в новый дом таких жильцов, то муниципалитеты предоставляют благоустроенные квартиры в соответствии с числом лиц, которые прописаны в аварийном объекте. Подобные нормы жилья при расселении из аварийного дома дают простор для мошеннических действий со стороны квартиросъемщиков и их родни.
Когда произошло признание здания аварийным, они регистрируют у себя очень много граждан, для того чтобы впоследствии переехать в жилье большего метража, а затем приватизировать его. Когда муниципальные органы обнаружат в подобных манипуляциях факт мошенничества, то они могут отказать в предоставлении новой квартиры. Программа расселения аварийного жилья после 2017 года действует по-другому, теперь никаким переселенцам приватизировать новую квартиру не разрешат. Возможно это только при условии, когда будущие владельцы жилья являются соинвесторами на строительство нового дома.
Но многие инвесторы не желают вкладываться в постройку зданий, которые возводят на государственные деньги. При принятии подобных изменений переселенцы, которые не стали по разным причинам соинвесторами, переедут в новые квартиры только при заключении договора социального найма, новая программа этому способствует. Получить жилье по социальному найму будет сложно, это смогут сделать только определенные категории жильцов:
- признанные малоимущими;
- имеющие трех и более детей;
- находящиеся на пенсии;
- другие социально незащищенные граждане.
Как осуществляется переселение из ветхого и аварийного жилья
Все здания, которые признаны непригодными для жилья вносятся в специальный реестр. Благодаря такому фиксированию, узнать статус своего обращения стало намного проще. Достаточно зайти на сайт Министерства капитального строительства и просмотреть список домов, подлежащих расселению. Также по-прежнему можно узнать внесен ли тот или иной объект в реестр, обратившись в органы местного самоуправления либо специально созданные ими структуры. Переселение осуществляется в сроки, предусмотренные муниципальными программами. При этом существует возможность подать прошение об уменьшении сроков, если дальнейшее проживание представляет реальную угрозу для жизни.
При переселении жильцам предлагается жилплощадь в зданиях, которые возведены специально по программе расселения ветхого жилья. При этом площадь нового места проживания не должна быть меньше предыдущего (для собственников) и соответствовать принятым государственным нормам на одного человека (для нанимателей). В редких случаях возможно переселение в квартиры из вторичного жилого рынка.