Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Плюсы готового помещения
Внутри всё оборудовано и обустроено, есть разделения: зал, туалеты, кухня и склад.
Это даёт:
— экономию на старте бизнеса;
— быстрое открытие и подготовку заведения;
— минимум времени потратите на получение документов и разрешений от всех органов: СЭС, электричество, пожарная служба, водоснабжение, энергосбыт и другие.
Для запуска своего бизнеса с таким помещением вам нужно будет решить только организационные вопросы:
— выбрать систему налогообложения;
— подать документы в налоговую;
— забрать разрешительные документы у арендодателя и отнести их в службы уже с договором аренды на ваше имя;
— перезаключить договоры на себя и назначить дату старта.
Наверное, минус такого варианта только один — скорее всего, не получится обустроить помещение под свои нужды и желания. Допустим, вы хотите открыть бургерную с баром. Но та часть помещения, которая уже выделена по плану под кухню, слишком мала. А ещё вам нужно место под бар. Но по нормам санэпидемслужбы вы уже не можете получить на это разрешение без перепланировки.
Все стараются добавить в меню алкоголь — это повышает оборот заведения и увеличивает круг потенциальных посетителей. Но для этого понадобится лицензия на розничную продажу алкоголя.
Лицензию выдают в Федеральной службе Росалкогольрегулирования, а документы её оформление принимаются в администрации субъекта РФ: области, края или республики.
Какие нужны документы:
— заявление о выдаче лицензии;
— оригинал или копия ИНН;
— копия свидетельства о регистрации юридического лица;
— квитанция об уплате госпошлины;
— оригиналы и копии учредительных документов;
— справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов (полученная максимум за 60 дней до подачи заявления);
— документ, подтверждающий полную оплату уставного капитала ООО;
— копия документа о регистрации ККТ;
— договор аренды (от года и более) или документы на помещение, зарегистрированные в Росреестре.
От проектора до пальмы: что сдают в краткосрочную аренду
Недвижимость и личный транспорт (от автомобилей и квадроциклов до электросамокатов) — классические направления для арендного бизнеса, которые в 2020 году уже никого не удивят. Но сдавать в аренду можно не только квартиры и средства передвижения, но и потребительские товары — одежду, технику, предметы декора, инструменты.
По нашим данным, в июне и июле 2020 года россияне чаще всего сдавали в аренду личные вещи — одежду, аксессуары, товары для детей. На эти категории приходилось больше всего объявлений на сайте, а спрос на аренду личных вещей вырос за год на 13%.
Самый активный спрос на аренду в летние месяцы наблюдался в категории «Для дома и дачи»: возможностью взять на время бытовую технику и инструменты для ремонта россияне в июне-июле 2020 года интересовались на 84% активнее, чем в прошлом году. Еще одна категория товаров, которые пользователи готовы активно арендовать, — предметы для хобби и отдыха.
Месторасположение кулинарии
Важно, конечно учесть и местонахождение будущей кулинарии. Лучше открыться подальше от конкурентов, гипермаркетов и супермаркетов. Наличие рядом офисных помещений, автобусных и трамвайных путей, больших спальных районов – несомненный плюс для кулинарии.
Создание ассортимента блюд
В ассортимент небольшой кулинарии может входить:
- Запеканка картофельная с фаршем;
- Плов со свининой;
- Ленивые голубцы;
- Свинина с картофелем;
- Котлеты (куриные, говяжьи);
- Окорочка жареные;
- Мойва жареная;
- Салаты (оливье, кальмаровый, винегрет, морковь по-корейски и т.д.);
- Пельмени и манты;
- Вареники с картофелем и луком;
- и т.д.
Изготовление кондитерских изделий на дому в статусе самозанятого физического лица
Последние несколько лет очень востребованы услуги изготовления тортов, пирожных, пряников, пирожков и прочих блюд на заказ. Некоторым поварам даже удаётся выполнить на дому весьма объёмные заказы на закуски и выпечку к праздничному столу, например, на дни рождения и юбилеи. Поэтому вопрос, можно ли печь торты дома и быть при этом самозанятым, вполне актуален. Самозанятость для кондитера — это возможность легально заниматься любимым делом, получать от этого доход и платить налоги.
Законодательство не запрещает физическим лицам быть домашним кондитером, выпекать вкусные и красивые тортики или изготавливать иные изделия и продавать их, например, через соцсети. Более того, такие изделия можно продавать организациям и ИП, но для личного потребления, например, для фуршетов, корпоративов, подарков сотрудникам. Перепродавать такие кондитерские изделия ИП и организации не смогут, так как для этого потребуется получение сертификатов соответствия. А сертификаты соответствия выдаются только в том случае, если соблюдены требования технического регламента «О безопасности пищевой продукции» (ТР ТС 021/2011).
Конкретных требований для домашних кондитеров и пекарей на самозанятости нет. Они не обязаны иметь санитарную книжку. На них не распространяются требования ТР ТС 021/2011 по организации производства, так как в домашних условиях их соблюсти невозможно. В целом по этой нише в законодательстве на данный момент большой пробел.
Если говорить иначе, на свой страх и риск самозанятый домашний кондитер производит кондитерские изделия дома, а покупатель — приобретает. Но о страхе и риске здесь следует говорить, скорее, в разрезе только совести: кондитеру нужно понимать, что продукты должны быть качественными, соблюдать сроки годности и условия хранения. Некачественная или испорченная продукция может навредить здоровью покупателя. Правда, если такое случится, какое-то наказание по закону вряд ли будет, так как Роспотребнадзор не рассматривает жалобы на деятельность самозанятых домашних кондитеров.
Порядок проведения процедуры сдачи мебели обратно в магазин
Покупатель, желающий вернуть приобретенный гарнитур ненадлежащего качества, может столкнуться с определенными трудностями:
- До распаковки и/или сборки изделия был подписан документ, свидетельствующий, что у клиента нет претензий к качеству поставленного товара. Наличие такого договора в высшей степени осложняет и затягивает процесс возврата (обмена). Если же никакого договора приобретатель не подписывал и после сборки гарнитура — самостоятельной или с привлечением наемных рабочих — обнаружил изъяны, процесс будет протекать в обычном режиме;
- Вещь не имеет дефектов, однако была доставлена и собрана (если такая услуга оговорена) позднее установленного в договоре срока. В таком случае, сообразуясь с Законом о защите прав потребителей, приобретатель имеет возможность потребовать вычета из стоимости товара неустойки за срыв сроков;
- Покупатель по той или иной причине не сохранил (потерял) свидетельствующий о совершенной сделке платежный документ (чек). Отказать в возвращении денег или обмене товара поставщик, в соответствии с тем же законом, не может, если клиент в состоянии предоставить свидетелей совершенной сделки (к примеру, сопровождавших его знакомых, родных, друзей или кого-то из персонала торговой точки) или еще не прошло 30 суток с момента покупки и есть возможность свериться с хранящейся на продолжение этого времени кассовой лентой.
Как организовать бизнес по прокату с нуля
Для начала нужно определиться с направлением бизнеса. Необходимо найти объект, в который выгодно вложить средства и сдавать в аренду для стабильного получения пассивного дохода.
Следующий шаг – регистрация бизнеса или ИП. В принципе для начала можно ограничиться составлением договоров от имени частного лица. Но полученную прибыль необходимо показать в декларации и уплатить с нее НДФЛ. Если дело будет развиваться, то оптимальное решение – открытие компании или ИП.
Дальнейшие действия зависят от масштабов бизнеса. На первых порах можно организовать склад для товаров в собственной или съемной квартире. Предприниматель может самостоятельно принимать и выполнять заказы. Если бизнес активно развивается, то потребуется помещение для офиса и штат служащих.
Если объектом аренды выступает недвижимость или транспортные средства, то необходимо зарегистрировать их на себя. Только после этого можно заключать договор об их передаче в аренду.
Если имущество приобретается на компанию, то необходимо поставить его на приход. В противном случае потребуется заключить договор аренды с собственником объекта, чтобы иметь юридическое основание для его дальнейшей передачи в субаренду.
В работе ИП таких сложностей нет. Он вправе передавать во временное пользование любое имущество, приобретенное им как частным лицом.
Практическая реализация продукции и способы привлечения покупателей
Как реализовать домашнюю выпечку? Самый простой способ – это предложить услуги знакомым. Вы можете предоставить несколько продуктов для презентации вашими родственниками или друзьями в их рабочем коллективе. В дополнение к выпечке, подготовьте свои визитные карточки.
Эффективным способом поиска клиентов является продвижение продукции в социальных сетях. Для этого необходимо выполнить несколько изделий и снять рекламные фотографии или видео о процессе приготовления. Вы можете завести персональную страничку на площадках для Интернет-торговли.
Существует несколько вариантов того, куда можно сдать выпечку: магазины, хлебные киоски, кафетерии. Для начала сотрудничества нужно написать коммерческое предложение где указывается:
- Ассортимент предлагаемой продукции (с указанием состава);
- Тип упаковки;
- Стоимость единицы изделия;
- Фотографии внешнего вида;
- Максимальные объемы и сроки поставок;
- Величина отсрочки — через какой промежуток времени после реализации товара вам будет произведена оплата.
После рассылки вам необходимо быть готовым предоставить образцы продукции и при необходимости выполнить доработку. Для поиска сотрудничества по обслуживанию мероприятий используются стандартные рекламные методы и рассылка упрощенного коммерческого предложения.
Рассматривая варианты того, как заработать на выпечке дома, следует критически оценивать собственные поварские навыки. Если вы не имеете специализированного образования, пройдите кулинарные курсы, которые позволят вам узнать о технологии и стандартах, применяемых профессионалами.
Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
- предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду) столовой — помещения, специально оборудованного для оказания услуг общественного питания населению путем самообслуживания, , т.е. имущества прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно;
- столовая является нежилым помещением и входит в состав объекта кондоминиума (например, в бизнес центре), т.е. столовая принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права владения и пользования на столовую к другому лицу влечет переход к арендатору столовой соответствующей доли в праве владения и пользования на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре аренды столовой объектом аренды является только столовая (Если же собственник столовой обладает правом собственности как на столовую, так и на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, то необходимо использоватьДоговор аренды жилого помещения с земельным участком);
- вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) столовой стороны определяют в порядке, установленном законодательством.
Документы, оформление
Тем, кто открывает новый магазин с кулинарией, нужно начать с выбора и регистрации организационно-правовой формы бизнеса. Обычно выбор стоит между двумя вариантами — ИП или ООО. Если упростить, то юрлицо регистрируют в случаях, когда по другому никак, например, вы собираетесь продавать крепкий алкоголь. В остальных случаях достаточно статуса индивидуального предпринимателя. Здесь легче порядок регистрации, меньше штрафы, проще налоговая отчетность.
Если вы уже владеете магазином, вопрос организационно-правовой формы закрыт: под кулинарный цех совсем необязательно регистрировать отдельное ИП или юридическое лицо. Правда, посетить налоговиков все равно придется. При запуске кулинарии нужно внести изменения в коды деятельности ИП или ООО по ОКВЭД. Индивидуальные предприниматели подают заявление установленной формы Р24001, а организации — установленной формы Р14001.
Коды деятельности, соответствующие кулинарии, входят в группу ОКВЭД 56. Поскольку у вас не ресторан или бар, хватит общего кода — 56.10. Он включает в себя услуги по предоставлению питания потребителям, независимо от того, подаются ли они в специальных местах общепита или в ресторанах самообслуживания, едят их в помещении, забирают с собой или заказывают для доставки на дом.
Следующий этап — подача уведомления в органы Роспотребнадзора. Форма документа указана в приложении 2 к “Правилам представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений”.
Документ нужно отнести в органы Роспотребнадзора не позднее 5 рабочих дней после того, как вы запустили кулинарное производство. Допускается подача через многофункциональные центры — МФЦ, а также в электронном виде. Таким образом вы декларируете начало деятельности и контролирующие органы могут включить магазин в график проверок на предмет соблюдения законодательства, а также санитарных норм и правил.
Чтобы сдать ИП в аренду, владелец бизнеса оформляет доверенность, позволяющую физлицу представлять его интересы. Арендополучателю передается право пользования р/с, а также полный пакет бумаг:
- Соглашение на предоставление услуг.
- Кассовый аппарат, прошедший все процедуры регистрации (должна быть и карта регистрации).
- Трудовое соглашение с сотрудниками (если они имеются).
- Свидетельства ИНН, ЕГРИП, ОГРНИП (должны быть заверены нотариально).
- Доверенность на передачу ИП, а также осуществление основных операций.
- Реквизиты расчетного счета, необходимые для проведения выплат по безналу.
Примеры деятельности на “Мой налог”: бухгалтер, бухгалтерия, консультирование, риэлтор, страховые услуги, услуги курьера, финансовые услуги
Многие специалисты, работающие в финансовой отрасли, могут тоже стать самозанятыми. Например, все больше бухгалтеров отказываются от штатной работы в пользу фриланс-сотрудничества с разными организациями, самостоятельно выбирая клиентов. Самозанятость невозможна при условиях, приведенных в начале статьи, и если деятельность бухгалтера похожа на трудовые отношения. То есть ежедневную работу с утра до вечера, премирование и ответственность за нарушение корпоративных правил.
Более понятные и простые правила уплаты налогов стали и для риэлторов, работавших ранее как ИП. Но стоит отметить, что самозанятый агент по недвижимости может заниматься не всем. Нельзя работать в интересах других лиц (ИП или ООО), работая по поручительским, комиссионным и агентским договорам, нельзя сотрудничать с бывшим работодателем в течение двух лет после расторжения трудового договора, а еще — учитывать доход от сдачи в аренду нежилой и коммерческой недвижимости.