Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объявления по запросу «аренда квартиры с выкупом» в Москве и Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
У кого можно арендовать жильё с выкупом в Москве
Снять квартиру с правом выкупа в Москве можно практически у любого, кто предлагает сделку на таких условиях. Главное — наличие встречного желания. Предложения об аренде с рассрочкой выкупа можно найти там же, где и аналогичные объявления о продаже или найме: в интернете, агентствах недвижимости, газетах, у соседей. Единственный нюанс тут в том, что встречаются они редко, поскольку многие боятся непопулярной схемы или не хотят получать деньги за продажу на протяжении многих лет.
Зачастую на аренду с выкупом соглашаются собственники тех объектов, которые долго никто не покупает. Также эта схема выгодна арендодателям или продавцам, которые живут не в Москве, а в другом городе. Поскольку недвижимость в столице постоянно дорожает, продавать её сразу нерационально. Выгоднее сдать жильё в аренду с рассрочкой выкупа и корректировать конечную стоимость в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, продавец в любом случае останется в плюсе: арендные платежи возвращать не нужно.
Отдельно стоит сказать о застройщиках. Обычно они предлагают покупку жилья в рассрочку, а не аренду с правом выкупа, но всё же такие объявления можно встретить. Как и физические лица, застройщики чаще сдают неликвидные и дорогие объекты. Например, снять квартиру с дальнейшим выкупом проще в Новой Москве, нежели в центре, поскольку не каждый хочет жить далеко от сердца города. Но даже в этом случае зачастую речь идёт о первых и последних этажах, которые пользуются наименьшим спросом — остальные квадратные метры всё же покупают.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.
Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. Периоды активности сменяются месяцами и годами стагнации. Свою лепту в колебание цены жилья вносит и инфляция. Средняя арендная ставка в микрорайоне «Новые Ватутинки» составляет 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру (т. е. полностью выплатить стоимость квартиры получится лет через 15). Ценник для новой Москвы не маленький, но не супервысокий, оценивают в Est-a-tet.
С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой).
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.
На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.
Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом
Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам.
Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:
- период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
- при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
- сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
- если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.
Сейчас Дом.РФ активно занимается развитием рынка арендного жилья. За счет паевых денег строятся жилые комплексы во всех крупных городах России. Предусмотрен ли выкуп по окончании срока действия договора аренды, официально не анонсируется.
Плюсы аренды с выкупом
Главный плюс лизинга — быстрое оформление документов. Чтобы составить договор, нужен только паспорт и СНИЛС. Когда арендодатель подпишет этот документ, он может вселиться в квартиру и переоформить ее в собственность по истечении срока действия договора. Чаще всего договор о найме заключают на 10 лет и сразу передают владельцу десятую часть стоимости недвижимости.
Кому выгодна аренда недвижимости с последующим выкупом. Постепенная покупка арендуемого помещения удобна бизнесу, потому что такой способ приобретения недвижимости позволяет экономить на налогах. По закону НДС не распространяется на лизинговые платежи.
Например, компания решила купить жилую недвижимость, которая стоит 100 млн. Если она оформит помещения в лизинг, то за 10 лет сэкономит 40 млн. рублей через снижение налога на прибыль.
Как правильно составить договор?
Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.
Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.
Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:
- Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
- Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
- Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
- Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
- Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
- Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
- Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.
Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.
Услуги адвоката по уголовным делам
Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.
Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.
Специалисты компании «Правовое решение» гарантируют своим клиентам необходимый уровень психологического комфорта и защиту на квалифицированном и достойном уровне.
Важные пункты договора
Если уж стороны решились заключить договор аренды с последующим выкупом, то он должен быть грамотно составлен. Такой договор лучше заключать в формате договора купли-продажи, где прописываются и условия продажи, и условия аренды. Ещё раз напоминаем, что лучше обратиться к специалистам, которые помогут это сделать. Отметим также, что долгосрочный договор (на год и более) нужно зарегистрировать в Росреестре.
Пункт о выкупе
Возможность выкупа – это самый важный пункт договора. Должно быть чётко указано, что арендованное жильё перейдёт в собственность арендатора после выплаты им оговоренной выкупной стоимости. Если этого пункта не будет, то юридически документ считается просто договором аренды.
Условия аренды
Договор аренды с последующим выкупом, по сути, состоит из двух частей: арендной и выкупной. Отдельно прописываются условия аренды, срок, размер ежемесячных платежей, размер депозита и прочее – всё как в обычном договоре аренды.
Условия выкупа
Дополнительно оговариваются условия выкупа жилья. В первую очередь должна быть указана выкупная цена. Причём обязательно нужно уточнить, останется она фиксированной или может быть скорректирована с учётом инфляции. Кроме того, прописывается срок рассрочки. Оговариваются также условия внесения выкупных платежей: будут ли они вноситься ежемесячно, поквартально или как-то ещё, в каком размере они станут выплачиваться.
Завершение договорных отношений
Стороны должны договориться, может ли выкупная стоимость быть выплачена досрочно и в этом случае прекращён договор аренды, каковы условия досрочного расторжения договора – будут ли применяться штрафные санкции в случае отказа одной из сторон от продажи или покупки.
Комментарии экспертов:
Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»:
«Честно говоря, мы в нашей практике с такими ситуациями не сталкивались. Скорее всего, это действительно единичные случаи. Трудно представить, в какой ситуации это может быть интересно и выгодно продавцу (собственнику квартиры).
Можно предположить, что продавец вступает в наследство (оформление документов по закону занимает 6 месяцев), но уже нашёл покупателя на свою квартиру. Тогда, как вариант, такой договор может быть заключён. Договор аренды на период менее 11 месяцев не требует регистрации, поэтому достаточно двух экземпляров, по одному каждой стороне, с указанием в нём того, что арендные платежи идут в счёт выкупной цены.
Дабы избежать конфликтных ситуаций в будущем и прописать исчерпывающий перечень всех прав и обязанностей сторон в договоре, лучше обратиться за помощью к специалисту по недвижимости или юристу, который специализируется в этой области права».
Заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков:
«Аренда с выкупом (лизинг) на рынке недвижимости не закрепилась, хотя были попытки. Причина в хорошо развитой ипотеке. У покупателя, в силу малой осведомлённости, сделка с лизингом ассоциируется с рисками, механизм покупки кажется трудным. При оформлении недвижимости в лизинг переплата будет больше, чем по ипотеке. До полного расчёта квартира не будет в собственности покупателя, что не гарантирует в будущем отсутствий обременений на квартиру».
Как это аренда квартиры с последующим выкупом в 2022 году
- анализируйте уровень цены и положение дел на рынке недвижимого имущества;
- узнайте как можно больше информации о владельце;
- просчитайте, сколько будет стоит жилье в общем после произведения всех выплат;
- уточните, нельзя ли временно зарегистрироваться в помещении;
- выясняйте, не является ли жилье залоговым, не передавалось ли оно наследникам, ведь иначе сделка будет невозможна;
- проконсультируйтесь у специалиста относительно каждого риска и оформления документации.
- предложений аренды помещения с выкупом не так много на рынке;
- стоит сразу оценивать свои возможности, иначе получится в итоге, что вы нес можете «потянуть» такое бремя и постоянно платить определенную сумму;
- собственнику выгоднее сдать жилье без выкупа, поскольку так можно получать постоянную прибыль;
нет установленных четких норм осуществления процедуры; - цены на недвижимость не стабильны;
- увеличивается время выплат, что не очень удобно для продавцов;
недвижимость будет дороже (так продавец страхует себя от убытка в результате инфляции).
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Процедуры купли-продажи квартиры с помощью аренды с дальнейшим приобретением недвижимости сопровождаются рисками:
- Например, если изменится ситуация на рынке недвижимости и, следовательно, стоимость квартиры. В этом случае либо владелец продаст жилье за бесценок, либо покупатель приобретет по завышенной цене. Во избежание этого рекомендуется включать в договор пункт о пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией.
- Также есть вероятность, что продавец может использовать поддельные документы для продажи и аренды квартиры и продавать чужое имущество. Для таких случаев предусмотрено уголовное наказание за мошенничество, согласно Уголовному Кодексу РФ.
Виды и схемы мошенничества при аренде квартиры или комнаты можно найти тут.