Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке квартиры находящейся в собственности менее 3 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По преимуществу мошенники не ожидают, пока объект будет находиться в собственности длительное время, они оперируют недвижимым имуществом сразу же после его незаконного приобретения, стараясь сбыть квартиры и избежать ответственности за противоправное деяние.
Они могут так же воспользоваться позицией продавца, обманным путём завладевшего разницей между реальной оплатой стоимости квартиры по сделке, и ценой покупки, указанной в договоре. А могут применять более сложные и циничные схемы, направленные на незаконное удовлетворение своих корыстных интересов.
Наиболее распространена аренда жилого помещения, при которой обманным путём снимаются копии с правоустанавливающего документа собственника, и оформляется генеральная доверенность. Нередко используется полностью поддельный пакет документации.
Как правило, арендодателями в этом случае выступают наследники, у которых уже имеется недвижимость для собственного проживания, но продавать унаследованную квартиру они не желают до истечения трёх лет, чтобы сэкономить на налогах. Такая сделка проворачивается без ведома собственника. Она изначально является ничтожной и не вступившей в силу.
Но мошенникам хватает времени на то, чтобы завладеть деньгами доверчивого покупателя и скрыться. Часты и продажи квартир нескольким покупателям. Например, полученное в собственность жильё выставляется на торги. Предварительно снимаются копии правоустанавливающих документов и удостоверяются нотариусом. Мошенники оформляют продажу одной квартиры с несколькими покупателями.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Основные виды мошенничества
По статистике квартирные аферисты чаще всего проворачивают мошеннические операции с объектами, находящимися в собственности менее 3 лет. Именно на такие квартиры проще всего подделать документы. Среди мошенников наиболее популярны следующие схемы:
- Реализация имущества по фальшивым документам. Смысл этой аферы заключается в продаже чужого жилья (например, арендованного) по поддельным бумагам. Мошенники снимают квартиру у ничего не подозревающего хозяина, дают объявления о продаже и уверенно показывают жильё и потенциальным покупателям.
После этого они продают объект по фальшивым документам и скрывается с места преступления. Найти аферистов, а тем более вернуть свои деньги, будет крайне сложно, поэтому перед заключением сделки всегда проверяйте документы на подлинность.
- Многократные продажи квартиры. Это схема основана на доверии граждан к нотариально заверенным копиям. Обычно покупатель даже не подозревает, что квартира уже продана и оформляет сделку на основании уже недействительных документов. Чтобы не стать жертвой этой преступной схемы, требуйте от продавца оригиналы и никогда не подписывайте договор на основании копий, будь они трижды заверены в нотариальной конторе.
- Уплата аванса. Самый популярный и простой вариант обмана, на который до сих пор “клюют” доверчивые покупатели. Мошенники просят внести аванс, а затем уходят по-английски. Рекомендации очевидны: не стоит оплачивать покупку до заключения договора, даже малыми частями.
Популярные схемы мошенничества при приобретении жилья, мы рассматривали в этой статье.
Квартира была получена по завещанию
Если квартира находится в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или в наследство, есть серьезная вероятность, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них забрал целую квартиру себе в собственность и не поделился с ними.
Как следствие, они могут подать в суд и признать распределение наследства неверным/недействительным. В результате продавец теряет право собственности на жилье и, что логично, сделка купли-продажи также признается незаконной.
Покупатель обязан вернуть квартиру и может требовать деньги с продавца. Общие принципы тут аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, квартиру вернуть придется все равно, а вот стребовать деньги будет проблематично.
Решить проблему можно убедившись, что все остальные наследники также получили имущество усопшего соразмерно квартире продавца и не имеют на нее никаких претензий. Еще лучше, если продавец – единственный наследник.
Это важно знать: Общая совместная собственность супругов имущественный налоговый вычет в 2020 году
Правила безопасности при покупке недвижимости
Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.
Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:
- кто сейчас владелец квартиры;
- кто был раньше владельцем;
- кто прописан в этой квартире;
- сколько проживает непрописанных жильцов.
Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.
Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости распространено очень сильно.
На практике чаще всего используются следующие схемы мошенничества, о которых необходимо знать:
- Продажа по недействительным документам. Для этого злоумышленники используют фальшивые печати, бланки, «левых специалистов», а также квартиру, которая снимается у третьих лиц на непродолжительный срок (как правило, собственники даже не догадываются о подобных проделках). Опасность данного метода в том, что отыскать мошенников и доказать свою правоту после покупки будет очень сложно.
- Обращение в суд с целью признания сделки недействительной. Как правило, мошенники после продажи подают заявление в суд, чтобы вернуть квартиру обратно. Этот вид не так опасен, так как уплаченные за жилье деньги возвращаются обратно покупателю, но уже в меньшем размере за счет прописывания в иске меньшей стоимости. Разница идет в карман злоумышленников, а горе-покупатель несет убытки и тратит свои нервы и время.
- Продажа недвижимости одновременно нескольким физическим лицам. Довольно распространенный вид обмана, при котором владельцем недвижимости делается несколько копий документов на квартиру, далее они заверяются в разных конторах. После продажи недвижимости нескольким людям, собственник как правило исчезает.
Также можно встретиться и с другими менее распространенными видами мошенничества. Единственный способ уберечься от попадания в капкан – быть бдительным и внимательным.
Необходимые документы на квартиру
Покупка квартиры — это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов. Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки. Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.
Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.
Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:
- заявление (бланк заявления можно получить на месте);
- договор ДУ;
- чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.
С чем связаны опасения?
Почему покупателей смущает факт того, что жилье находилось во владении на протяжении короткого срока? Первый фактор, который заставляет насторожиться – необходимость оплаты 13% налога продавцом. В соответствии со ст. 217 НК РФ (п. 17.1), ст. 229 НК РФ (п. 4) налог требуется заплатить с продажи жилья, находившегося во владении до 5-ти лет (в оговоренных законом случаях – до 3-х лет). По истечении этого срока продавец освобождается от НДФЛ. Что заставляет его идти на дополнительные траты? Возникает закономерное подозрение, что жилье имеет определенные недостатки – рядом или сверху проживают проблемные соседи, крыша протекает, отопление в зимний период оставляет желать лучшего. Не исключаются и мошеннические схемы – многие граждане наслышаны о случаях перепродажи жилья через подставных лиц. Схема проводится в достаточно короткие сроки, чтобы жертвы аферы не успели исправить ситуацию.
На самом деле причины продажи жилья могут быть вполне обоснованными. В большинстве случаев они не таят скрытых угроз. Часто сделка заключается с целью улучшения жилищных условий. Продавая двухкомнатную квартиру, человек одновременно с этим приобретает трехкомнатную или частный дом. Сделка заключается, если планируется переезд в другой город или молодая семья съезжается и избавляется от «лишней» жилплощади. Чтобы судить о рисках, стоит выяснить мотивы второй стороны. Желательно в этих целях пообщаться не только с самим продавцом, но и с его соседями – не все они охотно идут на контакт, но найти источник информации можно практически всегда.
Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?
Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.
Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.
И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.
Занижение стоимости в ДКП
Гражданский кодекс РФ предусматривает «свободу договора», когда участники сами определяют стоимость товара в договоре. И продавец в целях уменьшения налогооблагаемой базы может снизить стоимост