Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать нежилое здание аварийным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аварийность зданий и сооружений оценивается комплексно – важно установить все проблемы, угрожающие обрушением постройки, которые невозможно устранить при помощи капитального и планового ремонта, реконструкции.
Признание здания аварийным: законодательство
В ГК и ЖК РФ ничего не говорится об особенностях и порядке признания нежилого объекта аварийным. Поэтому в судах часто бывают споры, и ответы на эти вопросы содержатся только в местном законодательстве. Но есть Определение ВС РФ от 20 ноября 2021 г. по делу N 309-КГ18-13252, где сказано, что нужно руководствоваться законами, регулирующие сходные вопросы по жилым помещениям:
- П. 10 ст. 32 ЖК РФ. Орган, принявший решение о признании здания аварийным, вправе предъявить к собственнику требование о сносе в установленные сроки.
- Ст. 279 ГК РФ. Земельный участок, на котором расположено аварийное здание, может быть изъят для муниципальных нужд. Об этом с собственником заключается соглашение, ему выплачивается денежная компенсация. Если он отказывается от оформления соглашения, земля изымается по решению суда.
- Ст. 56.3 ЗК РФ. Земельный участок может быть изъять вне зависимости от формы собственности на него: право бессрочного пользования, договор аренды, право собственности, и пр.
Самая важная – это ст. 6 ГК РФ. Там сказано: если конкретные имущественные отношения не регулируются гражданским законодательством, к ним применяются нормы гражданского права, регулирующего схожие отношения.
Экспертиза зданий и сооружений на предмет аварийности
При выезде на объект инженер определяет комплекс работ, необходимых для всесторонней экспертной оценки аварийности здания:
- изучение состояния фундамента, несущих стен, перекрытий, железобетонных и металлических несущих конструкций, основания и покрытия кровли, инженерных коммуникаций
- оценка необходимости параметрических исследований состояния фундамента и скрытых металлических, ж/б конструкций – акустический, ультразвуковой, тепловой метод экспертизы, лабораторные анализы степени коррозии металлов в скрытых несущих конструкциях (армировании фундаментов, перекрытий, балок кровли)
- экспертиза состояния подвалов, лестничных пролетов на влажность, качество вентиляции
- оценка разрушительного влияния на фундамент и подвальные помещения высокого залегания грунтовых вод, состава почв на участке, наличие рядом объектов повышенной вибрации (оживленные автомагистрали, производства)
- акт аварийности здания обязательно содержит результаты лабораторных исследований всех скрытых и открытых несущих металлических конструкций на процент повреждения коррозией, с указанием процента снижения параметров несущей способности каждого элемента несущей конструкции.
Официальное подтверждение и узаконенное признание здания аварийным требует зафиксировать все признаки аварийности – от фактической степени износа до перечня в акте внешних факторов, влияющих на целостность конструкций.
Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2018 N 309-КГ17-23598 по делу N А50-23011/2016
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 28 мая 2018 г. N 309-КГ17-23598
Судья Верховного Суда Российской Федерации Попова Г.Г., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Минина Сергея Владимировича (г. Лысьва) и индивидуального предпринимателя Перевозчикова Виталия Анатольевича (г. Лысьва) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.10.2017 по делу Арбитражного суда Пермского края N А50-23011/2016,
предприниматели Минин С.В. и Перевозчиков В.А. обратились в Арбитражный суд Пермского края с заявлениями к администрации города Березники (далее — Администрация) о признании недействительными отказов в выкупе принадлежащих им на праве собственности нежилых помещений или предоставлении равноценных нежилых помещений, оформленных письмами от 24.08.2016 N 08-03-09/575м и N 08-03-09/574п; возложении на Администрацию обязанности изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 59:03:0400073:38, расположенный по адресу: г. Березники, ул. Свердлова, 29, и заключить с заявителями соглашение о выкупе нежилого помещения по цене 5 606 900 рублей в отношении каждого собственника, определенной в отчете оценщика.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края.
Арбитражный суд Пермского края решением от 21.03.2017 заявленные требования удовлетворил частично. Признал незаконным бездействие Администрации в предоставлении истцам компенсации за встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Свердлова, д. 29, выраженное в письмах от 24.08.2016 N 08-03-09/575м, N 08-03-09/574 п. На администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителей следующим путем: принять решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400073:38, расположенного по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Свердлова, д. 29; принять решения об изъятии у заявителей для муниципальных нужд по 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Свердлова, д. 29, общей площадью 327,4 кв. м, этаж: цоколь, номера на поэтажном плане: 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31; заключить соглашения с заявителями о выкупе их долей в праве собственности на нежилые помещения по цене 3 717 625 рублей каждому.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 решение суда изменено. Заявленные требования удовлетворены. Признаны незаконными решения Администрации, изложенные в письмах от 24.08.2016 N 08-03-09/575м, N 08-03-09/574п. На Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителей путем обеспечения предоставления им иного нежилого помещения в соответствии с Порядком предоставления и расходования иных межбюджетных трансфертов из бюджета Пермского края бюджету города Березники на реализацию мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания вследствие техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 публичного акционерного общества «Уралкалий» в г. Березники», утвержденным постановлением Правительства Пермского края от 30.09.2015 N 764-П (далее — Порядок N 764-П).
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.10.2017 решение от 21.03.2017 и постановление от 13.07.2017 отменены. В удовлетворении исковых требований предпринимателей Минина С.В. и Перевозчикова В.А. отказано.
Предприниматели, ссылаясь на существенное нарушение апелляционным судом и судом округа норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций.
Дело истребовано из Арбитражного суда Пермского края.
Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы предпринимателей вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 22.06.2007 N 814-р признана чрезвычайной ситуацией федерального у��овня авария, произошедшая на руднике БКПРУ-1 публичного акционерного общества «Уралкалий» в г. Березники.
Согласно пункту 3 данного распоряжения Министерству финансов Российской Федерации поручено предоставить в установленном порядке за счет средств федерального бюджета бюджету Пермского края бюджетный кредит в размере до 700 млн рублей на покрытие расходов, связанных с началом работ по переселению граждан из зоны вероятных разрушений.
Распоряжением Правительства Пермского края от 22.09.2014 N 256-рп «О проведении эвакуации населения из жилых домов, расположенных в границах опасной зоны в районе выработок рудника БКПРУ-1 ОАО «Уралкалий» города Березники» предписано провести эвакуацию населения из жилых домов, расположенных в границах опасной зоны в районе выработок рудника БКПРУ-1 ОАО «Уралкалий» в г. Березники в срок до 31.12.2014.
Постановлением Правительства Пермского края от 30.09.2015 N 764-п утвержден Порядок предоставления и расходования иных межбюджетных трансфертов из бюджета Пермского края бюджету города Березники на реализацию мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания вследствие техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 публичного акционерного общества «Уралкалий» в г. Березники.
Постановлением Администрации от 01.08.2016 N 2412 на основании заключения межведомственной комиссии по оценке и обследованию помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 19.07.2016 N 1, в соответствии с пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, учитывая программу строительства многоэтажных жилых домов в г. Березники, в правобережной части города Березники, многоквартирный дом, находящийся по адресу: г. Березники, ул. Свердлова, д. 29, признан аварийным и подлежащим сносу.
В пункте 2 названного постановления установлен срок отселения граждан, проживающих в доме, до 31.12.2017.
Пунктом 4 постановления Администрации от 01.08.2016 N 2412 управлению городского хозяйства Администрации предписано в срок не позднее 10 дней со дня вступления в силу данного постановления подготовить проект муниципального правового акта о включении дома в список домов, признанных аварийными (непригодными для проживания) вследствие техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» г. Березники, и направить на согласование в установленном порядке.
Фонд ЖКХ рассказал о новых механизмах расселения аварийных домов
Мощным инструментом расселения аварийного жилья должен стать механизм комплексного развития территорий, подчеркнул Рурин. Сейчас на территориях, где предполагается комплексное развитие, есть три вида домов — около 10% это здания, признанные аварийными до 2017 года, 15% — дома, признанные аварийными с 2021 по 2021 год, а 75% — ветхое жилье. Фонд предлагает ослабить ограничения на последующее использование земель под сносимыми аварийными домами, если это территория комплексного развития. Кроме того, предполагается отделить финансирование комплексного развития от обычного расселения аварийных домов.
В этом году уже приняты решения о выделении средств для комплексного развития двух территорий — в Марий Эл и Мурманской области. До конца года ожидается утверждение еще восьми проектов, рассказал Рурин. В целом в ближайшее время могут появиться 30 таких проектов, а до конца следующего года их число может вырасти до 90.
Что считается нежилым зданием
Чтобы лучше понимать суть вопроса, сначала необходимо определиться, что именно понимается под нежилым помещением. В целом, определить такие строения достаточно просто: если они не предназначены и не используются для проживания людей, значит они нежилые. Однако в законодательстве существует более точная формулировка.
Если обобщить – то любое здание или помещение, в котором не живут и не должны жить люди считается нежилым. Это могут быть как целые промышленные заводские комплексы, так и небольшие сараи. Сюда же относят подвальные помещения и магазины на первых этажах домов. К слову, любые помещения, которые ранее были жилым, а потом были вынесены в нежилой фонд, также относятся к нежилым.
Современные, новые жилые дома обычно уже предусматривают эту особенность. Весь первых этаж у них автоматически относится к нежилому фонду и изначально ориентирован на размещение всевозможных торговых точек, кафе и так далее.
Как осуществить признание жилого здания аварийным и подлежащим сносу
Основаниями в данном случае могут быть выявленные вредные факторы среды обитания человека, не позволяющие обеспечить безопасность жизни и здоровья жильцов из-за:
Как правило, граждане, выбирающие выкупную сумму, впоследствии понимают, что данная выкупная цена совсем не соответствует рыночным ценам на жилье. Та же ситуация и с жильем по договору социального найма, которое может быть намного хуже прежнего. Государство все равно может заставить принять одно из решений в судебном порядке.
27 Июл 2021 jurist7sib 109
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Может Ли Ребекок Оплатить Проезд Картой Москвенок
- Если Неправильно Составлен Уин
- Какие выплаты полагаются при рождении второго ребенка в кургане
- Ветеранские Выплаты В 2021 В Ставропольском Крае
Что получит взамен собственник нежилого здания?
События могут разворачиваться по-разному.
Например, в судебной практике есть споры, когда администрация не предлагала ничего взамен снесенному объекту недвижимости. Предприниматель обратился в суд, где ему было отказано. Затем он пожаловался в Верховый Суд РФ, который встал на его сторону – суд обязал местные власти руководствоваться нормативной базой ст. 239.2 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ, а также п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Иначе говоря, предоставить истцу соразмерную компенсацию с учетом упущенной выгоды.
Если власти предлагают квартиру или другое жилое помещение – их решение является незаконным. Компенсации подлежит аналогичный сносимому объект – нежилое здание или помещение в МКД.
Что делать собственнику:
- Во-первых, пригласить оценщика и оформить акт о рыночной стоимости нежилого сооружения (здания школы, кафе, торговой точки, склада).
- Во-вторых, направить ценное письмо с уведомлением о вручении в адрес местной администрации (исполком города или района). Сообщите о том, что требуете возместить стоимость или предоставить равноценное нежилое помещение (см. «Переселение из аварийного жилья«).
- В-третьих, ждать ответа администрации. Если в течение 1 месяца ответа не последует или получен отказ – обратиться за правовой оценкой в прокуратуру. Жаловаться нужно на действия/бездействия органа власти в зависимости от вашей ситуации. Если прокуратура не поможет, привлекать юриста и составлять иск в суд.
Это важно знать: Решение Верховного суда по капитальному ремонту
Итак, нежилые объекты признаются аварийными по аналогии с жилыми. Отличия связаны с выкупной ценой. Собственник вправе получить деньги за снос здания и земельный участок. Жилые помещения взамен нежилых не предоставляются.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Что считается нежилым зданием
Чтобы лучше понимать суть вопроса, сначала необходимо определиться, что именно понимается под нежилым помещением. В целом, определить такие строения достаточно просто: если они не предназначены и не используются для проживания людей, значит они нежилые. Однако в законодательстве существует более точная формулировка.
Если обобщить – то любое здание или помещение, в котором не живут и не должны жить люди считается нежилым. Это могут быть как целые промышленные заводские комплексы, так и небольшие сараи. Сюда же относят подвальные помещения и магазины на первых этажах домов. К слову, любые помещения, которые ранее были жилым, а потом были вынесены в нежилой фонд, также относятся к нежилым.
✅ Что такое нежилое здание?
Определение прямо вытекает из названия.
Нежилое здание – это объект, предназначенный для коммерческих и хозяйственных целей, где не предусмотрено проживание людей. Если цель жилого дома – разместить семьи, то цель нежилого – место для торговли, оказания услуг, создания и хранения продукции и т.д.
Объекты нежилого типа делятся на несколько видов в соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ № 384 «Технический регламент…» от 30 декабря 2009 года. Законодательно можно обозначить:
- Здание – это объект недвижимости в форме капитального (цельного) строения с разграниченным пространством внутри. При этом в нем могут быть как жилые, так и нежилые помещения, например – офисные помещения.
- Помещение – отдельная, изолированная часть здания со своим назначением. Такие помещения могут располагаться в жилом доме, например – парикмахерская на цокольном этаже многоэтажки.
- Сооружение – это системный объект, который состоит из несущих и ограждающих конструкций по типу жилого дома. Однако сооружения считаются нежилыми постройками, например – заводской комплекс по производству бетонных блоков.
Как мы отметили, здание представляет собой цельное строение. Также нежилые объекты могут размещаться в многоквартирном доме. Обычно используют первые этажи или «нулевой» (цокольный) этаж. Причем в доме могут работать несколько организаций коммерческого типа. Их собственники либо арендуют объекты, либо выкупают квартиры и переводят их в нежилые помещения.
Классификация коммерческих помещений очень разнообразна: офисы, торговые точки, универсальные, складские, цеховые (производственные) и т.д.
Что получит взамен собственник нежилого здания?
События могут разворачиваться по-разному.
Например, в судебной практике есть споры, когда администрация не предлагала ничего взамен снесенному объекту недвижимости. Предприниматель обратился в суд, где ему было отказано. Затем он пожаловался в Верховый Суд РФ, который встал на его сторону – суд обязал местные власти руководствоваться нормативной базой ст. 239.2 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ, а также п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Иначе говоря, предоставить истцу соразмерную компенсацию с учетом упущенной выгоды.
(Определение от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252)
Если власти предлагают квартиру или другое жилое помещение – их решение является незаконным. Компенсации подлежит аналогичный сносимому объект – нежилое здание или помещение в МКД.
Что делать собственнику:
- Во-первых, пригласить оценщика и оформить акт о рыночной стоимости нежилого сооружения (здания школы, кафе, торговой точки, склада).
- Во-вторых, направить ценное письмо с уведомлением о вручении в адрес местной администрации (исполком города или района). Сообщите о том, что требуете возместить стоимость или предоставить равноценное нежилое помещение (см. «Переселение из аварийного жилья«).
- В-третьих, ждать ответа администрации. Если в течение 1 месяца ответа не последует или получен отказ – обратиться за правовой оценкой в прокуратуру. Жаловаться нужно на действия/бездействия органа власти в зависимости от вашей ситуации. Если прокуратура не поможет, привлекать юриста и составлять иск в суд.
Необходимо помнить и о правах на земельный участок под нежилым зданием. Территория принадлежит ее собственнику, т.е. владельцу объекта недвижимости. При сносе здания власти не могут лишить собственника прав на земельный участок. Более того, разрешение на застройку этой территории также дает только собственник (ст. 263 ГК РФ). Один из вариантов – предложить властям выкупить землю по рыночной цене.
Итак, нежилые объекты признаются аварийными по аналогии с жилыми. Отличия связаны с выкупной ценой. Собственник вправе получить деньги за снос здания и земельный участок. Жилые помещения взамен нежилых не предоставляются.
Установление аварийности нежилых зданий – сложное, длительное и затратное мероприятие. Действия властей сводятся к тому, что они не хотят признавать объект непригодным к коммерческой деятельности. Нередко практикуется подмена понятий. Вместо «аварийного» здание признают по признакам «ветхим». Рассчитывать на компенсацию за снос уже не получится. И это всего лишь одна из уловок межведомственной комиссии. Их может быть гораздо больше, и не все собственники об этом знают. Если вы столкнулись с проблемой, обратитесь к юристам нашего портала. Они расскажут, можно ли признать ваше нежилое помещение аварийным, что требовать взамен сноса, а также где отстаивать свои права? Юридическая консультация позволит определиться с правовой позицией и не идти на поводу у местных властей.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Как признать нежилое здание аварийным
Объекты недвижимости подвергаются мониторингу и проверке со стороны властей. Комиссии следят за состоянием зданий, оценивают уровень повреждений и их опасности для людей. Поэтому, если нежилое здание уже внесено в «аварийный» список, его проверят в рамках очередности.
- Во-первых, пригласить оценщика и оформить акт о рыночной стоимости нежилого сооружения (здания школы, кафе, торговой точки, склада).
- Во-вторых, направить ценное письмо с уведомлением о вручении в адрес местной администрации (исполком города или района). Сообщите о том, что требуете возместить стоимость или предоставить равноценное нежилое помещение (см. «Переселение из аварийного жилья«).
- В-третьих, ждать ответа администрации. Если в течение 1 месяца ответа не последует или получен отказ – обратиться за правовой оценкой в прокуратуру. Жаловаться нужно на действия/бездействия органа власти в зависимости от вашей ситуации. Если прокуратура не поможет, привлекать юриста и составлять иск в суд.
Непригодность помещений
Чтобы межведомственная комиссия приняла правильное решение относительно признания жилого помещения непригодным для проживания, должны присутствовать такие основания:
- Нахождение оговоренной квартиры в здании предприятия или прочего юридического учреждения, которое не относится к жилому фонду;
- Квартиры и оговоренные помещения располагаются в здании, которое комиссия решила признать непригодным в качестве жилья;
- Жилье имеет дефект при строительстве и планировании, в результате чего уровень внутреннего благоустройства не соответствует законодательным требованиям;
- Несоответствие жилья санитарным и гигиеническим требованиям;
- Квартира документально признана аварийной.
Что касается квартиры, если речь идёт относительно жилого помещения, а не целого здания, то такие вопросы решаются сугубо индивидуально по инициативе собственника данного жилья. То есть, жилищный отдел и межведомственная комиссия должна получить соответствующий запрос и документы, чтобы получить право действовать и приступить к рассмотрению ситуации. Комиссия будет учитывать:
- Тип и площадь имеющейся квартиры;
- Износ многоквартирного дома в целом;
- Финансовые затраты на капитальный ремонт, реконструкцию;
- Можно ли провести работу по улучшению условий жилья.
Законом предусмотрено право получения жилья вне очереди для некоторых категорий российских граждан. К этой группе относятся лица, пострадавшие от стихийных бедствий, которые сделали оговоренные жилые дома неоспоримо непригодными для нормального в них проживания. Однако самого факта непригодности недостаточно. Переселение осуществляется в регламентированный порядок, ссылаясь на статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, только после того, как собранная комиссия вынесет соответствующее документированное решение.
Когда имеющиеся в населённом пункте жилые дома официально признаются ветхими, а объект недвижимости зафиксирован аварийным и подлежащим последующему сносу, собственникам полагается предоставление равноценной жилплощади или денежная социальная компенсация в безналичном виде на приобретение нового жилья.
Поскольку признание жилого дома подлежащим сносу никоим образом не меняет изначальное целевое назначение объекта недвижимости и не отменяет требований к нему, неправильно считать равноценным обменом его с классифицирующим признаком пригодности. Это значит, что последняя определяет лишь возможность и право использовать дом, квартиру для постоянного проживания, а непригодное жилье служит основанием для того, чтобы исключить объект из жилого фонда и перевести в нежилой.