Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФНС предупредила об изменениях по НДФЛ с доходов от продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.
Ставка НДФЛ по закону составляет:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.
Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.
В зависимости от полученных результатов:
- Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:
Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи.
Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя. Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий.
Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН. В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.). Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.
Аналогично решается вопрос при продаже гражданином нежилого помещения, ранее сдаваемого систематически в аренду.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст.
229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.
При этом отметим, что само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?
Форма предназначена исключительно для сообщений об отсутствии или некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.
407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество.
Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Пример со сдачей внаем однокомнатной квартиры на ул. Белецкого в Минске (четвертая экономико-планировочная зона). Так, ставка, установленная решением Минского городского Советов депутатов, действовавшим в декабре 2022 года, — 23 рубля, а ставка для Минска по приложению 2 к Налоговому кодексу — 32,5 рубля.
По каким ставкам налога теперь нужно платить налог за сдачу в аренду недвижимости? В каких ситуациях все-таки придется доплачивать налог за сдачу внаем жилья? Есть льготы у декретниц на налог за сдачу квартир? Специалисты МНС ответили на вопросы читателей FINANCE.TUT.BY по уплате подоходного налога за сдачу в аренду недвижимости. Напомним, с этого года в Беларуси внесли изменения в Налоговый кодекс.
Некоторые новшества касаются как раз сдачи в аренду жилья и машино-мест.
- По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
- Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно:
На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество. - Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
- ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.
Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2020 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2020 года.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?
Пример 1.
Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.
Пример 2.
Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.
Пример 3.
Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.
Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.
Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом
Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения. При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.
1.1. Для физических лиц
- физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
- физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
- при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
- при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.
1.2. Для ООО
- налог на прибыль в размере 20% при ОСН.
Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.
Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:
- административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
- офисы, торговые объекты;
- объекты общественного питания и бытового обслуживания;
- гаражи, машино-места и пр.
Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.
Ставки налога в этом случае составляют:
- для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
- для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.
Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.
По прочим объектам ставки налога:
- для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
- для ИП
- при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
- при УСН – по ставке 0.
- для ООО
- по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
- по ставке 0 при УСН.
Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.
Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.
1.1. Для физических лиц
налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
Важно:
В последние годы ситуация начала кардинально меняться. Связано это прежде всего с знаменитой фразой «денег нет». Поэтому вопрос налогообложения будет рассматриваться очень пристально. Так, если недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, то см.следующий пункт. При этом, рекомендуем ознакомиться с Определением ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. В иных случаях необходимо будет доказать свое право не уплачивать налог.
- ставка налога составляет 13% от цены продажи этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.
Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.
1.2. Для ИП
- если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
- если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
- при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
- при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.
1.3. Для ООО
- при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
- при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.
Налоги, сделки, штрафы: что изменится в 2021 году?
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.
Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи.
С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.
- Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
- В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
- Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
- Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы.
Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!
Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2021 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.
Какие налоги неоходимо оплачивать с доходов от коммерческой недвижимости?
Учтите, что налог на коммерческую недвижимость придётся платить вне зависимости от того, используете ли вы её или нет. Именно поэтому при покупке подобной собственности нужно очень хорошо рассчитать будущие схемы получения дохода. Иначе вы получите дополнительные убытки.
Но когда вы наладите поступление прибыли с такого объекта, вам придётся выплачивать налог и с неё. И здесь всё зависит от того, в каком качестве выступает собственник.
Физические лица могут выплачивать налоги с коммерческой недвижимости по следующим ставкам:
- 13% — это если речь идёт об НДФЛ. То есть в данном случае собственник просто выступает как физическое лицо, которое получает доход от распоряжения своим имуществом. Ему достаточно будет указывать источник таких поступлений в ежегодной декларации и всё;
- 6% с дохода или 15% с оборота, если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП. Ставка в данном случае уменьшается. Но нужно учесть, что ИП ещё придётся платить обязательные годовые взносы за себя;
- 4% при поступлении дохода от физических лиц и 6% при поступлении дохода от юридических лиц, если физлицо зарегистрируется в налоговой в статусе самозанятого. Это самый выгодный вариант по ставкам на сегодня. Дополнительные взносы не требуются.
У юридических лиц картина будет другой. Она напрямую зависит от того, какую систему налогообложения выберет организация:
- 6% с получаемого дохода или 15% с оборота, если компания находится на УСН;
- 20% — с дохода, если фирма выбрала общий режим налогообложения (ОСНО).
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?
Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.
Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:
- FIFA и ее дочерние компании;
- национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);
- организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;
- производители медиаинформации FIFA;
- поставщики товаров, работ и услуг FIFA;
- профсоюзы;
- организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;
- организации, занимающиеся оборонными заказами;
- организации почтовой связи и некоторые другие.
В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.
Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.
Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.
Продажа коммерческой недвижимости
Сейчас продажа коммерческой недвижимости без консультаций юриста является задачей практически невыполнимой. Все из-за особенностей законодательства, которое менялось на протяжении последних лет. При создании договора должен учитываться тип здания, его назначение, кадастровая оценка – все это влияет на ставку налога на недвижимость, а значит, и на расходы для обеих сторон сделки.
Если рассматривать сценарий для физических лиц, то им нужно сначала уплачивать НДФЛ, ставка которого определяется местными властями – обычно это 13% от суммы, которая уплачивается по договору купли-продажи, но она не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости (часть нового законодательства).
Юридические лица могут снизить свои налоги через вычет. Для этого нужно документальное подтверждение расходов при продаже, после чего они могут быть вычтены из итоговой суммы, которая подпадает под налогообложение. Так можно спуститься ниже отметки в 70% от кадастровой оценки. Для иностранных резидентов налоговая ставка выше – 20% от сделки или ранее указанной кадастровой стоимости, причем в этом случае налоговый вычет применять нельзя.