Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок купли-продажи земельных участков в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Как можно разделить имеющийся участок?
Кодексом установлено, что земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
ВАЖНО!
Разделить участок возможно при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Согласно новому законодательству, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.
При использовании расчетов по аккредитиву чрезвычайно важно правильно определить документы, которые необходимо будет предъявить для получения денег. Обычно для выплаты необходимо подтвердить, что покупатель получил право собственности на земельный участок и садовый дом.
Необходимо определить следующее:
- Правильное наименование документа — например, выписка из ЕГРН. Номер и дату указывать не следует, они не будут известны заранее. Также необходимо уточнить, что выписка должна подтверждать право собственности покупателя на конкретный земельный участок.
- Предоставление в виде оригинала или копии;
- Если помимо выписки из ЕГРН указываются иные документы, нужно убедиться, что продавец сможет эти документы получить независимо от покупателя.
С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут предоставляться без указания данных собственника в том случае, если недвижимость принадлежит гражданину, явно не высказавшему свое пожелание о раскрытии его данных любым третьим лицам. Эти правила введены федеральным законом № 266-ФЗ от 14 июля 2022 года. Поэтому процедура раскрытия аккредитивов усложнится: необходимые данные нужно будет получать у нотариуса.
Помимо выписки из ЕГРН, документами для перечисления денег по аккредитиву могут быть:
- Акт приема-передачи земельного участка с домом с подписями обеих сторон;
- Документы, подтверждающие погашение задолженности по оплате электроэнергии, расчетам с СНТ и т.п.
- иные документы, определенные сторонами.
Как купить долю земельного участка
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.
Купля-продажа земельного участка через нотариуса
Провести сделку продажи земельного участка можно, воспользовавшись услугами нотариуса. А в установленных случаях только через него. Например, если вы продаете свою долю от земельного участка принадлежащего нескольким собственникам, земля оформлена на гражданина не достигшего совершеннолетнего возраста или же владелец земли — человек с ограниченной дееспособностью.
Купля-продажа земельного участка через нотариуса происходит примерно по той же цепочке шагов, что и посредством обращения в МФЦ.
Однако есть и отличия: если в многофункциональном центре услуга регистрации права предоставляется вам на безвозмездной основе (не учитывая госпошлину), то за работу нотариуса придется заплатить определенную сумму. Также дополнительно оплачивается составление договора (при необходимости).
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Объект купли-продажи земельных участков
Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.
Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.
Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.
В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.
Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.
Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.
В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.
Порядок покупки земельного участка в 2021 году
Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:
1.Поиск надела от собственника.
Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.
2.Осмотр участка перед покупкой.
Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.
Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.
Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.
3.Проверка документов.
Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них. Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел.
4.Оставьте задаток продавцу.
Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.
5.Заключение окончательного договора купли-продажи.
Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами. Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов.
После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).
Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.
Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью. Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.
6.Получение выписки из ЕГРН.
Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно узнать в этой статье.