Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ по инициативе дольщика без оснований». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Причины расторжения ДДУ
Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:
- Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
- Низкое качество жилья.
- Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
- В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
- Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
- Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
- Ощутимая корректировка проектной документации.
- Смена предназначения общего имущества.
- Банкротство строительной компании.
- Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
- В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ
В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:
- информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
- реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
- основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
- на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
- реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
- дата отправки уведомления;
- опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.
Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:
- Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
- Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
- Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
- Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.
Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.
Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Зачем дольщикам расторгать ДДУ?
Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.
В 2022 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.
Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.
Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».
Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.
Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.
Расторжение договора с ипотекой
Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.
Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.
Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Расторжение ДДУ по 214 ФЗ осуществляется в добровольном и принудительном порядке. Стороны вправе решить конфликт мирно без рассмотрения спора в судебном порядке, заключив соответствующее соглашение о расторжении ДДУ. При расторжении ДДУ посредством заключения соответствующего соглашения, дольщику необходимо внимательно читать новое соглашение. Нередки ситуации, когда застройщик прописывает в тексте соглашения срок возврата денежных средств в течение одного или двух лет – такие положения заведомо невыгодны для приобретателя объекта недвижимости, поэтому даже в случае, если застройщик уверяет, что «это стандартная процедура», не следует подписывать такой документ. Если дольщик сомневается в благонадежности застройщика, то лучшим решением будет обращение к юристам. Юрист в качестве представителя не только объяснит все непонятные пункты и условия нового контракта, но и добьется изменений его положений, которые нарушают права доверителя.
Суд по расторжению ДДУ
Наши юристы имеют положительную практику по расторжению ДДУ договоров и взысканию с застройщиков процентов и штрафов. Безусловно, для этого необходимо предоставить суду обоснованный расчёт, где каждая цифра будет доказана.
Как показывает общая юридическая практика по России, суд не удовлетворит иск дольщика, где денежные средства взыскиваются необоснованно, где присутствуют завышенные, накрученные штрафы. Потребительское отношение дольщиков при расторжении договора ДДУ – известная тенденция. Есть дольщики, которые зарабатывают на задержке сроков строительства, постоянно вкладывая деньги в проблемные стройки.
Юридическая консультация для дольщиков проходит у нас в офисе. Вы можете принести на нее документы: Договор ДДУ, ипотечный договор, иные документы. Чем больше информации вы предоставите юристу, тем легче будет нам ответить и спрогнозировать последствия необходимых действий по расторжению ДДУ.
В чем суть расторжения ДДУ по закону
Застройщик вкладывает миллионы на строительство многоэтажного дома. Достаточно часто, необходима сумма обеспечивается банковским кредитом. Чтобы облегчить и ускорить строительство привлекаются деньги дольщиков. Люди, которые готовые вносить плату за свою квартиру в течение всего времени, пока идет стройка, рискуют остаться без средств и без недвижимости. В 2017 году Думой все чаще поднимается вопрос о запрете долевого участия. Этому способствует увеличение количества обанкротившихся строительных компаний. Окончательный законопроект еще не сформирован, но гражданам России настоятельно рекомендуется:
- Тщательно проверять компанию-застройщика и его права на строительство, аренду земли и финансовое положение. Желательно, чтобы вы подписывали договора с проверенными временем компаниями с солидным финансовым обеспечением.
- При возникновении каких-либо вопросов по заключению, а тем более расторжению ДДУ обращаться к юристам, специализирующимся в строительно-договорной сфере. Этов важно, т.к., после всех проверок, если суд вынесет вердикт не в вашу пользу, то повторно дело рассматриваться не будет.
- В законодательстве РФ при расторжении ДДУ используются основания по ГК РФ (гл. 27, 42), ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», другие акты и законы. Знать, как взаимодействуют все пункты разных законов друг с другом, человеку без юридического образования, не обязательно. Но в суде нужны квалифицированные действия.
Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги
Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.
Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.
Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.
Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия
1. Способы расторжения договора долевого участия? Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами: — в одностороннем (внесудебном) порядке; — по решению суда; — по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.
2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке? При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.
3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? + Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений. +Обязательные реквизиты: -паспортные данные заявителя; -реквизиты договора ДУ; -описание объекта долевого строительства; -мотивированная причина (основания) одностороннего отказа; -банковский счет (для перечисления денег за квартиру); — приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.
4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.