Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка коммерческой недвижимости на муниципальной земле». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Не с «потолка» и не потому, что так захотелось. Начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.
Здесь есть нюанс: услуги оценщиков стоят денег, и немалых. А сама оценка действительна в течение полугода. Это и понятно — рыночная стоимость различных объектов имеет обыкновение меняться в зависимости от множества факторов.
Поэтому, чтобы не тратить районные деньги зря и бесконечно не производить оценку, это делается, когда появляются потенциальные покупатели. Кстати, они могут быть как юридическими, так и физическими лицами.
Продажа муниципального имущества осуществляется тремя способами, которые проводятся последовательно, друг за другом.
Первый способ — аукцион. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
Он может проводиться в открытой или закрытой форме. При открытой форме предложения о цене заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. При закрытой форме предложения по цене подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах.
Общее для аукционов в том, что «игра» идет на повышение. Начальная цена объекта — это рыночная стоимость, определенная оценщиками. Каждый «шаг» составляет 5 процентов.
Если аукцион был признан несостоявшимся, объект может быть выставлен на продажу вторым способом — это публичное предложение.
В отличие от аукциона, здесь идет «игра» на понижение. «Шаг» тоже составляет 5 процентов. Но цена не растет, а снижается. Однако не бесконечно, а до «цены отсечения», что составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона.
Если процедура публичного предложения тоже не позволила реализовать объект, может быть назначена третья форма — продажа без объявления цены. В таком случае муниципалитет начальную стоимость не определяет, а желающие приобрести объект подают свои предложения по цене в закрытых конвертах. Чья цена оказалась выше — тот и станет счастливым приобретателем.
При этой форме купить муниципальную собственность можно совсем недорого. Поэтому в выигрыше может оказаться самый скупой и терпеливый. Если, конечно, его не опередит кто-нибудь менее жадный и не «уведет» из-под носа «лакомый кусочек».
Распространённые ошибки
Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:
Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.
Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.
Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.
Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.
Главное из нового Земельного Кодекса РФ
- Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи.
- Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной).
- Купить земельный участок под ИЖС в границах населенных пунктов «напрямую» у администрации больше нельзя — покупать землю в черте города теперь придется через публичный аукцион (торги) по продаже или аренде.
- С марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.
- Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан. Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки и чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.
Можно ли купить часть земельного участка у Администрации
К примеру, на кадастровой карте обозначен большой участок земли, предназначенный для малоэтажной многоквартирной застройки (в собственности муниципалитета). Можно ли выкупить часть этой земли (например, 10 соток) под постройку частного дома с дальнейшим оформлением участка под ИЖС? Или не имеет смысла затевать такой процесс?
Как правило такие большие наделы формируются под крупных застройщиков для строительства жилых микрорайонов. Исходя из моей практики, строительство малоэтажного многоквартирного сегмента в пределах населенного пункта утверждено генеральным планом. С точки зрения релевантности земельного законодательства вы имеете право обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в размере 10 соток под жилищное строительство на данном участке земли, однако вероятность успеха и формирования маленького земельного участка администрацией по единичное индивидуальное жилищное строительство в разрезе с многоквартирными домами стремится к нулю.
Чем привлекательны торги по муниципальной недвижимости
Основным моментом, который является серьезным стимулом к участию в аукционных и конкурсных распродажах муниципального имущества является возможность:
- приобрести объект недвижимости по цене намного ниже, чем по рыночным условиям, которые существуют на рынке недвижимости конкретного региона.
- приобретенный объект недвижимости в ходе проведения подготовки и выставления на продажу на муниципальных торгах, проходит довольно серьезную юридическую проверку, что дает некоторую гарантию того, что новый владелец будет избавлен от необходимости в дальнейшем защищать свое право в судебных спорах по правомочности владения.
- многие муниципалитеты предлагают инвесторам, покупающим на торгах муниципальную собственность, дополнительные льготы и условия, как то, например — снижение цены на земельный участок, возможность получения льготных условий при подключении к инженерной инфраструктуре муниципального поселения.
- в некоторых случаях муниципальное имущество, приобретенное на торгах, может иметь льготный статус по налогам. Например, при приобретении объектов культурного или исторического наследия, когда инвестору дается освобождение от налогов (находящихся в компетенции муниципальной власти) при условии, если он будет использовать объект по прямому назначению.
В дополнение ко всем этим преимуществам также стоит отнести и тот факт, что в ходе аукционов и торгов муниципальной недвижимости, можно фактически приобрести объект недвижимости за минимально возможную цену, особенно если не удалось реализовать имущество на первом и последующих конкурсных торгах.
Порядок первых действий для выкупа помещения у города
Если помещение нежилого фонда находится в собственности города, а Вы решили его купить, нужно получить соответствующее Постановление муниципального округа и быть готовым к оформлению недвижимости в свою собственность на платной основе.
Первым делом, следует обратиться с соответствующим заявлением на официальной основе. Подать бумагу нужно балансодержателю муниципального объекта. Такие бланки сдают в отдел жилищной политики.
Перечень документов для оформления нежилого помещения, находящегося на балансе города, в свою собственность:
- Паспорт гражданина
- Заполненное заявление в отдел жилищной политики районного муниципалитета
- Постановление соответствующего муниципалитета
- Кадастровые выписки
- Квитанции
Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.
Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.
В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.
Обратите внимание.
Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:
- они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
- вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
- получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
- узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
- сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.
Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом
Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).
Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.
Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:
- Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
- При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
- Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).
Стоимость земельных участков под коммерческие цели
При формировании стоимости земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, учитывается множество параметров.
Стоимость зависит и от территории расположения:
| В Москве и Московской области | Решающий фактор – удаленность от МКАД или центра города. Если вы планируете приобретение земли с хорошей транспортной доступностью, ее стоимость будет очень высокой. Но это окупиться хорошими показателями продаж. Дешевле земля в дальнем Подмосковье. |
| Санкт-Петербург | Цены здесь приближены к московским. Во многом цена на коммерческую землю зависит от преимуществ расположения и коммуникационного оснащения. |
Головной офис расположен в бизнес-центре «Красная Роза» в Москве. Компания не владеет помещением, а снимает его с 2008 года. Арендная плата по договору начисляется в долларах США. Когда курс рубля начал падать, стоимость аренды резко возросла. Яндекс «психанул» и решил выкупить центр вместе со всеми арендаторами: 7 зданий общей площадью 80 тысяч квадратных метров на земельном участке в 4 гектара. Сделка шла к завершению, но в последний момент покупатель передумал. В компании объяснили свое решение изменениями в рыночных условиях. За срыв сделки Яндекс заплатил штраф 45 миллионов рублей.
Компания продолжает снимать площадь и параллельно начинает строительство новой штаб-квартиры на собственном земельном участке недалеко от МГУ.
Расторжение договора администрацией
Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:
- Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
- Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
- Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
- Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.
Подводные камни: как избежать рисков?
- Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
- Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
- Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
- Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
- Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.
Какие еще есть сделки с коммерческой недвижимостью? Читайте об оформлении в ипотеку и продаже.
Каким образом приобрести коммерческую недвижимость в собственность, каждый покупатель решает индивидуально. Если покупатель не желает заниматься долгой проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет приобретение через торги у муниципального образования. Для покупателей с конкретными запросами (здание под офисы, торговую площадь) более выгодным будет приобретение у частного лица с соблюдением всех предостережений, о которых говорилось в статье.
Торги муниципальной земли
Не только юридические лица и все граждане, но и государство в целом является полноправным участником земельных отношений. Все участники в совокупности представляют собой муниципальные образования.
Муниципальная собственность на землю, — земля, которая и есть в собственности у так называемых муниципальных образований. Муниципальную собственность в целом, и пути распоряжения ею, регулирует соответствующий закон.
Такое право на землю в свою очередь может создавать моменты, когда и проявляется некая независимость и самостоятельность для местного самоуправления, а также гарантирует эффективное использование и распоряжение местного ресурса.
Муниципальная собственность, которая применена соответственно к земле представляет собой также и систему отношений, которая регулирует присвоение соответствующих земельных участков, а также и пользование ими. Кроме того, так как государственная собственность на землю, муниципальная также является одной из разновидности такого понятия, как публичная собственность.
Муниципальное право, это такое право, которое предоставляется местным образованиям и сообществам осуществлять соответствующие закону функции связанные с владениями, пользованием, а также распоряжением в отношении определенных земель.
Определенно также в управлении принимают участие и органы местного самоуправления, предприятия муниципального характера, разнообразные организации и предприятия являющееся завязанными функционально, или которые являются подчиняемыми.
Сегодня в муниципальной собственности есть развитая сеть разного типа объектов как социального, так и хозяйственного назначения.
Размер налога, который инвестору придется уплачивать за каждый год владения объектом недвижимости, зависит от правового статуса владельца. Физ. лицам при сдаче в аренду, а также при продаже имущества, необходимо ежегодно подавать в ФНС декларацию о полученных доходах и платить 13%.
Например, в 2018 г. инвестор приобрел склад за 5.5 миллионов рублей. В 2019 г. он продал его за 7 миллионов и налоговая база составила 1.5 миллиона. Инвестору необходимо оплатить НДФЛ в размере 195 тысяч рублей (1 500 000 × 13%).
Статьей 217.1 НК РФ предусмотрена льгота в размере 100% при уплате НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости в следующих случаях:
- объект приобретен до 2016 г. и находится в собственности дольше 3 лет;
- имущество куплено после 2016 г. и находится в собственности более 5 лет
Кроме этого физ. лицу необходимо платить налог на имущество, ставки и льготы по которому устанавливаются на региональном уровне. В остальных случаях физ. лицо может уменьшить базу для расчета налога на сумму понесенных расходов при покупке коммерческого здания.