Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поиграть со ставками. Как россиянам не переплачивать за ипотеку в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Средняя ставка по необеспеченным потребкредитам на любые цели до конца года будет, вероятнее всего, находиться на уровнях, близких к 20% годовых, считает старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов.
Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.
Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.
Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.
Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.
Как все-таки взять ипотеку и не разориться?
Как мы ранее уже сказали, российские банки продолжают повышать стоимость ипотеки вслед за динамикой ключевой ставки ЦБ РФ: Сбербанк поднял ставку уже второй раз за месяц, еще несколько кредитных организаций не так давно тоже пересмотрели свое предложение в сторону удорожания, показал опрос кредитных организаций, проведенный РИА Новости. Сбербанк в январе повысил ставки по ипотеке на новостройки на 0,5 процентного пункта — до 9,3%, на вторичное жилье — на 0,2 процентного пункта, также до 9,3%. Последний раз банк поднимал ставки 15 ноября. Тогда стоимость кредита на новостройки выросла на 0,4 процентного пункта, на вторичное жилье — на 0,6 процентного пункта.Банк «Санкт-Петербург» скорректировал процентную политику по ипотечным ставкам с 1 декабря. «Изменения процентных ставок обусловлены корректировкой ключевой ставки ЦБ РФ и, соответственно, повышением для банка стоимости фондирования по долгосрочным средствам», — пояснили в кредитной организации. Не исключает изменения ставок до конца месяца «Московский кредитный банк», планирует рассмотреть данный вопрос и банк «Зенит». В конце ноября Промсвязьбанк повысил ипотечные ставки по классическим ипотечным программам на 0,6-0,75 процентного пункта. «Абсолют Банк» также увеличил ставки по стандартным ипотечным программам в ноябре, до конца года новых повышений не планирует. Не планирует на текущий момент рост ставок и «МТС банк». Банк «Дом.РФ» на данный момент не планирует повышать процентные ставки по ипотеке, но допускает, что до конца года этот вопрос будет дополнительно рассмотрен. В крупнейшем банке Крыма РНКБ указали, что внимательно следят за ситуацией на финансовом рынке в целом и будут принимать решения с учетом общих тенденций. В связи со сложившейся тенденцией на увеличение ставок, необходимо действовать на опережение: нужно следить за динамикой ключевой ставки ЦБ и как только она устаканится — необходимо сразу же брать ипотечный кредит, если вопрос жилья перед вами стоит «ребром». Также не стоит забывать о том, что государство в некоторых случаях помогает гражданам с выплатами ипотеки.
Условия рефинансирования ипотеки с Дом.РФ
Одним из условий предоставления реструктуризации с использованием помощи государства является соответствие заемщика определенным требованиям. На господдержку может претендовать гражданин РФ в возрасте от 21 года до 65 лет, проживающий в регионе обслуживания банка-кредитора. Чтобы получить помощь государства в погашении ипотеки, заемщику нужно иметь стабильный доход, который он может подтвердить документами, желательно официальное трудоустройство.
Процент выплат по ипотеке не должен быть выше половины заработка заемщика. Чтобы выплатить с помощью средств Дом.РФ ипотеку или ее часть, для оформления рефинансирования банку нужно предоставить все подтверждающие документы. В базовый пакет входят заполненная анкета-заявление на рефинансирование ипотеки, справки о доходах и составе семьи, а также вся документация, касающаяся объекта залога.
Справка от предыдущего банка
И теперь самое главное! Как только для вас закончилась процедура оформления рефинансирования ипотеки с новым банком, обязательно запросите в предыдущем банке справку о закрытии в нем ипотечного кредита.
По умолчанию банк не обязан предлагать и выдавать такие документы, но по вашему требованию банк обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотеке, либо предоставить информацию о непогашенном остатке.
В этом случае вы будете знать, что при рефинансировании долг по ипотеке в предыдущем банке был закрыт полностью. А так же, вы будете спокойны, что в будущем у вас не будет неожиданных неприятных «сюрпризов», в случае каких-либо ошибок оформления, расчетов и платежей, и как следствие, накопленных пеней и процентов в случае возможного непогашенного остатка по кредиту.
Условия рефинансирования ипотеки в Сбербанке в 2023 году
| Условия кредитования | |
|---|---|
| Процентная ставка: | от 9,0% до 10,0% годовых |
| Сумма кредита: | от 300’000 до 7’000’000 руб. |
| Срок кредитования: | от 1 года до 30 лет |
* Минимальная ставка рефинансирования кредитов действует при условии подтверждения погашения рефинансируемых кредитов в текущем банке, оформления страхования жизни и здоровья заёмщика, а так же регистрации ипотеки в Сбербанке.
| Требования к заемщику | |
|---|---|
| Возраст на момент предоставления кредита: | не менее 21 года |
| Возраст на момент полного погашения: | не более 75 лет |
| Рабочий стаж на текущем месте работы: | не менее 6 месяцев* |
Рефинансирование: что необходимо знать
Ставка по кредитам, в том числе ипотечным зависит от многих экономических факторов. В 2015 году решение взять ипотеку на 30 лет по 14% годовых казалось вполне оправданным. Все отечественные банки предлагали примерно сходные условия.
Однако экономическая ситуация меняется и вместе с ней меняется ставка ипотеки. Российские финансовые учреждения снизили ставку по ипотеке до однозначных цифр. Кредит, который был выгодным в 2015 году, в 2022 выглядит откровенно кабальным.
Банки предлагают еще один вид программ кредитования: рефинансирование. На бумаге все выглядит привлекательно. Заемщик берет кредит Б, с его помощью полностью погашает кредит А, а кредит Б выплачивает на более комфортных для себя условиях.
Задумываться о подаче заявки на программу рефинансирования нужно в том случае, если разница в ставках составляет 1,5-2%.
Примечательно, что самое выгодное рефинансирование ипотеки в России предлагают те банки, которые являются лидерами по выдаче ипотечных кредитов. Это Райффайзенбанк, ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк.
Получение крупных кредитов проходит по обычной для финансовых учреждений схеме. После получения заявки, они проверяют платежеспособность потенциального заемщика. В тех случаях, когда финансовую ситуацию заявителя находят ненадежной, в получении кредита отказывают. В этом плане программы рефинансирования ничем принципиально не отличаются от ипотечных.
Требования банков к предмету залога при перекредитовании ипотеки
Банки предпочитают иметь дело с залоговым жильем, которое потенциально является беспроблемным конфискатом в случае невыплаты заемщиком ипотеки. Поэтому ряд жилищных объектов вряд ли будет одобрен банком как предмет залога при рефинансировании ипотеки. Это:
- Комната;
- Доля в квартире;
- Дача;
- Земельный участок.
Сегодня некоторые банки готовы рассматривать доли в квартире в качестве объекта залога. Так ДельтаКредит рефинансирует ипотеку, взятую для покупки последней доли в квартире. Согласно его требованиям доля должна быть изолированной комнатой. Однако это не является общепринятой практикой.
Помимо этого ипотечный залог должен отвечать таким требованиям, как:
- Наличие регистрации права собственности на него;
- Отсутствие прописанных в жилье третьих лиц (то есть кого-либо кроме дебитора и членов его семьи);
- Отсутствие обременений у объекта залога по кредитам (ипотека, которую требуется рефинансировать, в расчет не берется).
Рефинансирование ипотеки в банках
На сегодняшний день многими российскими кредитными учреждениями предлагается такая услуга, как рефинансирование ипотеки других банков города . Такая ссуда может быть взята на жилой дом, квартиру в новостройке или жилплощадь на вторичном рынке, коттедж, таунхаус, недвижимость с участком земли или на жилье в только воздвигаемом сооружении. Финансовая организация, которая предлагает рефинансирование ипотеки в городе , сулит клиенту другого банка более выгодную сделку, касательно годовых процентов и, соответственно, ежемесячных выплат, сроков кредитования или других условий по ипотечному договору. Осуществляя рефинансирование, кредитуемый существенно экономит на переплате, так как условия для него будут более лояльны, чем положения по договору его предыдущего кредита.
Рефинансировать ипотеку можно далеко не всегда. Для получения одобрения у клиента должна быть приличная кредитная история. Причем банки при одобрении ипотеки смотрят даже на незначительные просрочки. Чем кристальнее ваша репутация, тем лучше.
Во всех финансовых учреждениях есть ограничения по сумме займа. Если вам нужно до 1 миллиона рублей для досрочного погашения старого кредита и заключения нового договора на более выгодных условиях, проблем не будет. Большую сумму денег получить будет труднее. Сроки кредита по новым договорам тоже не будут 20-30 лет, так что адекватно рассчитывайте свои силы.
Нельзя рефинансировать ипотеку, до выплаты которой осталось 3 месяца и меньше. Почти со 100% вероятностью получат отказ клиенты, ранее подававшие запрос на реструктуризацию текущей задолженности.
Какие документы нужны
Для рефинансирования ипотеки в 2021 году нужно предоставить следующий пакет документов:
- Паспорт гражданина РФ. Иностранные подданные не могут оформить договор на общих условиях.
- Подтверждение дохода. Работникам предприятий можно предоставить справку по форме 2-НДФЛ. Лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя, обязаны передать 3-НДФЛ (налоговую декларацию). Также некоторые банки принимают справки по собственной форме. Еще один вариант – выписка по счету банковской карты. Для зарплатных клиентов справку могут не требовать вовсе. Финансовая компания может проверить доходы самостоятельно.
- Документ о занятости. Чаще всего в качестве такого выступает копия трудовой книжки. Ее нужно заверить в отделе кадров.
- Семейные бумаги. Если сделку оформляет семейная пара, то нужно свидетельство о браке. При участии детей (выделение долей) понадобятся свидетельства о рождении или паспорта подростков от 14 лет.
- Дополнительные документы для банка на рафинирование ипотеки. Например, СНИЛС или ИНН.
- Данные из банка о старом кредите на недвижимости. Необходим сам старый договор с приложениями. В числе последних обязателен график погашения. Потребуется и справка об остатке долга по ипотеке. Бумаги могут не потребоваться, если повторное обращение рассматривается в том же банке. В этом случае организация имеет все необходимые сведения.
- Договор страхования. Если есть актуальный полис, то его нужно предоставить. В случае, когда период действия страховки уже истек, нужно оформить ее заново.
Рефинансирование ипотеки в ВТБ в 2021 году
На сегодняшний день банк проводит перекредитование ипотечных выплат других организаций в рублях.
Нужно учитывать, что в разных регионах и городах кредитные суммы различны.
- Жители Московской и Ленинградской области, а также Москвы и Санкт-Петербурга, выдают кредит до 30 млн в рублях.
- В Красноярске, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Новосибирске, Казань, Екатеринбург, Тюмень, Сочи, заемщики получат не более 15 млн.
- В остальных городах — до 10 млн.
- Займ не может составлять больше 80% недвижимости, идущей под залог. Причём если рассматривается заявка на два документа, то цифра снижается до 50%.
- При наличии всех необходимых документов, займ может выдаваться на довольно длительное время — до 30 лет. Заявка по двум кредитам — до 20 лет.
- Удобно и то, что перекредитуют ипотеку, не взимая оплату за оформление. Даже досрочно погасить долг можно без каких-либо препятствий и штрафных санкций.
Одобрить рефинансирование ВТБ может не всем, существуют определённые условия:
- Возрастной диапазон от 22 лет до 60 у женщин и 65 у мужчин. Максимальное значение учитывают на момент полной выплаты долга.
- Регистрация и проживание на территории России, в регионе с действующим отделением банка.
- Постоянная работа с высокой зарплатой и общим стажем не менее 1 года. Работа на последнем месте — не менее полугода.
- Банк ВТБ рефинансирование ипотеки других банков, одобрит только, если со дня оформления договора прошло не меньше 6 месяцев. До окончания выплат должно остаться не менее 3 месяцев.
Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке в 2021 году
Газпромбанк готов рефинансировать только ипотечные кредиты выданные в других кредитных организациях. При этом есть возможность получить дополнительные денежные средства для погашения любых потребительских кредитов или на личные цели в размере, не превышающем 30% от остатка задолженности по ипотечному договору. Выдаются они только после подтверждения передача залогового имущества в пользу Газпромбанка. Рефинансировать можно как уже готовое жилье, так и находящиеся на этапе строительства.
Условия рефинансирования ипотеки:
- Фиксированная базовая процентная ставка — 8,3% годовых.
- Срок кредитования — от 1 года до 30 лет для строящегося жилья и от 3,5 года до 30 лет для всех иных случаев
- Сумма рефинансирования — от 100 000 ₽, но не менее 15% от стоимости недвижимости, до 45 000 000 ₽, но не более 80% цены жилья, находящегося на этапе строительства, и 90% уже готового объекта.
К заемщикам Газпромбанк предъявляет следующие требования:
- Гражданин РФ с постоянное регистрацией в регионе присутствия банка.
- Возраст от 20 до 65 лет (на дату погашения ипотечного кредита).
- Положительная кредитная история.
- Трудовой стаж на текущем месте работы не менее 6 месяцев при общем более 1 года.
Какие банки дают ипотечный кредит под 6 процентов
К участию в программе допускаются не все банки. Их актуальный перечень утверждает Министерство финансов РФ.
Какие банки дают ипотеку под 6% в 2020 году? Министр А.Г. Силуанов утвердил перечень из 47 кредитных организаций.
При этом у каждого банка свой лимит, которым он может воспользоваться (государство выделит ему средства на субсидирование именно в таком размере, и не больше). Всего на 47 банков приходится сумма в 600 миллионов рублей.
По убыванию доступного для них лимита банка расположены в следующем порядке:
| № п/п | Наименование организации | Лимит средств, направляемых на выдачу (приобретение) кредитов (займов), млн. руб. |
| 1 | Публичное акционерное общество «Сбербанк России» | 171205 |
| 2 | Банк ВТБ (публичное акционерное общество) | 106726 |
| 3 | Акционерный коммерческий банк «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество) | 46586 |
| 4 | Акционерный коммерческий банк «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (публичное акционерное общество) | 22840 |
| 5 | Газпромбанк (Акционерное общество) | 22006 |
| 6 | Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» | 20145 |
| 7 | Публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» | 14835 |
| 8 | Публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» | 14578 |
| 9 | МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК (публичное акционерное общество) | 13261 |
| 10 | Акционерное общество «Райффайзенбанк» | 12807 |
| 11 | Публичное акционерное общество Банк «Возрождение» | 12135 |
| 12 | Акционерное общество «Акционерный Банк «РОССИЯ» | 9285 |
| 13 | Публичное акционерное общество «Совкомбанк» | 8538 |
| 14 | Акционерное общество «Коммерческий банк ДельтаКредит» | 8062 |
| 15 | Публичное акционерное общество «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» | 7628 |
| 16 | Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (публичное акционерное общество) | 6980 |
| 17 | Акционерный коммерческий банк «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (публичное акционерное общество) | 5136 |
| 18 | Публичное акционерное общество «Западно-Сибирский коммерческий банк» | 4937 |
| 19 | Публичное акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ» | 4717 |
| 20 | Публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-инвест» | 4669 |
| 21 | Акционерное общество «ЮниКредит Банк» | 4269 |
| 22 | Акционерное общество «КОШЕЛЕВ-БАНК» | 3202 |
| 23 | АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «МЕТАЛЛУРГИЧЕСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК» (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) | 3202 |
| 24 | Акционерное общество Банк конверсии «Снежинский» | 3202 |
| 25 | Коммерческий банк «Кубань Кредит» общество с ограниченной ответственностью | 3202 |
| 26 | Прио-Внешторгбанк (публичное акционерное общество) | 3202 |
| 27 | РОССИЙСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК (публичное акционерное общество) | 3202 |
| 28 | Акционерное общество Банк «Северный морской путь» | 3202 |
| 29 | АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «АКТИВ БАНК» (ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) | 3202 |
| 30 | АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «БАНК СОЦИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ТАТАРСТАНА «ТАТСОЦБАНК» | 3202 |
| 31 | Акционерный коммерческий банк «РосЕвроБанк» (акционерное общество) | 3148 |
| 32 | Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (Общество с ограниченной ответственностью) | 3148 |
| 33 | Банк ЗЕНИТ (публичное акционерное общество) | 3148 |
| 34 | Общество с ограниченной ответственностью Банк «Аверс» | 3148 |
| 35 | Публичное акционерное общество «Курский промышленный банк» | 3148 |
| 36 | ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» | 3148 |
| 37 | ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «НОВЫЙ ИНВЕСТИЦИОННО-КОММЕРЧЕСКИЙ ОРЕНБУРГСКИЙ БАНК РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ» | 3095 |
| 38 | Публичное акционерное общество «Дальневосточный банк» | 3095 |
| 39 | Акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» | 3095 |
| 40 | Публичное акционерное общество коммерческий банк «Уральский финансовый дом» | 3095 |
| 41 | Публичное акционерное общество «СЕВЕРГАЗБАНК» | 3095 |
| 42 | Публичное Акционерное Общество «БИНБАНК» | 3095 |
| 43 | Публичное акционерное общество «Московский Индустриальный банк» | 3095 |
| 44 | Акционерный коммерческий банк «Энергобанк» (публичное акционерное общество) | 2988 |
| 45 | Публичное акционерное общество Банк «Кузнецкий» | 2988 |
| 46 | Акционерное общество «Всероссийский банк развития регионов» | 2988 |
| 47 | Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» | 320 |
| ИТОГО: | 600000 |
Как рассчитать выгоду от рефинансирования?
Но важно помнить, что рефинансирование выгодно только при определенных условиях. Если гражданин проведет эту процедуру несвоевременно или неправильно, он может только ухудшить свое финансовое положение.
Теоретически, несколько правильно проведенных процедур перекредитования могут значительно снизить общую процентную ставку для взятого займа. Более того, ограничения на тему того, сколько раз можно рефинансировать ипотеку, нигде не приведены.
Но, на практике, повторение рефинансирования далеко не всегда приносит выгоду заемщику. В первую очередь, при переоформлении гражданин должен повторно предоставить документы для проверки, подписать договор страхования и, если ипотека оформляется под залог, провести оценку стоимости данного объекта недвижимости. Кроме того, получить налоговый вычет с повторного рефинансирования нельзя.
На наиболее выгодные условия рефинансирования ипотеки можно рассчитывать при следующих условиях:
- У заемщика нет просроченных задолженностей.
- В течение последних 5-6 месяцев все выплаты по кредиту осуществлялись вовремя и в полном размере.
- Срок действия первоначального кредита соответствует условиям банка. Обычно провести процедуру перекредитования можно не раньше, чем через год после заключения первоначального договора.
- Кредит не подвергался процедуре реструктуризации до этого.
Таким образом, лучше всего проводить рефинансирование ипотеки примерно через год-два после ее оформления, и повторять эту процедуру только для кредитов, оформленных хотя бы на 10 лет.
Рефинансирование является специальной процедурой, которая заключается в изменении условий договора ипотечного кредитования с помощью оформления другого займа.
Фактически это оформление нового кредита, чтобы погасить им уже существующий.
В федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентируется процедура совершения таких действий.
Обе сделки могут быть заключены в одном и том же банке. В случае, если кредитная организация не соглашается на перекредитование, то допускается обращение за новым кредитом в другой банк.
В законе указывается, что с помощью рефинансирования меняются условия старого договора ипотеки.
В имеющемся договоре ипотеки могут содержаться правила, согласно которым может содержаться запрет на проведение процедуры рефинансирования с залоговым имуществом либо, наоборот, эта процедура является возможной между сторонами договора.