Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Что делать, если не согласны с выбором УК?
Практика показывает, что конфликты между собственниками жилья по поводу выбора управляющей компании – частое явление.
У собственника, который не согласен с выбором УК, есть два способа повлиять на решение:
- суд;
- принятие нового решения.
Обжалование через суд требует определенных оснований. Закон выделяет следующие причины, по которым можно запустить судебное разбирательство:
- владелец не участвовал в голосовании;
- решение общего собрания было принято с нарушением закона.
Процесс обжалования начинается с составления искового заявления, в котором должно четко отражаться основание для обжалования. Для такой категории дел установлен шестимесячный срок исковой давности с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.
Наличие причины – еще не выигранное дело. Необходимо доказать либо решающую роль голоса, либо существенное нарушение закона. На практике суды часто оставляют решение общего собрания в силе. В то же время, если голос действительно был бы решающим или имеет место существенное нарушение процедуры, то рекомендуется начинать судебное разбирательство.
Если оснований для обращения в суд не имеется, то существует альтернатива. Необходимо отменить старое решение и вынести новое. Выбирать управляющую компанию гражданам придется в любом случае. Если не выберут они, то выберет орган местного самоуправления.
Порядок следующий:
- объявить жильцам о проведении нового, внеочередного собрания;
- проголосовать за отмену прежнего решения;
- вынести новое решение;
- заключить договор с новой УК.
Владельцев нужно поставить в известность о проведении нового собрания. Информирование возможно как личной беседой, так и путем расклеивания объявлений.
Инициатору потребуется убедить других собственников. Как правило, требуется доказать, что старая управляющая компания неэффективна. Если организация плохо справляется с задачами, то ее нужно заменить. Принятие нового акта всецело зависит от активности инициатора и его убедительности.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Как заключить договор с управляющей компанией
Если нет договора с определенной управляющей компанией, и в доме действует иная форма управления, то надо соблюдать определенный порядок действий. Сначала придется организовать общее собрание. Оно может быть как очным, так и заочным и даже в форме электронного голосования.
До проведения собрания инициативная группа собственников или уже существующий орган управления выбирает управляющую компанию, с которой планируется заключить соглашение, и составляет его проект. Он доводится до всех владельцев помещений с тем, чтобы они могли внести свои коррективы, при необходимости.
Вопрос о заключении договора с управляющей компаний обязательно включается в повестку собрания, а результаты обсуждения и голосования заносятся в письменный протокол. Для принятия решения за него должно быть подано более половины голосов от общего числа собственников (а не присутствующих на собрании).
Сам договор составляется всегда в письменной форме. В него обязательно вносятся следующие условия:
- подробный перечень имущества, передаваемый управляющей компании для осуществления ее функций;
- список конкретных работ или услуг, включаемых в понятие управления и обслуживания;
- порядок внесения изменений в оба перечня и другие условия договора;
- параметры для определения размера вознаграждения за оказанные услуги и выполненные работы, методика расчетов;
- формы общественного контроля эффективности работы управляющей компании и ее результатов;
- порядок отчетности о проведенной деятельности, расходах и ее периодичность;
- ответственность каждой из подписавших договор сторон (жильцов и УК).
Сторонами договора, подписывающими единый документ, выступают руководство управляющей компании и имеющая на общем собрании более половины всех голосов группа собственников. Перечень работ может включаться в договор непосредственно или оформляться в виде положения. Регистрировать такое соглашение закон не обязывает.
В случае, когда описанный порядок соблюден, то у отсутствовавших на очном собрании либо голосовавших за иной вариант жильцов нет основания не платить квартплату, если не заключен договор с управляющей компанией непосредственно с ними. От имени всех собственников выступает их большинство.
Признаки публичности договора управления МКД
К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.
Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).
Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
209591
Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.
Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.
Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
С собственниками жилья В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162). Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает.
Это ошибочное толкование законодательной нормы. Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.
Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.
Требования к составлению Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.
Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения
Последние изменения: Январь 2020
Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.
После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах. От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.
Участие управляющего домом в сдаче общего имущества в пользование
Собственники помещений на общем собрании приняли решение о передаче общего имущества в пользование третьему лицу и наделили полномочиями по заключению такого договора от их имени управляющего МКД. Обязан ли управляющий подчиниться решению общего собрания?
Согласно пп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания. Таким образом, без решения общего собрания передача общего имущества в пользование незаконна. Вопрос же о том, являются ли подобные решения общего собрания обязательными для лица, наделенного указанными полномочиями, требует дополнительного рассмотрения.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон
Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.
Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.
Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:
- проводиться общее собрание жителей;
- на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
- большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
- на основе протокола заключается договор с одной из УК.
Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией. Особенности процедуры.
- Жильцы могут в конце периода действия договора написать уведомление в УК о его прекращении
- Собственники жилого дома имеют право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае фиксации явных нарушений его выполнения со стороны исполнителя.
- Кроме того, жильцы вправе выбрать другую управляющую компанию или изменить способ обслуживания и управления МКД.
- Расторжение возможно по соглашению сторон. Для реализации решения также необходимо согласие большинства жильцов.
- В случае когда ДУ заключен с эксплуатирующей организацией незаконно (например в результате подлога протокола собрания жильцов) решение по такому документу нужно оспорить в суде, тем самым получить право расторгнуть контракт.
Односторонний отказ от исполнения услуг управляющим компаниям Конституционный суд РФ запрещает, так как договор управления имеет признаки публичного характера. Утвержденный порядок признания ДУ недействительным – получить на то судебное решение.
Причинами для расторжения договора со стороны УК могут стать: систематическая неуплата со стороны жильцов и невозможность принятия каких-либо решений по их вине.
Чтобы использовать право на расторжение договора, УК обязана направить уведомление старшему по дому или доверенному лицу, который обязан дать ответ в течение определенного срока. В судебной практике он составляет 30 календарных дней. Если ответ не будет получен, предприятие может обращаться в суд для принудительного расторжения.
Ответственность за неуплату квартплаты
Обязанность по квартирной выплате закреплена в ст. 153 ЖК РФ. Квартплата – сумма за пользование общим имуществом и коммунальные услуги. Несвоевременная оплата ЖКХ влечет ответственность.
Меры, которые могут быть применены к должнику:
- пеня;
- отключение от систем снабжения;
- штраф;
- выселение.
Пеня начисляется за каждый день просрочки. Как мера ответственности, закреплена в п.14 ст.155 ЖК РФ. Ее сумма составляет 1/300 от величины задолженности, если просрочка составляет от 30 до 90 дней. Если срок превысил 91 день включительно, то ставка будет составлять 1/130. Законом установлен лимит: размер пени не должен превышать сам долг. Следовательно, максимальная ответственность такого типа – двойная величина задолженности.
Отдельной мерой является отключение должника от сетей жизнеобеспечения. Такое право остается за коммунальными службами. Примеры: отключение отопления и установка заглушки на канализацию. Ответственность наступает после 3 месяцев неуплаты ЖКХ.
Если должник продолжает уклоняться от обязанности более 3 месяцев, то УК вправе подать исковое заявление в суд. По итогам разбирательства лицо будет обязано не только возместить всю сумму долга, но и выплатить штраф.
Крайняя мера – выселение. Его особенности:
- возможно только по судебному решению;
- применяется к должникам, срок задолженности которых превышает 6 месяцев;
- имеет ограничение, накладываемое Конституцией РФ: если жилье является единственным, то выселение невозможно. В противном случае суд может вынести положительное решение.