Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и основания расторжения договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
В каких случаях действие может перейти в суд?
Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.
Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.
К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.
По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.
Кого нельзя выселить после прекращения сделки?
Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.
ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.
Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как необходимо уведомить о расторжении
Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.
В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.
Что должно быть в этом уведомлении:
- Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
- Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
- Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
- Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
- Дата.
- Подпись.
Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.
Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:
- Описание каждой из сторон:
- полное имя;
- паспортные данные;
- адрес регистрации;
- их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).
- Решение о расторжении:
- подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
- срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.
- Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
- Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.
Основания расторжения по инициативе наймодателя
Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):
- Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
- Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
- Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
- Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Статьями Гражданского процессуального кодекса зафиксированы граничные сроки принятия решения по таким спорам. Если речь идет об арбитражных судах, то судья должен принять решение в течение трех месяцев со дня принятия заявления от истца.
В федеральных судах судебное решение должно быть готово через 60 суток. Но допускается приостановка течения срока с его последующим восстановлением. Это возможно, если на заседании обязательно должен присутствовать каждый участник, но истец или ответчик на веских основаниях не может прибыть в суд на рассмотрение конфликта.
Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Второе основание продления сроков – проведение экспертизы, подтверждающей сумму заявленного ущерба или же вину ответчика в нанесенном ущербе.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
В большинстве случаев вторая сторона договора не соглашается прекратить арендные правоотношения, поэтому инициатору расторжения следует подстраховаться и сохранить доказательства надлежащего извещения. Уведомление расторжения договора аренды арендатором, должно также содержать сведения о несоблюдении арендодателем условий договора.
Подтвердить соблюдение установленных законом правил об обязательном предупреждении заинтересованной стороной – инициатором остальных участников можно следующими способами:
- Личным вручением уведомления под роспись руководителя или иного ответственного лица с проставлением даты вручения, ФИО принявшего сотрудника.
- Отправкой заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении на адреса участников договора в соответствии с указанными в договоре реквизитами.
Направление уведомления посредством электронной почте рассматривается в качестве дополнительного способа, повышающего оперативность доставки.
Права квартиросъемщика без договора аренды
Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.
Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.
К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
- Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
- Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
Расторжение договора найма и договора аренды помещения
Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.
Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.
Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.
Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.