Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обращение взыскания на единственное жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.
И теперь пришло время рассмотреть более подробно проект Залоговый Дом. Начать стоит с юридической информации. Полных данных на сайте нет, но имеется название компании, которая владеет ресурсом и это ООО «ЭкспертЦентр».
А также, как можно узнать на сайте – компания работает с 2007 года. Но вот одна проблема, такой организации не существует. Из на данный момент работающих компаний, в Москве с таким названием можно найти 5 штук. При этом 4 из них зарегистрированы позднее 2009 года и одна в 2005. Открытых в 2007 нет ни одной.
По указанным на сайте адресам также нет такой компании, что подтверждает ложь. Сюда же стоит выделить то, что сам проект работает с 2021 года (точней этот домен зарегистрирован, а с какого момента он принадлежит этой «компании» неизвестно).
Как итог, никаких подтверждений существования компании и информации о ней в сети.
Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ
Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.
Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.
При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.
Клиент получает пенсию и сдает квартиру в аренду. Можно предположить, что он продолжит это делать и получать деньги. То есть в банке могут прогнозировать его доход и то, что он сможет платить определенную сумму ежемесячно. Но если человек, например, играет на бирже, — такой доход непредсказуем, и человеку откажут в кредите.
Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите
- Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
- Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
- Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
- Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
- Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше. Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве, которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Обращение взыскания на единственное жилье
ЦБ РФ и государственные власти в целом недовольны МФК и МКК. Они активно применяют различные меры для сдерживания развития таких фирм. ЦБ РФ старается сдержать ставки, ограничить суммы процентов. Но по-прежнему на рынке почти 2000 МФО. Для них также введен целый ряд запретов: на выдачу валютных микрокредитов, одностороннее изменение процентов или штрафов и т. д.
С 1 ноября 2019 года власти ввели еще и запрет выдавать займы под залог жилья. Он затронул все виды микрофинансовых организаций. С этого момента они не имеют права заключать новые договора с частными лицами по данному виду продуктов. Но в нормативном акте, как обычно, предусмотрен целый ряд исключений, а распространяется он исключительно на официально работающие компании.
Замечание. Выданные до 1 ноября микрозаймы продолжают работать. Условия по ним никак не меняются. Клиент по-прежнему должен вносить платежи в соответствии с графиком. Иначе он рискует лишиться квартиры или другого заложенного имущества.
Огромное количество МКК и МФК контролировать для государства оказалось затруднительно. Многие компании стали пользоваться тем, что к ним обращаются люди находящиеся в действительно сложно ситуации. Нередко человеку предлагалось оформить залог недвижимости даже при обращении за займом на 100-200 тыс. рублей. Он спокойно соглашался на это, ведь собирался погасить задолженность своевременно.
Но часто заемщику погасить своевременно заем не удалось. Проценты оказывались выше, чем изначально обговаривались, а штрафные санкции еще больше усугубляли его положение. В итоге человек оказывался вынужден отдать квартиру, чтобы погасить долг, а сам оказывался на улице. Обращаться в суд при этом не имело особого смысла: договор подписан добровольно и юридически МФО полностью выполнила свои обязательства.
С 1 ноября компании не смогут дать деньги в долг под залог квартиры, дома или долей в них. Даже если клиент согласен на эти условия. Это запрещено теперь на законодательном уровне, а нарушение со стороны микрофинансовой организации может привести к исключению ее из реестра.
Введенный запрет, МФО займы под залог жилья выдавать не разрешает, но это не означает, что они исчезнут полностью. Есть несколько исключительных ситуаций, когда микрозаем с обеспечением в виде залога недвижимости компании все же смогут предоставить:
- Микрозаем берется на цели, связанные с бизнесом. Предприниматели и организации по-прежнему смогут брать ссуды под залог любого имущества. Их нормы нового закона не защищают. Традиционно считается, что представитель бизнеса более аккуратен в вопросах заключения различных сделок.
- Кредитором выступает компания с государственным участием. В этом случае ограничения не действуют. Но специализируются эти организации также в основном на кредитовании представителей бизнеса.
- Потенциальный предмет залога – нежилая недвижимость. Коммерческие объекты, машино-места и другую недвижимость, не предназначенную для проживания, закладывать по-прежнему можно.
Введенный запрет не коснется также банковских учреждений. Не исключено, что также активизируются различные нелегальные кредиторы или даже бывшие профессиональные участники рынка начнут использовать различные схемы для обхода законодательных ограничений.
Важно. МФО запретили принимать в залог как жилье целиком, так и доли в общем имуществе или права требования по договору долевого участия в строительстве.
Новые ограничения к сильным улучшениям положения заемщиков не приведет. Он не вводит запрета на обращение взыскания на недвижимость в рамках стандартных процедур по возврату задолженности через судебное решение и приставов. Если квартира, дом – не единственное жилье должника, то его могут забрать, выставить на торги и пустить вырученную сумму на погашение задолженности перед кредитором.
Что будет с единственным жильем при банкротстве?
Основные документы, которые потребуются при оформлении кредита под залог недвижимости:
- паспорт;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН с указанием владельца имущества.
Кроме этих документов, банк может запросить:
- справку о доходах по форме банка, 2-НДФЛ или 3-НДФЛ;
- заверенную копию трудовой книжки;
- брачный договор, если его оформляли;
- свидетельство о заключении или расторжении брака;
- водительское удостоверение;
- военный билет;
- СНИЛС;
- загранпаспорт;
- отчет об оценке стоимости залогового объекта;
- заверенное нотариусом согласие супруга на оформление жилья в залог.
Точный список необходимых документов сообщит сотрудник банка при оформлении кредита.
Если недвижимость находится под залогом, на нее накладывают определенные ограничения, которые называются обременением. Несмотря на ряд ограничений, недвижимость в залоге остается в собственности заемщика. Он не перестает быть владельцем квартиры, но полноправно распоряжаться ею сможет только после полной оплаты задолженности.
Ограничения, которые накладывают на недвижимость, касаются:
- Распоряжения имуществом. Квартиру нельзя продавать, дарить, обменивать, отдавать под залог повторно без согласия банка.
- Использования. Квартиру следует не подвергать рискам и необходимо поддерживать в хорошем состоянии, чтобы она не потеряла в стоимости.
- Владения. По адресу квартиры нельзя постоянно или временно регистрировать граждан, которые не относятся к членам семьи владельца.
Некоторые банки могут также настаивать на запрете сдачи жилья в аренду, так как арендаторы могут недобросовестно следить за состоянием квартиры. Если такое ограничение будет прописано в кредитном договоре, а заемщик его нарушит, кредитор может потребовать досрочную выплату кредита и расторгнуть договор.
Владелец жилья может продать квартиру и за счет полученных средств погасить кредитную задолженность, но только если банк даст одобрение. Однако большинство кредиторов отказывают в проведении подобных сделок, и тогда заемщик вынужден искать другой выход из ситуации. Самый безболезненный вариант – погасить кредит, снять обременение и распоряжаться имуществом по своему желанию.
Остаться без жилья, оформленного в залог, можно, но этого не случится, если у заемщика не возникает проблем с выплатами по кредиту. Банку не нужна недвижимость, его задача – вернуть выданные взаймы деньги. Собственника не выселят из квартиры, только из-за того, что она оформлена в качестве залога. Пока просрочек нет, банк не будет отбирать жилье.
И даже если появятся просрочки, банк сначала начислит штрафы и пени. Если заемщик продолжит уклоняться от выплат, банк потребует полного погашения долга. Только в случае умышленного игнорирования кредитных обязательств на протяжении длительного времени от 6 месяцев и дольше, банк начнет судебный процесс и продажу залогового имущества. Но это крайняя мера, и доходит до нее не всегда.
Чтобы избежать просрочек по платежам из-за непредвиденных обстоятельств, банк предлагает оформить страховку. Обычно заключают комплексный договор страхования, в котором страхуют объект залога, титульное право, а также жизнь и здоровье заемщика.
Ипотека под залог земли и недвижимости на покупку квартиры или жилого дома имеет еще одно название – ломбардная.
Очевидно, что воспользоваться подобной программой могут не все. Людям без квартиры или дома сложнее оформить такой кредит.
Им могут помочь так называемые имущественные поручители – физ- или юрлица, предоставляющие в залог кредитору свою недвижимость, которая и станет гарантией выполнения обязательств перед банком.
Как правило, имущественными поручителями выступают родители, которые помогают решить жилищную проблему своих детей, или другие родственники.
Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании объектом залога является любое недвижимое имущество. Это может быть:
- квартира;
- жилой дом;
- коммерческая недвижимость (офис, склад, производственные помещения и т.д.);
- земельный участок.
Банки заинтересованы в оформлении кредита под залог недвижимости. Эта форма обеспечения уступает по ликвидности вкладам, но намного лучше обычного поручительства или залога движимого имущества. Поэтому финансовые учреждения разрабатывают большое количество разных кредитных продуктов, где фигурирует в качестве обеспечения недвижимость. Ломбардную ипотеку оформляют на:
- покупку дополнительного жилья;
- приобретение земельного участка;
- покупку нового или б/у автомобиля;
- потребительские нужды (ремонт, учеба, лечение, путешествия и т.п.).
Деньги в долг под залог недвижимости
Обеспечение займа залогом недвижимого имущества имеет место, когда сумма кредита превышает один миллион рублей. В этой ситуации стороны подписывают договор в 3 экземплярах. Далее необходимо подписать соглашение о залоге. После регистрации в Росреестре на имущество накладывается обременение, и заемщик без согласия займодателя не сможет им распоряжаться.
Справка! Если долг не будет выплачен, то недвижимость выставляется на торги, а деньги от продажи возвращаются кредитору в счет погашения долга.
Перед выходом на сделку, необходимо проверить оценочную стоимость недвижимого имущества, его ликвидность и наличие проживающих в нем третьих лиц. Например, если в квартире или в доме проживают дети до 18 лет, данная недвижимость не может использоваться в качестве объекта залога.
Почему потребовался закон?
Если залоговые микрозаймы имеют столько преимуществ, то почему потребовалось закрывать это направление? Одной из причин можно назвать невысокую финансовую грамотность россиян. Дело в том, что оформить микрозаймы можно под залог даже единственного жилья. Граждане слышали краем уха, что вроде бы единственное жилье у нас за долги не забирают, поэтому охотно соглашались на оформление займа, считая, что ничего страшного с ними не случится.
Однако законодательство, когда говорит об иммунитете единственного жилья, делает важную оговорку, о которой знают уже далеко не все заемщики. Если единственное жилье выступает залогом, то есть является предметом ипотеки, то за долги его забрать можно.
Таким образом, получается, что, когда россияне берут обычные потребкредиты, они действительно не рискуют единственной квартирой, доставшейся от бабушки, но когда происходит оформление займа под залог жилья, то здесь уже в случае неуплаты долга кредитор имеет полное право обратиться в суд и потребовать продажи имущества. И, как показывает практика, суд встает на сторону кредитора. Должник из-за такого займа может просто остаться на улице.
Самое обидное, что клиент мог взять в долг незначительный по сумме микрокредит, а придется расплачиваться целой квартирой, которую могут продать ниже ее рыночной стоимости. В особо тяжелых случаях гражданин может лишиться и единственного жилья, и еще остаться должен кредитору.
Конституционный суд признал законными нормы Гражданского процессуального кодекса и закона о банкротстве, которые позволяют в некоторых случаях отбирать единственное жильё должника.
Такое постановление вынесено по делу жителя Калужской области Ивана Ревкова. В 1999 году он одолжил деньги знакомой, которая их не вернула. При этом в 2009 году женщина купила квартиру площадью 110 м 2 — её единственное жилье, а позже объявила себя банкротом.
К настоящему моменту сумма долга с учётом индексации выросла до 4,5 миллиона ₽. Однако суд во взыскании денег Ревкову отказал, пояснив тем, что изымать единственное жильё запрещено.
Ревков обратился в Конституционный суд. Его судьи напомнили, что есть положение, по которому взыскивать запрещено только «разумно достаточную» жилплощадь. При этом должница владеет квартирой площадью 110 квадратов — такую недвижимость можно выставить на торги, но с соблюдением нескольких условий, решил суд.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Какая недвижимость принимается к залогу?
Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.
Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:
-
заемщик является собственником;
-
квартира не заложена и не под арестом;
-
год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;
-
износ здания не превышает 60%;
-
в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.
Чем фактически владеет собственник доли
Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?
Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.