Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Эта деятельность никак не влияет на пенсию. Федеральные законы не накладывают на пенсионера никаких ограничений при сдаче им квартир. Но, возможно, в регионе, где проживает автор вопроса, существуют какие-то местные нормы, регулирующие эту сферу деятельности. Например, есть надбавки и льготы, получаемые при условии отсутствия какого-либо дохода, в том числе и от сдачи квартиры. Для уточнения требуется консультация у местных юристов.
Многих пенсионеров волнует вопрос: не лишат ли его льготы по уплате налога на имущество. Ведь, как известно, на основании заявления в налоговую службу пенсионеру предоставляется льгота по налогу на имущество на каждый объект недвижимости (одну квартиру, один дом по выбору, если у пенсионера их несколько).
Но по закону граждане, получающие пенсию, пользуются льготой по налогу на имущество только в отношении недвижимости, не используемой для предпринимательства.
Налоговая служба может расценить сдачу в аренду квартиру с целью постоянного получения коммерческого дохода, как предпринимательскую деятельность, независимо от того, зарегистрирован предприниматель, как ИП, или оформлен, как самозанятый гражданин.
В этом случае налоговая откажет пенсионеру в применении льготы по налогу на имущество.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?
Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку.
Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат.
Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ.
При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах).
Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он. Однако в налоговой могут придраться, что выгоду получает лишь один владелец, а должны бы все. Но попробовать в любом случае стоит. Ведь тогда и скрывать доходы не придется, и никто не заберет у пенсионера доплаты и пособия, которые положены ему по закону. И тогда общая сумма дохода вырастет на сумму аренды сдаваемой квартиры за вычетом 13% в виде подоходного налога.
Что будет, если не платить налог на сдачу квартиры в аренду
Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма налога с аренды квартиры за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.
Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.
На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.
Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов
Это выгодно для обладателей нескольких объектов или дорогих престижных квартир.
Сдача квартиры без пошлин Но есть вариант сдачи квартиры в аренду на 11 месяцев и налоги, при этом, не платить. Собственник, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ и Федеральным Законом №112 , не обязан регистрироваться в Росреестре и других госорганах, а значит вопрос, нужно ли платить налог, отпадает автоматически. Составленный договор найма должен содержать следующие сведения: Как ясно из вышеизложенного, сдавать квартиру и не платить вполне возможно.
Но это все же не исключает проблем с законом.
Дальше рассмотрим более детально как можно избежать оплаты налога с аренды квартиры.
Подоходный за аренду квартиры не выплачивается, когда: Из вышесказанного понятно, на какой срок сдаётся квартира законными способами без уплаты НДФЛ.
В соответствии с положениями 224 статьи НК РФ ставка НДФЛ при сдаче квартиры в аренду составляет: Российскими резидентами признаются лица, прожившие на ее территории не меньше 183 дней в течение периода в двенадцать месяцев.
Собственник сдающейся квартиры должен не позже 30 апреля уведомить государство о получении прибыли, подав декларацию в ИФСН по месту прописки.
Указанный в ней налог на сдачу жилья в аренду оплачивают до 15 июня. В случае заключения договора аренды с организацией, обязанность удержания налога с владельца квартиры и его перечисление в бюджет государства переходит на юридическое лицо, являющейся арендатором.
Как и любой плательщик НДФЛ, наймодатель имеет право на снижение облагаемого дохода в следующих случаях: оплата обучения детей или самого себя в образовательных учреждениях, обладающих действующей государственной лицензией; оплата дорогостоящего лечения или приобретение медицинских препаратов.
Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году
Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.
Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:
НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.
Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.
УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.
Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.
Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.
Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.
Варианты налогообложения
Налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году является обязательным. В настоящий момент арендодатель может выбрать следующие варианты уплаты НДФЛ при сдаче недвижимого имущества (дома, квартиры и т.д.) в аренду:
- подавать самостоятельно декларацию с расчетом налога и производить оплату в размере 13% (для нерезидентов ставка установлена в 30%). Налог с аренды квартиры физическим лицом уплачивается не позднее 30 апреля года следующего за годом получения дохода;
- осуществить покупку патента на сдачу находящейся в собственности недвижимости по фиксированной цене (в Москве, например, применяется дифференцированный подход в зависимости от местоположения объекта);
- перейти на режим самозанятых (при соблюдении установленных для него условий: размер дохода не более 2,4 миллиона в год, отсутствие работников).
При этом, стоит учесть, что патентная система применяется не во всех регионах РФ, да и профессиональный налог (официальное название налога для самозанятых) введен пока только в 23 субъектах РФ в качестве эксперимента.
Налоги от сдачи квартиры в аренду
При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Что будет, если не платить налоги?
Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.
Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.
Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.
Нужно ли и как зарегистрировать сделку
Если арендные отношения возникают у двух физических лиц, то заключается договор найма. При этом он практически ничем не отличается от арендного договора.
Каждая из сторон согласно бумаге называется:
- наймодатель – человек, который предоставил жилую площадь в аренду (за это он получает определенную сумму денег, что обязательно оговаривается в договоре);
- нанимателем считается человек, который получил во временное пользование квартиру за определенную плату (не исполнение пунктов заключенного договора, например, неоплата арендной платы служит поводом для расторжения договора).
Физические лица не могут заключить договор аренды так же, как и юридические лица — договор найма. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды.
Причем стороны получают наименование:
- арендатор – гражданин, получивший площадь в аренду;
- арендодатель – организация, которая сдает жилую площадь в аренду.
Если одним из сторон отношений является юридическое лицо, то заключается не договор найма, а арендный договор. Согласно ему, налоговая декларация подается не до 30 апреля, а до 31 марта. Поэтому стоит поторопиться, если вы до сих пор не знали об этом.
Если арендодатель – организация, то она уплачивает налог на прибыль. Его расчет происходит с применением Налогового кодекса Российской Федерации.
Участились случаи, когда физические лица специально открывали ИП для того, чтобы сократить сумму налога. Ведь согласно налоговому законодательству имеется возможность вместо 13% по УСН ТП платить 6%.
Запомните! Ставка по налогу на прибыль организации составляет 20%. При этом учитывается фактически полученный доход. Например, если организация сдает квартиру за 10 тысяч рублей в месяц и из них 3 000 уплачивает за коммунальные услуги, то налог рассчитывается только от 7 000 рублей.
Организация в обязательном порядке уплачивает 20% НДС.
Организации подают налоговую декларацию ежеквартально не позднее чем через четыре недели после истечения отчетного периода.
Кроме квартальной юридические лица подают также годовую отчетность. На ее предоставление дается практически три месяца. До 28 марта года, следующего за отчетным периодом, декларация передается в территориальное подразделение ФНС России.