Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Что можно делать в квартире
Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.
Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.
В гостинице Дмитрия шесть номеров и общая кухня. Самый большой и дорогой номер — на четырех человек, с отдельной кухней и санузлом. В комнате есть двуспальная кровать, диван, кухонный гарнитур, шкафы и тумбочки. Чаще всего его снимают семьи с детьми.
Остальные номера рассчитаны на трех гостей. Они тоже с санузлами, но поменьше и без кухонь. Кровати односпальные, потому что номера с двуспальными бронируют реже. В каждой комнате шкаф и тумбочка. Другая мебель туристам и не нужна — большую часть времени они проводят на пляже, а в гостиницу приходят ночевать.
Кроме размера комнаты цена зависит от количества гостей: одному снять номер на 30% дешевле, чем втроем. Но одиночек в сезон немного, обычно селятся компании по 2—3 человека. Еще вариант сэкономить — приехать надолго. За бронирование дольше двух недель Дмитрий дает скидку от 5%.
Гостиница работает с мая по октябрь. С ноября по апрель Дмитрий ее закрывает: гостей мало, а отапливать деревянный дом слишком дорого.
Полностью гостиница загружена только в сезон: с середины июня до середины сентября. В мае или октябре посетителей меньше. Но и в сезон случаются накладки — бывает, подводит погода или гости отменяют длинную бронь. При полной загрузке за сезон можно заработать 2,1 миллиона рублей. В 2017 году получилось только 1,3 миллиона.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Где же решение? И что делать?
Уверены, что такое решение точно не в Москве. Оно не в корректировке и не в принятии нового федерального законодательства! Так как даже, если и допустить, что принято решение о сплошной амнистии.
Но ведь при этом никакая амнистия не минимизирует риски и угрозы для потребителей и постояльцев таких средств размещения, они никуда не денутся!
Считаем, что на местном и региональном уровнях должна быть создана соответствующая межведомственная комиссия. Её задачей должна стать инвентаризация и обследование каждого такого средства размещения. с целью их оценки и отнесения либо к жилым домам ИЖС, либо к гостиницам. А уже исходя из этого и необходимо будет принимать решение относительно каждого конкретного объекта. Вплоть до перепрофилирования или перепроектирования и приведения в соответствие с реальным функциональным назначением и предъявляемыми в этой связи требованиями законодательства. Если, конечно, это будет возможно по техническим соображениям и экономически целесообразно.
Кстати, власти Краснодарского края и г. Сочи уже приступили к наведению порядка в этой сфере. Принимают решения и добиваются их исполнения вплоть до уменьшения этажности, снижения высотности и даже сноса отдельных незаконно построенных «гостевых» домов и «малых» средств размещения.
Сергей Груздь,
Председатель Правления Ассоциации «Безопасность туризма», член Правительственной комиссии по развитию туризма Российской Федерации, член подкомиссии Госсовета Российской Федерации.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Сколько стоит дом и земля у моря
Дом у Дмитрия рядом с морем — в 240 метрах. По меркам Адлера это близко: ближе частных домов почти нет — там стоят большие отели, сувенирные магазины, рестораны и супермаркеты.
На юге земля стоит дорого, и чем ближе к морю, тем дороже. Участок с домом Дмитрий получил в наследство. Если бы покупал, пришлось бы выложить от 2,5 до 5 миллионов за сотку. А в ста метрах от моря цена за сотку может доходить до 20 миллионов.
Кроме удаленности от моря цена на землю зависит от ее категории и вида разрешенного использования. Категорий земель семь, видов разрешенного использования — почти 3000. Все они прописаны в приказе Минэкономразвития.
Продают обычно участки трех категорий:
Гостевой дом Дмитрия в Адлере. На юге важен каждый сантиметр земли, поэтому дома строят плотно, оставляя лишь небольшие зазоры. У дома Дмитрия три этажа, больше не позволяет высотный регламент. Если нарушить — лишние заставят демонтировать. Все соседи Дмитрия тоже сдают дома, жилых уже не осталось
Отдельная история с домами. Бывает, что участки продают со строениями двадцатилетней давности. В таких домах много проблем с ремонтом, электропроводкой и канализацией, поэтому проще снести старый дом и построить новый. В Адлере новые дома строят из пеноблока или кирпича. Самый дешевый обойдется в 3—4 млн рублей, на «Авито» можно найти дома и за 20, и за 40.
У Дмитрия деревянный дом, сверху обшитый сайдингом. Такой можно построить за 5—6 млн рублей.
Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.
«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.
Я создал объявление, указал в нем размеры, количество спальных мест, а также приложил фотографии спальни, санузла, гостиной — и опубликовал его. Но сайт отказался размещать объявление. Оказалось, что нужно сфотографировать дом с ID — уникальным номером, который получает каждое зарегистрированное на «Авито» объявление. Фото с таким идентификатором на фоне сдаваемого объекта нужны, чтобы отсечь мошенников и фейковые объявления.
Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.
Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.
Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:
Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.
Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.
я заработал на сдаче в аренду в новогодние и майские праздники в 2019 году
Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.
Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».
«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.
Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.
Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.
Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».
Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.
В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.
Выгодно не только снимать одну комнату в квартире, но и сдавать ее. Многие владельцы проживают на большой жилой площади, занимая только одну комнату. Чтобы не оплачивать коммунальные платежи в полном объеме, можно сократить свои расходы, сдавая пустующее помещение.
Зачастую, таким образом сдают жилье одинокие пенсионеры. Иногда этим занимаются лица, которые владеют несколькими жилыми объектами, ведь арендная плата является прекрасным дополнением к зарплате или пенсии.
Что нужно знать при сдаче комнаты в аренду и как сдать быстро? Сдать комнату в аренду можно двумя способами: самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости.
Желающих снять комнату без посредников очень много, можно самостоятельно найти подходящего квартиросъемщика. Для этого следует разместить объявление о сдаче в интернете или на доске, указав достоверные данные о жилье, а также отдаленность от автобусных остановок или станций метро, наличие магазинов, парков и учебных заведений поблизости.
На сегодняшний день аренда частных домов является, пожалуй, самым “чистым”, с точки зрения обязательного оформления договоров, видом аренды жилья. Большинство людей сдают дома для получения прибыли регулярно незнакомым людям, с которыми необходимо заключать договор. В то время как квартиры и комнаты зачастую сдаются родственникам и знакомым без договора, так как намного меньше риск, что они не оплатят аренду, и что с ними не удастся все уладить полюбовно в случае конфликтов.
Да и сами наниматели домов тоже заинтересованы в заключении договора, чтобы быть уверенными, что за свои деньги они получат именно то, что хотели, и что отдых не будет омрачен неприятностями вроде тех, что дом уже занят в оговоренный день и тому подобное.
Так что в случае с наймом дома заключать договор нужно не только, чтобы соблюсти требования законодательства, но и чтобы быть конкурентным на этом рынке.
Как правильно написать объявление?
Важно правильно составить объявление о сдаче комнаты. Текст в газете или на страничке в интернете не должен быть больше 200 символов. Если он появится на специальном сайте объявлений, вы можете сделать его более объёмным.
Обратите внимание! Размещая объявление, не лишним будет добавить несколько фото объекта.
Также вам стоит обратить внимание на такие особенности составления объявления:
- Правильный заголовок. Чтобы предложение не затерялось среди большого количества информации, важно сделать его информативным. Придумайте лаконичный заголовок, который не позволит пройти мимо.
- Текст. При составлении текста обязательно укажите, в каком районе находится объект недвижимости. Опишите наличие транспортной развязки неподалёку, а также дайте подробный адрес. Состояние комнаты и разрешение или запрет на проживание с домашними питомцами также стоит указать. Что касается контактных данных, то здесь стоит написать несколько телефонов, чтобы с вами было удобно связаться.
- Орфография. Помните о том, что объявление должно быть грамотным, иначе вы произведёте не лучшее впечатление на будущих арендаторов.
Как составить договор?
Договор сдачи комнаты в аренду можно составить как в письменной форме на бланке листа А4, так и воспользоваться готовой формой из интернета. При обращении к услугам юриста не возникнет проблем с составлением.
Договор сдачи в аренду комнаты содержит следующие пункты:
- Название документа.
- Информация о наймодателе и нанимателе — полностью имя, фамилия, отчество. Необязательно расписывать должности, а для юридического лица полноценно указываются данные:
- наименование;
- адрес расположения;
- правовой статус (ОАО, ЗАО, ИП);
- инициалы руководителя или ответственного лица.
- Предмет договора — комната или доля в квартире. Указывается кадастровый номер, квадратура жилой площади, основание прав на владение.
- Срок проживания и условия.
- Размер оплаты и дополнительных услуг.
- Условия расторжения договора.
- Подписи с обеих сторон.
Когда необходимо разрешение?
В 2020 году согласно Градостроительному кодексу (ГК РФ ст. 45-51) для возведения дома нужно подготовить ИРД (исходно-разрешительную документацию). Одним из основных документов, который туда входит, является разрешение на строительство. Оно необходимо не только для строительства, но и для реконструкции капитальных сооружений.
Сарай, баня, гараж не относятся к капитальным, поэтому получать разрешение на их постройку не нужно.
Если возведение таких объектов не согласуется в администрации, это не значит, что можно располагать их как попало.
Дополнительные постройки на землях ИЖС возводятся в соответствии со строительными правилами и нормами (СНиП). Ими предусмотрены минимальные расстояния, которые следует соблюдать. Это отступы от красной линии, жилого дома, своего и соседского, забора.
Ограничения прав собственника на участок
Разрешенные «по праву застройки» виды использования: пляжи; кемпинги; кафе, бары, рестораны и другие учреждения общественного питания; пункты проката спортивного и другого инвентаря для отдыхающих; места для палаточных городков; спортивные и игровые площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала.
Для участка, выделенного под индивидуальное строительство, допускается возведение дома для проживания собственника и его семьи. Можно ли построить автосервис на земле ижс? Есть в собственности дачный участок на 4 сотки в дачном городке. Он находится прямо возле дороги трасса рядом с городом включен в состав города. Так вот, есть желание построить на этом участке автосервис и заняться бизнесом. На земле садоводческого товарищества никто официально такого делать не разрешит.
Ни гостиницу, ни промышленное предприятие, ни любое другое здание, кроме жилого дома на одну семью, построить нельзя.
Беседка При строительстве беседки существуют следующие правила: для капитального объекта расстояние до ограждения соседнего домовладения — 3 м. Туалет и выгребная яма Размещение туалета на землях ИЖС возможно при соблюдении отступа от соседского забора не менее 1 м.