Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию.
Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Комментарии к ст. 55 ГрК РФ
1. Часть 1 комментируемой статьи дает определение понятию «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».
2. Части 2 и 3 комментируемой статьи определяют органы, в которые подается заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и виды документов, которые необходимо приложить к данному заявлению. Перечень документов является открытым, т.к. ч. 4 комментируемой статьи дает право Правительству РФ устанавливать иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» и Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» перечень документов, который прилагается к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, был уточнен.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» комментируемая статья была дополнена ч. 4.1, запрещающей требовать иные документы, нежели установленные в данной статье, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
3. Часть 5 комментируемой статьи предусматривает варианты действий органа, выдавшего разрешение на строительство, при получении заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением данного органа может стать выдача заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказ в выдаче такого разрешения.
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 143-ФЗ «О внесении изменений в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации» ч. 5 была изложена в новой редакции. В ней устанавливается случай, когда при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта осмотр объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 31. Ст. 3442.
4. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Часть 7 статьи дополняет данный перечень еще одним основанием для отказа в выдаче разрешения: невыполнение застройщиком требований ч. 18 ст. 51, которая устанавливает, что застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, один экземпляр копий материалов инженерных изысканий, проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет осуществлена только после того, как заявитель выполнит данное требование.
Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» в ч. 6 было внесено дополнение, которым отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при несоответствии параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
Изменение, внесенное в ч. 7 комментируемой статьи Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», расширяет состав материалов, которые застройщик обязан передать для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
5. Часть 8 комментируемой статьи предусматривает право оспорить отказ в выдаче разрешения в судебном порядке.
Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 143-ФЗ «О внесении изменений в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации» в ч. 6 и 8 были внесены изменения, конкретизирующие положения данных частей.
6. Часть 9 устанавливает необходимость передачи копии схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка в органы, выдавшие разрешение на строительство, с целью размещения данной копии в информационной системе.
7. Части 10 и 11 комментируемой статьи устанавливают, что основанием постановки на государственный учет объектов капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в котором должны содержаться необходимые сведения о данном объекте для постановки его на учет. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Форма данного вида разрешения устанавливается Правительством РФ. Правительство РФ 24 ноября 2005 г. приняло Постановление N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Как происходит приёмка квартиры
На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.
Документы
Первым делом следует проверить документы застройщика. Он должен предоставить акты надзорных органов, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт, экспликацию — важную часть технической ведомости, где детально описываются все помещения. Также девелопер передаёт дольщику гарантийные талоны на двери, окна, счётчики. Если с документами всё в порядке, можно приступать к осмотру квартиры.
Потолок и стены
Застройщики предлагают квартиры в разных вариантах отделки: черновой, предчистовой и чистовой. Это сразу прописывается в условиях ДДУ. Проще всего принимать помещения с черновой отделкой: приёмщик проверяет поверхности стен и потолка на ровность, наличие трещин, влажных пятен с помощью строительного отвеса и уровня.
Иногда девелоперы предлагают квартиры с предчистовой отделкой. Это означает, что в помещениях выполнена стяжка пола, оштукатурена поверхность плит, выровнены оконные и дверные откосы, произведена разводка электричества. Специалист должен тщательно изучить качество каждой из проделанных работ.
Сложнее всего выявить дефекты, когда объект сдаётся в чистовой отделке. В такую квартиру можно сразу заселяться, потому что в ней проведены следующие работы:
- стены оклеены обоями или покрашены;
- потолок оштукатурен;
- на полу уложен линолеум или ламинат;
- в санузле установлена сантехника;
- выведены все розетки и выключатели;
- повешены люстры;
- смонтированы входные и межкомнатные двери.
Почему нельзя вселять людей в дом, не получив разрешение?
Даже если застройщик уверен в том, что жилой дом полностью готов к заселению людей, что в нем присутствуют все необходимые коммуникации, а сам объект строительства соответствует всем нормам и правилам, то без получения разрешения такой дом нельзя использовать для проживания людей.
Если у застройщика не будет такого документа, то это будет являться грубым нарушением законодательства в сфере градостроительства. Отсутствие разрешения может создать предпосылки для появления опасных условий, что чревато причинением вреда здоровью человека (людей).
Также при отсутствии разрешения нельзя поставить дом на кадастровый учет. У владельцев квартир также не получится зарегистрировать в Росреестре право собственности на жилье, если на руках у них не будет такого разрешения.
Процесс ввода жилого дома в эксплуатацию предполагает сбор необходимого пакета документов, его подачу в орган местной администрации, прибытие комиссии на объект и осуществление его проверки, подачу документов в администрацию для получения разрешения.
Без разрешения невозможно поставить дом на кадастровый учет и регистрировать право собственности на объект недвижимости.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Передача квартир дольщикам
После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.
В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.
Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.
Критерии готовности дома
Получив техпаспорт можно смело переходить к завершающему этапу сдачи дома в эксплуатацию. Чтобы дом прошел проверку без проблем, он должен быть пригодным для жилья, т.е. соответствовать следующим критериям:
- Должны быть установлены окна и двери.
- Стены оштукатурены под чистовую отделку, т.к. она изменяет размер комнат. Сдать дом с черновой отделкой возможно, но очень проблематично.
- Подвальное помещение можно не штукатурить и не бетонировать пол, однако если высота его потолка окажется более 2,1 м, то к нему будут предъявляться требования как к жилому помещению. К тому же встанет вопрос об изменении этажности дома.
- На полу достаточно стяжки, за исключением санузлов, а также деревянных полов. Они сдаются только в готовом виде. Также в готовом виде сдается «теплый пол», т.к. увеличивает конечную стоимость дома, соответственно страховку и налоги.
- На потолке допустима черновая отделка.
- Обязательно должно присутствовать ограждение на балконах и террасах.
- В многоэтажном доме должна быть лестница. Нельзя сдавать дом с какими-либо временными вариантами, например, стремянкой.
- Обязательное наличие инженерных систем, даже если они еще не функционируют.
- Наличие ворот во встроенном гараже.
- Если дом находится в сельской местности, то требования к обустройству участка на момент сдачи в эксплуатацию, отсутствуют.
Такие разные даты: Ввод в эксплуатацию и передача ключей — портал о застройщиках Дом Контроль
Прописанные в договорах на строительства «Срок ввода объекта в эксплуатацию» (или «Срок сдачи») и «Срок передачи ключей» (или «Срок передачи объекта долевого строительства») — это совершенно разные понятия. Именно поэтому эти даты очень сильно разнятся между собой, и в договорах они чаще всего не совпадают, более того — могут иметь разницу в полгода и больше. В чем же разница этих дат?
Срок сдачи (Срок ввода объекта в эксплуатацию) — это дата, которая прописана в разрешении на строительство объекта. Именно в этот срок застройщик планирует завершить работы, после чего получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Для этого должны быть закончены работы по отделке квартир, благоустройству прилегающей территории, обеспечена безопасность объекта, а также должны быть проведены инвентаризации объекта для кадастрового учета, присвоение милицейского номера дому и пр. Все это проверяется комиссией.
Отметим, что этот срок может быть продлен, если строительная компания подаст заявление в Комитет по строительству.
После того, как строительство завершено в указанные даты сдачи объекта, передача ключей дольщикам, как правило, происходит далеко не сразу. Разрыв между датой сдачи и датой выдачи ключей обычно 4-7 месяцев.
Все потому, что после сдачи дома застройщику нужно в обязательном порядке завершает отделку квартир, если это предусмотрено проектом, и сезонных работ.
Также нужно провести работы для нормального функционирования коммунальных служб, заключить договор с управляющей компанией и прочее.
Срок передачи ключей (Срок передачи объекта долевого строительства) — это срок, указываемый в договорах долевого участия. Он един для всех участников долевого строительства. Важно, что прописанная дата означает, что не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана. При этом должен быть заключен акту приема-передачи недвижимости.
О готовности дома и возможности передачи ключей дольщика обязаны уведомить не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства. Эта процедура происходит путем отправки уведомление заказным письмом с описью.
Срок передачи ключей может быть изменен, но только после согласования между застройщиком и всеми участниками долевого строительства, дольщиками. Нарушение этого срока грозит штрафами застройщику и компенсациями дольщикам, как прописано в действующем 214-ФЗ.
Именно поэтому очень важно внимательно читать договор на долевое строительство, обращая внимание в первую очередь на прописанный срок передачи ключей — он означает крайний срок, в который вам должны передать ключи от квартиры. Также необходимо обратить внимание на строки в договоре о уведомлении дольщика об изменении даты передачи ключей.
Как ввести дом в эксплуатацию?
Как ввести в эксплуатацию построенный дом, если строительные работы завершены? Для этого необходимо обратиться в учреждение, выдавшее разрешение на строительство.
Разрешение на ввод в эксплуатацию будет осуществляться по итогам проверки готовности здания к использованию в соответствии с заявленными целями — проживание граждан.
Подача заявления о вводе возведенного сооружения должна сопровождаться представлением необходимых документов, а также просьбой создать и назначить межведомственную комиссию для обследования объекта.
На стадии проверки готовности дома к фактическому использованию проводится согласование для ввода дома в эксплуатацию, в котором будут участвовать представители контрольных и надзорных органов в сфере строительства и архитектуры.
Чтобы сдать дом в эксплуатацию, какие нужны документы от владельца или застройщика? Их состав должен позволить провести сравнение с первоначальным проектом, оформленным с разрешением на строительство, с фактическим состоянием построенного сооружения.
Если строительство осуществлялось на основании договора, прежде чем получить акт о вводе дома в эксплуатацию, требуется оформить акт приемки возведенного объекта. В данном акте указывается на следующие моменты:
- фактическое завершение работ в соответствии с первоначальным планом,
- отсутствие нарушения технических регламентов и стандартов при возведении строения,
- отсутствие у заказчика претензий к застройщику относительно качества выполненных работ.
Также для обращения в местные органы власти требуется оформить техническую документацию на здание, которая подтвердит его физические характеристики и установит соответствие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Что значит — дом (частный) введен в эксплуатацию? вопр вн
Частный дом был введен в эксплуатацию (БТИ ввело) по 93-ФЗ. Сейчас совместный собственник подал иск о том, что введение в эксплуатацию было незаконным (дом находится в черте города, а 93-ФЗ регламентирует негородские постройки). БТИ подтвердило, что строение законное и не самовольное, но в эксплуатацию это строение ввели по ошибочным основаниям.
Вопрос: Объясните пожалуйста, что значит — ввод в эксплуатацию (просто фундамент нельзя же ввести в эксплуатацию, а в дом подведены все коммуникации, в нем живут и т. д.).
Пользователь удален
Введение в эксплуатацию — это документ, утвержденный постановлением главы администрации, подтверждающий, что все работы по строительству, подведению сетей проведены. А также, что дом соответствует проекту, и что даннач постройка не угрожает жизни и здоровью человека. Короче говоря, это дом, в котором уже можно жить.