Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На объект недвижимости потребуется подготовить определенный перечень документов для продажи земельного участка, который позволит подтвердить право распоряжения собственностью и установит основные показатели и характеристики объекта. Это позволит продемонстрировать покупателю готовность к сделке и ее юридическую чистоту.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
К назначенной дате продавец обязан подготовить исчерпывающий список бумаг, требуемых при заключении сделки. Оформление договора купли-продажи рекомендуется выполнять через нотариуса. Составленное в соответствии с условиями предварительного договора и юридическими нормами соглашение подписывается в трех экземплярах.
В дальнейшем, предстоит зарегистрировать переход права к новому хозяину через Регистрационную палату. В заранее оговоренный день стороны обращаются в регистрирующий орган с полным комплектом бумаг и подписанным договором. После передачи заявления продавца с просьбой внести новую регистрирующую запись в сопровождении с пакетом подтверждающей документации, стороны производят расчет и организуют передачу недвижимости. Спустя месяц новый собственник самостоятельно явится в Регпалату и получит переоформленные документы на землю.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Шаг 7 — заплатить налоги
Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.
Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).
Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.
После того как появятся первые заинтересованные в покупке граждане, придется предоставить продаваемый земельный участок к осмотру. К этому этапу также нужно подходить со всей ответственностью, поскольку пословица «встречают по одежке» применима и к порядку проведения продаж. И земля — не самое главное. Прежде всего, это комфортное общение с продавцом. Работать с адекватными и понимающими людьми удобно и приятно, отчего хочется купить предложенный товар.
Нельзя забывать об элементарных правилах приличия. Пунктуальность, аккуратность и умение ввести понятный диалог – залог успеха. Кроме того, не лишним будет показать свою юридическую подкованность в порядке регистрации имущественных прав на объект, что обнадежит будущих собственников на скорое получение прав собственности на землю.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Как произвести оценку земельного участка
Правильно оценить землю сложно. Собственники рассматривают 2 варианта действий:
- обращаться к оценщику;
- сделать все самим.
Первый способ дает более точный результат, но при этом требует временных и финансовых затрат. Стандартная работа оценщика занимает в среднем 2 недели, а услуги стоят от 3 000 рублей.
Оценщик учитывает все параметры, влияющие на цену земли в обе стороны:
- расположение;
- размер;
- постройки;
- рельеф;
- коммуникации;
- газопровод;
- близость к городу.
Как найти покупателей
Куда обращаться, чтобы найти заинтересованных покупателей? Здесь предусмотрено 2 варианта действий:
- через агентство;
- своими силами.
Первый способ воспринимается как самый безопасный. Но он включает в себя отчисление риэлтору комиссии. Она составляет 5-10% от суммы сделки.
Риэлтер сопровождает клиента на всех этапах:
- подготовка сделки;
- защита от мошенников;
- регистрация продажи.
В его обязанности входят:
- проверка документации;
- составление объявлений о продаже;
- использование сторонних каналов привлечения покупателей;
- общение с заинтересованными лицами;
- демонстрация объекта;
- составление договора и его регистрация в государственных структурах;
- использование оптимальной схемы передачи денег.
Риэлтор берет на себя все заботы, ограждая клиента от потенциальных проблем и подводных камней. Но нанять хорошего специалиста сложно. Высок риск заключить договор с новичком без опыта либо мошеннической организацией.
Самостоятельная продажа экономит деньги. Но продавцу придется:
- погрузиться в юридические тонкости;
- самому готовить и проверять бумаги;
- искать покупателей;
- отвечать на звонки;
- выезжать на показы.
Наиболее сложен на практике пункт поиска покупателей. Ведь для продажи придется рассмотреть все источники:
- оповестить родственников и знакомых;
- наклеить объявление на информационную доску около участка;
- разместить объявление в интернете.
Наибольший отклик дает последний способ. Но эффективным он будет только при выполнении ряда условий:
- не использовать больше 2-3 информационных ресурсов;
- завести новую сим-карту и указывайте этот номер телефона;
- размещать только на крупных сайтах.
Как заключается договор купли продажи
Ответственным за документы назначается продавец. На его плечи ложится и составление договора купли продажи. В него вносятся следующие пункты:
- паспортные данные;
- полный перечень сведений о земельном участке;
- правоустанавливающие документы;
- окончательная цена;
- условия передачи денег;
- дата и место подписания.
Документ составляется и подписывается в трех экземплярах для:
- покупателя;
- продавца;
- регистрирующего органа.
У каждой из сторон остается на руках по экземпляру.
К основному договору прикладываются (по требованию):
- акт приема передачи участка;
- протоколы разногласий и согласований;
- дополнительное соглашение.
Важно! Передача денежных средств осуществляется после подписания договора. Эта практика признана самой безопасной. Но состоявшейся сделка будет только после регистрации в Росреестре. Сделать все можно в один день:
- обращение в Росреестр или МФЦ обеих сторон;
- предоставление сотруднику полного пакета документов.
В него входят:
- паспорта;
- выписка ЕГРН;
- подписанный договор;
- подтверждение оплаты госпошлины (2000 рублей).
Как подготовить надел к продаже?
Если нужно самому продать земельный надел, потребуется приготовить его к реализации. В частности, четко определяются границы территории. Важным моментом выступает то, что величина участка должна находиться в строгом соответствии с документацией. Когда участок имеет не сформированный вид, то изначально нужно провести процедуру межевания и оформить его как отдельный объект недвижимости. В таком случае он сможет рассматриваться в качестве самостоятельного предмета правоотношений. Затем происходит оценка стоимости надела. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами специальных организаций. Стоит учесть, что такие услуги потребуется дополнительно оплатить.
Пошаговая инструкция 2022 указывает, что определение стоимости собственными силами происходит при использовании сведений относительно кадастровой цены. Опираться нужно на анализ рынка недвижимых объектов. Учитываются данные по региону, в котором располагается конкретный надел. Кроме того, использовать можно информацию, размещенную на разных ресурсах в интернете. На величину цены влияют несколько показателей. В частности, это размер участка. Чем больше надел по величине, тем выше его стоимостное выражение. Затем приступают к подготовке необходимой документации. Обращают внимание на место расположения участка. Чем ближе он находится к населенной территории, тем больше будет его стоимость. Кроме того, на показателе цены сказывается удаленность от трассы, наличие транспорта, чтобы добираться без проблем до участка.
ВАЖНО !!! Обычно стараются купить наделы, которые находятся рядом с железнодорожными станциями, остановками автобусов. Этот момент дает возможность повысить стоимость примерно на 10%. Также оценить требуется назначение земельного участка. Стоит обратить внимание, что у дачных и садовых угодий, ИЖС, с\х земель устанавливается разное стоимостное выражение.
Также на стоимости сказывается рельеф, присущий площади. Цена на участки, которые расположены на буграх или имеют неровную поверхность, устанавливается меньше, по сравнению с ровными местностями. Скажется на рассматриваемом показателе и то, есть ли подъезд к наделу, насколько качественна почва. Также оценивается уровень грунтовых вод и составляющие экологии и этичности.
На стоимости сказывается развитие коммуникаций и инфраструктуры. Это указывает на расположение рядом торговых точек или остановок транспорта, аптек, учреждений системы здравоохранения. Покупатели смотрят на то, проведена ли обработка территории.
ВАЖНО !!! Стоит учесть, что ухоженный участок наиболее привлекателен, чем тот, который выглядит заброшенным. Ухоженность поможет сократить срок для продажи надела. Оказывают влияние на цену и постройки на территории.
К примеру, когда на участке расположены такие помещения, как гараж или баня, это поможет в существенной степени повысить стоимость. Если указанные строения имеют ветхое состояние, то рекомендуется их снести, в противном случае это обязательно скажется на сокращение стоимости.
Комплект документов и процесс переоформления
После поиска покупателей и договоренности о продаже обоим сторонам необходимо подготовить новый комплект документов. При подготовке бумаг надо понимать, что ошибки в данных, как правило, приводят к срыву сделки. Поэтому при малейшей вероятности возможных ошибок лучше обратиться к юристам. Кроме того, необходимо учитывать следующее: чтобы продать земельный участок сельхозназначения, поступать следует несколько иначе, чем при продаже садового, например. Документы немного различаются, так что нужно учесть все нюансы заранее.
При проведении продажи в обусловленное время обе стороны обязаны явиться со всеми документами к юристу, у которого они заключают соглашение купли-продажи. Затем идет уговор о том, в какой день они придут в Регистрационную палату для оформления документов и полного расчета.
Примерно через месяц после полного оформления всех формальностей покупатель получает документы на свой земельный участок.
При оформлении земельной собственности нужно учитывать, что существуют земли различной направленности, продать садовый участок или земельный участок можно по нескольким юридическим базам. Это нужно обязательно учесть еще до начала подготовки документов.
Как продать земельный участок сельхозназначения? Когда вы думаете совершить продажу аграрных владений, то для начала, перед изысканием покупателей, вам надо будет передать информацию в исполнительную организацию местной администрации или Обладминистрацию. Такое требование проистекает из-за того, что эти организации располагают главным правом на покупку земель.
Сообщить государственным структурам представляется возможным в виде заказного письма, в котором непременно указывается площадь владения, стоимость и место нахождения.
Подготовка участка к продаже
Одним из самых важных моментов продажи участка без посредников является проверка наличия у надела четко обозначенных и зарегистрированных границ. При этом последние должны в обязательном порядке совпадать с данными, указанными в имеющихся у владельца документах.
Для того чтобы уточнить информацию следует подать соответствующий запрос в кадастровую палату. В случае отсутствия данных, выявления неверных сведений либо при наличии полностью несформированного участка, потребуется провести процедуру межевания с привлечением лицензированного кадастрового инженера либо сотрудника геодезической компании.
После определения границ и получения соответствующего документа, необходимо посетить кадастр для постановки надела на учет и получения кадастрового паспорта, который также понадобится для оформления сделки по продаже земли. Следующим шагом будет регистрация четко обозначенного участка в органах Росреестра и закрепление надела в качестве отдельного объекта недвижимости.
Важно помнить, что при отсутствии у земельной площади границ, зафиксированных документально, ее продажа будет невозможна.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.