Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление недвижимости на ребенка плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Получение квартиры в наследство
Право на наследство возникает в двух случаях:
- в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
- по завещанию.
Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:
- руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
- командиром воинской части;
- двумя незаинтересованными свидетелями.
Правила оформления дара
Как можно подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Сделать это можно без обращения к нотариусу. Документ должен оформляться по установленным правилам. До того как написать дарственную на несовершеннолетнего ребенка, следует ознакомиться с имеющимися образцами документов (имеются на нашем портале) или обратиться к специалисту онлайн.
Эксперты на сайте предоставят консультацию по вопросам оформления недвижимости на несовершеннолетнего. Имущество после подписания договора нужно переоформить в МФЦ или Регистрационной палате. Зарегистрировав документ, малолетний одаряемый становится владельцем имущества с некоторым ограничением прав до наступления 18 лет.
Как оформить недвижимость в упрощенном порядке? Обращение к нотариусу не означает сокращение сроков, но хлопоты переходят на плечи специалиста за определенную плату. Даритель может оформить квартиру на ребенка за 2–10 тысяч рублей. Стоимость зависит от места пребывания. В столице и Санкт-Петербурге специалист возьмет не менее 8–10 тысяч рублей без учета государственной пошлины.
Переписывая имущество на ребенка в нотариальной конторе, даритель должен мочь заплатить за услугу или ему придется оформлять дарение самостоятельно. Стоимость регистрации соглашения — 1400 рублей. Регистратор забирает подписанный договор и сопроводительные бумаги в обмен на расписки. В течение 10 дней изготавливается свидетельство. Если есть желание сократить усилия, можно доверить эту обязанность риелтору или нотариусу.
Можно ли переписать квартиру на несовершеннолетнего ребёнка?
Ребёнок может стать собственником любого имущества с момента получения свидетельства о рождении. Такой подарок может сделать не только родственник, но и любой достаточно щедрый человек. Можно подарить уже имеющуюся квартиру или купить новую.
Ключевую роль при заключении такого соглашения имеет возраст:
- Менее 14 лет. Право подписи имеют родители, опекуны и попечители, поэтому при оформлении нужен собственник жилья и один из представителей ребёнка.
- Старше 14 лет, но младше 18 лет. Несовершеннолетний имеет право подписи договора, но в присутствии его законного представителя. На документе будет подпись ребёнка, его представителя и собственника квартиры.
- Старше 18 лет — это совершеннолетний гражданин, который имеет самостоятельно право заключать сделки с недвижимостью.
Как переоформить квартиру?
Под переоформлением жилого помещения понимается передача всех прав по распоряжению и владению данным жильём от одного лица другому. Выделяют несколько вариантов сделок, с помощью которых возможно передать права от владельца квартиры иному гражданину. Обычно данная процедура используется для отчуждения имущества близкому родственнику (например, сыну, брату).
Переоформление жилья строго регламентируется законодательством РФ. В зависимости от ожидаемой стоимости затрат на осуществление процедуры, можно выделить несколько способов передачи прав на квартиру.
5 способов переоформления жилья близким родственникам:
- дарственная;
- договор ренты;
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- завещание.
Перечисленные способы подходят и для переоформления квартиры лицу, не состоящему с хозяином помещения в близких родственных отношениях, однако в этом случае стороны столкнутся с более существенными денежными затратами. Размеры выплачиваемых в описанных выше случаях госпошлин и налоговых отчислений напрямую зависят от нескольких факторов:
- наличия или отсутствия льгот;
- оценочной рыночной стоимости помещения;
- степени родства с владельцем жилья.
Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего?
Законодательство страны не запрещает оформлять недвижимость на несовершеннолетних граждан. Несмотря на то, что вся процедура оформления занимает длительное время и требует тщательной подготовки, дети могут владеть жилплощадью, но не вправе управлять ей, пока не достигли совершеннолетия.
Разделяют две категории несовершеннолетних:
- малолетние дети, не достигшие 14 лет. Так как малолетние дети не вправе отвечать за свои поступки и решения, то вся процедура по оформлению и интересы осуществляются родителями (опекунами, усыновителями). В этом случае оформить квартиру на ребенка можно без его ведома, но с помощью законного представителя;
- несовершеннолетние граждане (14-18 лет). В этом возрасте дети уже могут участвовать в сделке, например, знакомиться с договором, ставить подписи. Несмотря на это, оформление квартиры осуществляется после письменного согласия родителей или опекунов.
Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:
Владеть недвижимостью ребенок может с самого момента рождения (по факту — с момента получения свидетельства о рождении, поскольку без документов невозможно произвести оформление сделки). Так что подарить квартиру своей внучке Вы можете в любой момент, в том числе и сейчас.
До 18 лет от имени ребенка подписывать с Вами договор дарения будет ее законный представитель (как правило, это один из родителей, а при их отсутствии — попечитель). Он же будет производить действия, необходимые для регистрации перехода права. При этом с момента 18-летия ребенок сможет самостоятельно распоряжаться квартирой, а до этого времени, при необходимости распоряжения жильем, сделки будут заключать законные представители. Кстати, на это дополнительно потребуется согласие органа опеки и попечительства.
Существуют случаи, когда ребенок может стать полностью дееспособным уже с 16 лет. Это называется эмансипацией и допускается, если несовершеннолетний старше 16 лет работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Объявление ребенка полностью дееспособным происходит по решению органа опеки и попечительства, если родители согласны, или по решению суда, если такое согласие отсутствует.
В случае, если несовершеннолетний эмансипирован, он самостоятельно заключает сделки по приобретению недвижимости, в том числе может подписать и договор дарения.
5 главных новшеств 2020 года в законах о недвижимости
Квартира в наследство и завещание
Дарение как способ передачи квартиры
Один из самых простых и выгодных способов передать права на недвижимое имущество – оформить договор дарения. Напомним, что дарить имущество можно только после исполнения 14 лет, и то с разрешения опеки. А вот принимать в дар можно абсолютно в любом возрасте. Поэтому в качестве получателя можно выбрать даже ребёнка, которому ещё года не исполнилось. Главное, правильно провести сделку, помня обо всех важных моментах.
В первую очередь стоит запомнить, что дарение должно быть безусловным и безвозмездным. Следовательно, владелец квартиры не может указывать получателю, как именно поступать с подарком. Потому как сразу после оформления сделки будет считаться, что ребёнок стал полноправным собственником. Однако он всё равно какое-то время не сможет самостоятельно распоряжаться имуществом, учитывая возраст.
Конечно же, нельзя требовать с малыша или с его родителей денежного вознаграждения за сделку. Также нельзя, чтобы как-либо иначе оплатили подарок, например, переоформив на дарителя свою машину. За сделку владелец имущества ничего не получает, и по доброй воле передаёт объект получателю.
Обязаны ли вы это делать?
Как правило, покупка жилой недвижимости лицами, имеющими несовершеннолетних детей, не требует обязательного наделения детей долями в приобретаемом имуществе, но в каждом правиле есть свои исключения. Во-первых, если жилое помещение покупалось с использованием родительского капитала, то в этом случае родители должны оформить покупку в общую собственность всех членов семьи. При этом законодательство не определяет форму общей собственности, следовательно, жилое помещение может быть оформлено в собственность как общую долевую (с определением долей), так и общую совместную (без определения долей).
Во-вторых, если при покупке жилья использовались бюджетные денежные средства. Речь идет о предоставлении единовременной субсидии в рамках различных государственных программ или социальной выплаты на приобретение жилого помещения семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В этом случае жилое помещение, также оформляется в общую собственность на всех членов семьи.
Как оформить недвижимость на ребенка
Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.
На первом этапе продавец должен представить следующие документы:
- Свидетельство о собственности на недвижимость;
- В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
- Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
- Выписку с лицевого счета;
- Справку из БТИ;
- Копию кадастрового паспорта.
Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя — родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.
Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.После подписания документа оформляется акт приема-передачи квартиры.
После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.
Могут ли дети самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью
Право владеть квартирой в случае ребенка-собственника не означает права ею распоряжаться. До достижения совершеннолетия дети не могут распорядиться принадлежащим им имуществом. Более того, лично участвовать в сделках не вправе несовершеннолетние возрастом менее 14 лет – родители (опекуны, усыновители) выступают по сделкам от имени опекаемых детей (Гражданский кодекс, ст.28). Подростки возрастом 14-18 лет имеют право участия (право подписи) в сделках с недвижимостью, но лишь по письменному разрешению родителей (Гражданский кодекс, ст.26).
Сделки с недвижимостью, совершаемые родителями (опекунами) с оформлением на ребенка (т.е. с преумножением его собственности) не требуют одобрения органов опеки. Но любые сделки, так или иначе связанные с отчуждением недвижимого имущества несовершеннолетних, невозможны без письменного разрешение опеки и попечительства (Гражданский кодекс, ст.37).
Однако у несовершеннолетнего возрастом от 16 лет могут возникнуть права распоряжаться недвижимой собственностью по его усмотрению, без контроля родителей и госорганов опеки – если подросток работает (контракт, договор) или занимается предпринимательством (Гражданский кодекс, ст.27), либо вступил в брак (Гражданский кодекс, ст.21, п.2).
Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку
С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего. Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).
Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.
Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
- Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
- Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
- Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
- Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
- Выписка из лицевого финансового счета.
- Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
- Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).