Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробно о переводе земель из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение о переводе территории в иную категорию зависит от того, кому принадлежит земельный участок. Если территория находится в федеральной или государственной собственности, то ее перевод может быть произведен только по решению Правительства Российской Федерации (вынесенному постановлению). Право перевода участков, находящихся в собственности субъектов РФ, принадлежит исполнительной власти тех субъектов, в чьем ведении находится территория.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Основания, позволяющие изменить категорию
Такие же правила распространяются на участки сельхоз назначения, независимо от того, в чьем ведении они находятся: органов местного самоуправления или субъекта. Муниципалитеты могут осуществлять перевод территорий, находящихся в их собственности.
С переводом незарегистрированных (запасных) земель особых проблем не возникает, их проще всего перевести в любую категорию. Что не скажешь о сельхозугодиях, водных и лесных фондов – здесь все довольно проблематично. Касаемо особо охраняемых природных территорий, их вообще нельзя продавать или совершать любые другие операции, так как они находятся на государственном учете.
Среди весомых оснований, по которым можно сменить категорию земельного участка, можно выделить следующие:
- Возведение промышленного объекта на участке.
- Включение участка в состав водного, резервного или лесного фонда.
- Корректировка площади территории.
- Обеспечение безопасности и усилие защиты государства.
- Выполнение консервации участка.
- Постройка зданий (жилых, подсобных) или дорог.
Процедуру смены категории участка могут начать следующие лица:
- Местный муниципалитет.
- Юридические и физические лица, имеющие разрешение на застройку, готовые приступить к постройке объектов на определенной территории.
- Лица, добывающие полезные ископаемые на определенном участке.
- Владельцы дачной собственности (участков).
- Лица, в чьей собственности находится определенная территория.
- Остальные заинтересованные лица (например, при составлении акта купли-продажи).
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Стоимость перевода категории земли
Для расчета стоимости услуг наших адвокатов по переводу земель из одной категории в другую необходимо воспользуйтесь ниже приведенной информацией:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Категории земель в Российской Федерации
Для учета и рационального использования земельных ресурсов все земли в пределах границ Российской Федерации делятся на категории по целевому назначению. Они определены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) [1].
Согласно основному законодательному акту в земельной сфере земли по целевому назначению делятся на следующие СЕМЬ категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения – земли за границами населенного пункта предоставленные для нужд сельского хозяйства;
2) земли населенных пунктов – земли для застройки и развития населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения) – земли за границами населенных пунктов, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них специальных задач;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов (ООПТ) – земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты из хозяйственного оборота и для которых установлен особый правовой режим;
5) земли лесного фонда – лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления) и нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и другие);
6) земли водного фонда – земли, занятые водоемами, ледниками, гидротехническими, водохозяйственными сооружениями, а также выделенные под водоохранные зоны и полосы отвода по берегам водоемов;
7) земли запаса – земли в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам.
Справка. Впервые в России попытка классифицировать земли по целевому назначению была предпринята в Декрете ВЦИК 1918 г. «О социализации земли». Тогда было выделено 4 категории земель: земли, предоставляемые для культурно-просветительных целей, для занятия сельским хозяйством, с целью застройки, для устройства путей сообщения. В 1968 г. в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства союза ССР и союзных республик» введено 6 категорий земель. Земли промышленности и транспорта были объединены в одну категорию с землями курортов, заповедников и землями иного несельскохозяйственного назначения. В 1991 г. в Земельном кодексе РСФСР появилось уже деление земель на категории по целевому назначению в современном виде.
Использование земель не по целевому назначению запрещается. Но качество земельных участков, их характеристики, а также наиболее рациональные и экономически выгодные виды использования земельных участков могут меняться со временем. Поэтому довольно часто для продолжения хозяйственной деятельности на земельных участках или изменения их функционального предназначения необходимо изменить целевое назначение земель или отдельных земельных участков в составе таких земель.
Перевод земель из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом Российской Федерации [1], законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[2], а также другими законами и нормативно-правовыми актами.
Закон о переводе земель из одной категории в другую
Рассмотрим основные положения Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» далее Закон о переводе земель из одной категории в другую.
Общий порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую изображен на рис. 1. Ниже приведены комментарии.
Рисунок 1. Процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую.
Необходимые формальности
Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, правительством Ярославской области принято Постановление от 09.10.2008 N 537-П. В качестве приложения к данному Постановлению утвержден перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
Состав и порядок подготовки документов для перевода земельных участков из одной категории в другую установлен ст. 2 Закона N 172-ФЗ. К ходатайству должно быть приложено в числе других документов согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
Право исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления ходатайствовать о переводе земельных участков в составе земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков предусмотрено законом только в случаях перевода земельных участков из одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.
В современный период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, за последние годы пришло понимание ценности земель как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для выживания человека экологического баланса.
Долгое отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием Закона N 172-ФЗ многие проблемы были решены.
Вместе с тем анализ судебно-арбитражной практики показал, что Закон N 172-ФЗ уже сегодня требует доработок, и в этих целях хотелось бы предложить следующие пути совершенствования законодательства по переводу земель в иные категории.
1. Дать определение таким оценочным категориям, как «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», в целях осуществления перевода; разграничить понятия «земля» и «земельный участок».
2. Сократить сроки рассмотрения ходатайства: для Правительства РФ — до двух месяцев, для исполнительных органов государственной власти субъектов РФ — до одного месяца.
3. Дополнить Закон N 172-ФЗ положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных факторов и т.д.
4. Законодательно уточнить, распространяется ли закрытый перечень прилагаемых к ходатайству документов при подаче его в орган государственной власти субъекта РФ для перевода земель с/х назначения.
5. Установить для перевода земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель.
Услуги перевода земель в другую категорию, стоимость
Когда нужный пакет документов собран, в голове возникает вопрос «Куда обратиться за переводом земли из одной категории в другую?». На самом деле, все зависит от того, кто выступает собственником земли. Рассмотрим следующие варианты:
- Если владелец земельного участка физическое/ юридическое лицо, то следует обращаться в орган местного самоуправления.
- Если обращается субъект федерации, то следует направиться в вышестоящий орган исполнительной власти (администрация, мэрия, правительство)
- Наконец, если государство то, тогда адресуется обращение Правительству РФ.
Хочется отметить, что стоимость процедуры для каждого случая индивидуальна. Она зависит от ряда факторов, таких как
- площадь земли,
- стоимость выписки из ЕГРН, которую может заказать любой гражданин на официальном сайте Росреестр,
- экологическая экспертиза (при необходимости) и т.п.
Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:
- производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
- создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
- формируется черта населенного пункта;
- размещается объект, который имеет значимость для общества;
- строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
- выполняется договор или обязательство международного типа;
- участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
- территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.
В Арбитражном суде Новосибирской области рассматривался иск компании к местным властям, не согласовавшим территорию для строительства объекта развлекательного отдыха граждан.
Аргумент – испрашиваемая земля относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Обществу указано, что без перевода земель сельхозназначения в другую категорию выбор участка для ведения бизнеса незаконно. Апелляционный суд встал на сторону общества.
ФАС Западно-Сибирского округа (на стадии кассации) встал на сторону суда района. ФАС обратил внимание, что нормами земельного права запрещается выдача земельного участка, если надел не переведен в категорию, позволяющую застройку.
Перевод земель призван обеспечивать разумное и эффективное пользование земельными ресурсами. Владельцу, съемщику или потенциальному хозяину надела рекомендуется изучить ФЗ №172 «О переводе земель» и уточнить возможности и требования к переводу из той или иной категории.
Порядок перевода земельного участка
В случае, когда документы собраны и пользователь получил одобрение на перевод, переходят к следующему этапу — проведению экспертиз и получению различных разрешений от инстанций. Также сюда включают и защиту проекта на уровне субъекта федерации, обязательно проводят котировку данных в государственном кадастре. Для выполнения всех этих манипуляций подают очередной перечень документов:
- заявление на внесение изменений в государственный кадастр (есть возможность отправить его в электронном виде в Росреестр);
- план межевания земельного надела;
- кадастровый паспорт участка;
- свидетельство о праве собственности, которое подтверждает, что заявитель может использовать участок по назначению;
- паспорт РФ гражданина;
- разрешение муниципалитета на проведение изменения ВРИ;
- результаты проведенных экспертиз.
С того момента, как будет защищен проект на уровне субъекта федерации, все необходимые изменения разрешается внести в реестр.
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию
1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.
2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Статья 21. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 5 января 2005 года.
|
Президент Российской Федерации |
В. Путин |
|
Москва, Кремль |
|
|
21 декабря 2004 года |
|
|
№ 172-ФЗ |