Перевод жилого помещения в нежилое 2023 Москва

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое 2023 Москва». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

2. Что такое жилое и нежилое помещение

3. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

4. Принятие решения о переводе помещений

5. Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

6. Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

7. Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

8. В каких случаях возможен перевод?

9. Условия для проведения перевода в нежилой фонд

10. Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.

Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):

участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;

участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.

Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.

Что такое жилое и нежилое помещение

Что такое жилое помещение, определено законом: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания людей, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Посмотрим, какие это могут быть помещения.

Жилое помещение (ст. 16 ЖК РФ)	Характеристика
Квартира (ее часть)	Обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенное для проживания людей
Жилой дом (часть дома)	Обособленное строение, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем
Комната	Часть помещения в доме или квартире, предназначенная для проживания человека

Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что процедура перевода жилого помещения в нежилое, как правило, требует перепланировки помещения.

Для этого необходимо подготовить проект, в котором будут учтены в том числе требования регионального законодательства. Регионы очень часто устанавливают дополнительные условия, в том числе уточняют, что можно, а что нельзя делать при перепланировке помещения. В Москве это постановление правительства Москвы «Об организации переустройства…» от 25.10.2011 № 508-ПП.

Получить предварительную консультацию и заказать проект переустройства (перепланировки) можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или в специализированной организации (или ИП), являющейся членом СРО.

Задача исполнителя — не только подготовить проект, но и получить необходимые согласования (в Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и соответствующие разрешения (п. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Принятие решения о переводе помещений

Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).

По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

о переводе помещения;
отказе в переводе помещения.

Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.

Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:

проведение проверки выполненных работ;
составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

регион нахождения недвижимости;
перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

на оборудование отдельного входа;
на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:

заявление;
правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
техпаспорт жилья;
поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
проект переустройства и/или перепланировки;
согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Далеко не каждое жилое помещение можно превратить в нежилое. Для совершения процедуры потребуется соблюдать некоторые правила переустройства. Допускается оформлять в качестве нежилых квартиры:

расположенные на первом этаже
находящиеся на 2 и последующих этажах, если под ними также находятся склады, офисы или магазины

В качестве основания для перевода жилых помещений в другую категорию выступает целесообразность изменения категории назначения жилья, так как впоследствии улучшается бытовое или коммунальное обслуживание проживающих в округе граждан.Но даже при наличии указанных условий и оснований переустройство помещения из жилого в нежилое не всегда возможен. Существует ряд обстоятельств, когда владельцам квартиры выдается отказ в переводе. Большинство из них перечислено в статьях 22 и 24 ЖК РФ:

отсутствует отдельный доступ к объекту, или он пролегает через жилые помещения. Причем если планируется сделать отдельный вход, то придется получить одобрение соседей в соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Без согласия проживающих рядом граждан подобные действия незаконны, и любой из собственников расположенных в доме квартир может произвести оспаривание
планируется переоформлять только части квартиры. Отдельные комнаты сделать нежилыми нельзя
дом принадлежит нескольким владельцам, и согласие от них не получено
отдельные комнаты оформлены на других лиц, либо имеет место постоянное проживание иных граждан на территории недвижимости
на квартиру наложено обременение или ограничение
предоставлен неполный список документации, либо запрос подается в ненадлежащий орган
многоквартирный дом находится в аварийном состоянии
проект переустройства или перепланировки, предоставленный в ответственный орган, не соответствует действительности, или нарушены требования законодательства к его оформлению
специфика бизнеса. Если при использовании помещения повышается пожароопасность для всего здания, либо возникают иные неудобства для жильцов, получить разрешение сложно

В подобных случаях можно попробовать получить положительное решение по суду, либо попытаться устранить причины, мешающие переустройству, а затем вновь инициировать процедуру оформления разрешения.

В каких случаях возможен перевод?

Условиям перевода жилого помещения в нежилое будет соответствовать не каждая квартира, также нужно учитывать цели эксплуатации конкретного помещения. Существует ряд ограничений, которые не дают провести данный процесс. К таким факторам относятся следующие:

запрещено изменять статус помещений, которые используются владельцем либо кем-то иным в качестве места проживания;
правовая собственность на квартиру должна быть освобождена от возможных прав третьих лиц;
под квартирой находятся иные помещения жилого назначения в случаях, когда она располагается на втором этаже и выше;
запрещен перевод жилой квартиры в нежилое помещение в доме, который относится к объектам социального пользования;
если единственный доступ к жилплощади осуществляется только через другие помещения в доме;
запрещен регламентом перевод жилого помещения в нежилое с целью реализации религиозной практики.

Условия для проведения перевода в нежилой фонд

Изменить статус жилого строения можно только при соблюдении целого ряда установленных условий. Игнорирование данных требований неизбежно приводит к получению официального отказа, поэтому важно учесть следующие моменты:

Квартиры, находящиеся на втором этаже допускается вводить в нежилые только при условии, что квартиры находящиеся под ними, имеют аналогичный статус.
Квартира может поменять статус, при условии, что доступ в нее может осуществляться с улицы, без использования общего подъезда.
Перевод здания в нежилое, возможен при условии, что в нем не будет осуществляться религиозная деятельность.
Не допускается перевод квартиры, которая располагается в арендованном здании социального назначения.

Соблюдение этих условий не вызывает больших сложностей, но стоит помнить, что нужно придерживаться и ряда других требований, которые относятся к юридическим и техническим составляющим.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России: