Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли-продажи квартиры является основным юридическим документом, который регулирует отношения между продавцом и покупателем при сделке. Он защищает интересы обеих сторон и предоставляет правовую защиту в случае споров или непредвиденных ситуаций.
Защита прав собственника
При оформлении договора купли-продажи квартиры важно обеспечить максимальную защиту прав собственника. В первую очередь необходимо проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, чтобы исключить возможность наличия каких-либо обременений или ограничений.
Для этого следует заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указаны все права, которые зарегистрированы на данную квартиру. Также рекомендуется обратиться в органы местной власти для получения информации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Кроме того, очень важно проверить документы продавца на подлинность и соответствие законодательству. Для этого можно запросить копии паспорта, свидетельства о праве собственности, договора долевого участия и другие необходимые документы.
Важным моментом является также оценка текущего состояния квартиры. Рекомендуется провести осмотр помещения перед заключением договора купли-продажи и составить акт приема-передачи. В случае выявления каких-либо повреждений или недочетов, следует внести соответствующие пункты в договор или согласовать вопросы ремонта и компенсации с продавцом.
Не стоит забывать и о выполнении формальностей при регистрации договора купли-продажи в органах Росреестра. Правильное оформление документов позволит избежать проблем в будущем и обеспечит защиту прав нового собственника.
Порядок оформления договора
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Как правило, этим путем идут участники, профессионально владеющие всеми юридическими тонкостями и способные без чьего-либо участия составить ДКП и провести сделку. Однако, по данным опросов ведущих агентств недвижимости, около 10% граждан, не будучи специалистами, способны самостоятельно разобраться, как грамотно составить текст договора купли-продажи квартиры. Безусловно, для этого необходимо достаточно глубоко изучить все вопросы, связанные с подготовкой к сделке, ее проведением и регистрацией.
Полностью самостоятельной можно считать форму, при которой стороны используют образец договора с интернет-сайтов, в который вносят персональные данные и сведения об объекте сделки, и после подписания самостоятельно подают на регистрацию. Этот вариант является самым бюджетным, однако, выбирая его, необходимо понимать, что любой пункт может стать поводом для отказа в регистрации при несоответствии требованиям рег.палаты или предметом судебного разбирательства в дальнейшем, поэтому должен быть составлен максимально грамотно.
Важно! В конце статьи представлен верный образец договора купли-продажи квартиры со всеми нюансами.
Нотариальное удостоверение
По общим правилам, договор купли-продажи квартиры заключают в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется, если этого требует закон или предусмотрено соглашением.
«По закону, нотариус обязательно заверяет ДКП, если предмет сделки – имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному лицу».
Нотариальное удостоверение соглашения потребуется, если продавец реализует долю в праве общей собственности, за исключением случаев, когда сразу все владельцы продают свои доли одному покупателю.
Стоимость нотариального заверения соглашения (если удостоверение не обязательно в силу закона) зависит от цены сделки:
- до 1 млн руб. – 0,4% + 3 тыс. руб.;
- 1 000 001 руб. – 10 млн руб. – 0,2% (с суммы, свыше 1 млн руб.) + 7 тыс. руб.;
- 10 000 001 и больше – 0,1% + 25 тыс. руб., но не больше 100 тыс. руб.
Нотариус за удостоверение договора купли-продажи квартиры возьмет примерно 0,5% от цены сделки. У каждого нотариуса свои расценки, поэтому вопрос оплаты лучше уточнить заранее.
Дешевле обойдутся услуги юриста, если по каким-то причинам стороны хотят перестраховаться при заполнении образца договора купли-продажи. В разных регионах цены различаются, где-то попросят 1 500 рублей, где-то 5 000. Цена зависит и от сложности сделки.
Риэлторы, как правило, не составляют договоры купли-продажи квартиры, а оказывают комплексную услугу по сопровождению сделки, в рамках которой оформляют договор. Цены также зависят от конкретного специалиста – от 1 до 5% цены квартиры.
Дешевле всего заполнить шаблон договора купли-продажи самостоятельно. У нас на РЕНОВАР.РУ представлен стандартный шаблон, подходящий для сделок в 2023 году.
Договор купли-продажи квартиры 2023 года при ипотеке
Договор купли-продажи квартиры в 2023 году при ипотеке является юридическим документом, заключаемым между продавцом и покупателем квартиры. Особенность такого договора заключается в том, что покупатель приобретает жилье с использованием кредитных средств от банка.
Перед подписанием договора покупатель обязан получить одобрение банка на предоставление ипотечного кредита. В договоре купли-продажи четко определяются условия сделки, обязательства и права сторон. Это включает указание объекта продажи, стоимости квартиры, сроки выполнения обязательств, размер первоначального взноса, условия и сроки возврата кредита, а также ответственность сторон в случае нарушения договора.
При оформлении договора купли-продажи квартиры при ипотеке необходимо учесть некоторые особенности. Покупатель должен предоставить продавцу копию положительного решения банка о выдаче кредита. Также необходимо предоставить документы, подтверждающие личность покупателя и информацию о его доходах, чтобы банк мог провести анализ кредитоспособности.
В случае, если покупатель не выполняет обязательства по возврату кредита, банк имеет право обратиться к продавцу с требованием о расторжении договора и взыскании задолженности с продажи квартиры.
Оформление договора купли-продажи квартиры при ипотеке требует внимательного изучения условий и правил. Важно учесть все нюансы и соблюдать требования банка, чтобы избежать возможных проблем и ненужных расходов в будущем.
Кто платит за ДКП квартиры
Оформление документа часто влечет за собой определенные расходы. Закон дает право сторонам самим решить, кто какие расходы понесет. Например, чтобы составить договор купли-продажи доли квартиры желательно воспользоваться услугами юриста ввиду необычности ситуации и правовой сложности её оформления. Юрист подстрахует и поможет избежать сложных моментов.
Расходы на услуги юриста не являются обязательными. А вот нотариальные услуги, оплата пошлин за регистрацию прав собственности необходимы, и они не бесплатные. Обычно услуги нотариуса участники договора делят в предварительном договоре, и каждый оплачивает свою часть, прежде чем оформить договор. Услуга регистрации нового собственника является проблемой покупателя и именно ему её оплачивать.
Когда договор купли-продажи может быть признан недействительным
Иногда сделки по продаже недвижимости происходят при таких обстоятельствах, что есть большой риск признания сделки недействительной. Например, если составляется договор купли-продажи квартиры с ипотекой. Хотя на самом деле ипотека не преграда. Но это не значит, что нет ситуаций, когда процедуры действительно невозможны.
Если ДКП был составлен неправильно, подобную сделку будут считать ничтожной, поскольку её заключение нарушило закон. Здесь даже не нужно бояться судебного разбирательства – суд все равно это признает. Юридических последствий у этой сделки также нет.
Ничтожной будет считаться сделка следующего плана. Допустим, была куплена квартира у человека, который приобрел её у семьи с несовершеннолетними детьми. Сам факт продажи нарушил права этих детей. После обращения в суд, цепочка сделок будет признана ничтожной и квартира вернется семье, у которой она была изначально приобретена. Это возможно, поскольку изначально продажа нарушала закон о правах несовершеннолетних.
Второй случай, когда продажа будет признана ничтожной – на договоре при оформлении была поставлена поддельная подпись. Рассматриваемый тип сделки нарушает правопорядок и нормы нравственности. Кроме того, сочтут ничтожными мнимые и притворные операции, где сделка является только прикрытием для других манипуляций. Например, имущество скрывают, чтобы не платить долги приставам или владельцы не хотят оформлять все положенным образом. Это же касается ситуаций, когда под видом подарка, имущество продают.
Достаточно часто мошенники используют наивность недееспособных граждан, выманивая их имущество, требуя, чтобы они взяли ипотеку и т.п. Такая сделка не может быть правомерной без юридически заверенного согласия опекуна. Также опекун может пойти в суд, чтобы признать продажу ничтожной. Точно такие же последствия ждут операции, что совершил малолетний гражданин (моложе 14 лет). Не важно, кем он выступал – покупателем или продавцом, находится его квартира в ипотеке или нет. Такие обременения как ипотека также частично «связывают руки», но от мошенничества не освобождает.
Обратиться в суд с иском можно в течение 3 лет с момента, когда была продана квартира. После этого срок исковой давности истекает. Но есть нюанс. Иск может подать лицо, которое не принимало участие в процедуре, но является заинтересованным в её исходе, точка отсчета начинается с момента, когда человек узнал о правонарушении.
Помимо ничтожных есть ещё один формат сделок, где договор купли-продажи находится под ударом даже после исполнения. Это оспоримые сделки, которые могут работать даже несмотря на то, что заключались с нарушением закона. К тому же есть шанс, что суд не признает подобный иск действительно заслуживающим внимания, а сделку незаконной.
Образец договора купли-продажи квартиры 2023
Договор купли-продажи квартиры – это юридически значимый документ, заключаемый между продавцом и покупателем и регулирующий условия передачи собственности на жилой объект. В нем должны быть четко определены все детали сделки, права и обязанности сторон.
Ниже приведен образец договора купли-продажи квартиры, который можно использовать в 2023 году:
- Стороны договора:
- Продавец: ФИО продавца, место жительства, паспортные данные;
- Покупатель: ФИО покупателя, место жительства, паспортные данные.
Предметом договора является квартира, расположенная по адресу: указать адрес квартиры.
Цена квартиры составляет: указать сумму в рублях. Оплата производится следующим образом: указать условия оплаты (наличными, банковским переводом и др.).
- Продавец обязуется передать покупателю квартиру в собственность, не обремененную правами третьих лиц.
- Покупатель обязуется оплатить полную стоимость квартиры в указанный срок и принять ее в собственность.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств.
Обязательные условия договора купли-продажи квартиры 2023
Договор купли-продажи квартиры 2023 должен содержать ряд обязательных условий, чтобы обеспечить юридическую защиту и интересы обеих сторон.
1. Идентификация сторон
Договор должен содержать полную идентификацию продавца и покупателя, включая имена, паспортные данные и адреса проживания. Это позволяет установить законную компетентность сторон и предотвратить возможные споры по этому вопросу.
2. Описание квартиры
В договоре необходимо указать точные характеристики и описание квартиры, включая ее адрес, общую площадь, количество комнат, этаж и другую существенную информацию. Это помогает исключить неоднозначность при продаже и определить объект сделки однозначно.
3. Цена и условия оплаты
Договор должен содержать сумму, по которой квартира продается, а также условия и сроки оплаты. Это важно для обеих сторон, чтобы избежать недоразумений и неоправданных задержек с расчетами.
4. Ответственность сторон
Важно указать ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора. Это поможет защитить интересы сторон и дает возможность принять соответствующие меры в случае нарушения.
5. Сроки и условия передачи
Договор должен содержать точные сроки и условия передачи квартиры, включая сдачу документов и передачу ключей. Это важно для обеспечения плавного процесса сделки и защиты интересов сторон.
6. Прочие условия
В договоре возможно указание и других условий, например, условий об оплате комиссии риэлтору или условий о передаче квартиры в чистом виде. Они должны быть ясно и однозначно сформулированы, чтобы избежать неопределенности и споров в последующем.
Восстановление договора купли-продажи
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
Как заполнить договор купли продажи квартиры для физических лиц
Для того что бы заполнить бланк договора купли продажи квартиры для физических лиц вы можете воспользоваться нашими советами:
- В верхней части бланка укажите название города в котором происходит сделка и дату составления договора.
- Далее идет раздел с данными продавца и покупателя. Впишите полностью ФИО сторон, паспортные данные и дату рождения.
- Далее в разделе предмет договора укажите информацию о недвижимости. Впишите площадь квартиры, адрес и другую информацию, которая запрашивается в бланке.
- В разделе «стоимость» укажите цену квартиры цифрами, а затем прописными буквами в скобках.
- Далее все стороны сделки должны внимательно ознакомиться с правами и обязанностями, прописанными в бланке. Если текст не устраивает можно его отредактировать.
- В самом низу необходимо указать реквизиты сторон. Впишите ФИО, контактные номера телефонов и проставьте подписи.
✅ Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо
Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.
|
Покупатель |
Продавец |
|
|---|---|---|
|
Несовершеннолетний (ребенок 14 лет) |
Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном. |
Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун). |
|
Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет) |
В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя). |
Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление. |
|
Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки) |
Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру. |
Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства. |
Кто платит за ДКП квартиры
Оформление документа часто влечет за собой определенные расходы. Закон дает право сторонам самим решить, кто какие расходы понесет. Например, чтобы составить договор купли-продажи доли квартиры желательно воспользоваться услугами юриста ввиду необычности ситуации и правовой сложности её оформления. Юрист подстрахует и поможет избежать сложных моментов.
Расходы на услуги юриста не являются обязательными. А вот нотариальные услуги, оплата пошлин за регистрацию прав собственности необходимы, и они не бесплатные. Обычно услуги нотариуса участники договора делят в предварительном договоре, и каждый оплачивает свою часть, прежде чем оформить договор. Услуга регистрации нового собственника является проблемой покупателя и именно ему её оплачивать.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Как правило, этим путем идут участники, профессионально владеющие всеми юридическими тонкостями и способные без чьего-либо участия составить ДКП и провести сделку. Однако, по данным опросов ведущих агентств недвижимости, около 10% граждан, не будучи специалистами, способны самостоятельно разобраться, как грамотно составить текст договора купли-продажи квартиры. Безусловно, для этого необходимо достаточно глубоко изучить все вопросы, связанные с подготовкой к сделке, ее проведением и регистрацией.
Полностью самостоятельной можно считать форму, при которой стороны используют образец договора с интернет-сайтов, в который вносят персональные данные и сведения об объекте сделки, и после подписания самостоятельно подают на регистрацию. Этот вариант является самым бюджетным, однако, выбирая его, необходимо понимать, что любой пункт может стать поводом для отказа в регистрации при несоответствии требованиям рег.палаты или предметом судебного разбирательства в дальнейшем, поэтому должен быть составлен максимально грамотно.
Важно! В конце статьи представлен верный образец договора купли-продажи квартиры со всеми нюансами.