Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельный участок под строительство жилого дома 2023 как выбрать, договор, порядок выделения, предоставление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.
При этом обязательно соблюдалось указание площади дома, его удаленность от границ участка и некоторые другие аспекты.
План постройки обязательно прикреплялся к заявлению вместе с другими документами.
Сегодня предоставление земли в аренду проводится без предварительного согласования мест размещения объектов, так как право пользования “разыгрывается” на аукционе в обязательном порядке.
Документы на строительство дома утверждаются уже после получения участка. Кроме того сейчас действует уведомительная, а не разрешительная система, что упрощает постройку дома.
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Люди льготных категорий пишут заявление на имя администрации с просьбой о выделении земли согласно Закону. К заявлению прикладывают документы-основания, определяющие категорию льгот.
Гражданам лучше всего выбирать те участки, которые уже числятся в кадастровом реестре, такая процедура оформления проходит гораздо быстрее, чем например, новых участков, не стоящих на кадастровом учете. Процедура занесения новых земель в кадастр – очень затяжная процедура, и на нее может уйти не один год.
Должны быть и все необходимые документы для получения земли: копии паспортов, удостоверений, если земля выдается многодетной семье, то и копии свидетельств о рождении детей, справки об усыновлении, если дети приемные. Также нужно документальное подтверждение об отсутствии земли в собственности.
Месяц уйдет на проверку документов, затем придет уведомление о принятом решении. Если результат положительный, то на руки получают разрешение, с которым необходимо обратиться в отдел по межеванию для подготовки кадастровых документов.
Как взять в аренду участок земли у государства
Земельный кодекс РФ предусматривает возможность аренды земли и иной недвижимости у муниципального образования. Территория муниципалитета планируется таким образом, что часть земель предоставляются в качестве объектов ИЖС согласно плану застройки. Собственником земель является государство или муниципалитет.
Для получения земли предусмотрена необходимость стать в очередь либо оформить аренду на льготных условиях, без проведения конкурса. Чтобы взять в аренду участок земли у государства, следует выиграть аукцион, если земля предоставляется в коммерческих и хозяйственных целях.
Большинство земель ИЖС можно брать у муниципалитета, согласно местным правилам землепользования. Знать базовые условия аренды целесообразно еще до обращения с заявлением в местную администрацию.
Решить любые юридические проблемы можно легко с помощью юристов зарегистрированных на сайте цену выполнения задания (проконсультировать, составить иск, подать жалобу и т.д) назначаете Вы сами, а юристы подают заявки на ваше задание, вам остается только выбрать лучшего. Оставить задание:
Участки под строительство дома: на какой земле можно строить
Для человека, желающего отстроить собственную усадьбу, нет лучше земли, чем земля для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Она подходит, поскольку участок такого плана может иметь любые размеры. Но есть и проблема: на таком участке вам все равно придется заниматься фермерским хозяйством, чтобы иметь возможность составить отчеты в налоговую. Однако решить эту проблему несложно, создавая видимость целевого использования. Можно устроить тут конюшню, или же посадить сады.
Земля населенного пункта, или земля поселения – используемая непосредственно преимущественно для застройки категория земель, также ее могут использовать для развития населенного пункта, к которому она принадлежит. Земли такого типа могут разделяться с землями другой категории посредством границы городского или сельского поселения.
Впрочем, в такой кооператив может вступить не каждый гражданин – ведь данный ЖСК должен на 100% состоять из лиц, удовлетворяющих требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, а в категорию избранных попадает далеко не каждый госслужащий или научный работник. Поэтому если земельный участок большой, а членов кооператива набралось маловато, то землю придется разделить на две части, выделив подходящий по размеру участок. Либо можно попробовать “добрать” потенциальных участников из других категорий, прописанных в постановлении, создав впоследствии совместный кооператив. Например, РАН может пригласить в кооператив работников вузов.
Согласно постановлению создать жилищно-строительный кооператив могут:
— работники ФГУПов, являющихся научными организациями, федеральных государственных учреждений, а также государственных научных центров;
— военнослужащие, проходящие военную службу по контракту,
— молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет), научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях, созданных такими академиями наук и (или) подведомственных им (за исключением организаций социальной сферы), является основным местом работы,
— научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала),
— научно-педагогические работники федеральных государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования;
– федеральные государственные гражданские служащие;
– работники федеральных государственных общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и культуры;
— граждане до 35 лет из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей от одного ребенка,
— граждане из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей трех и более детей.
Это категории граждан, к которым требования устанавливаются на федеральном уровне постановлением Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108.
Кроме того, членами кооперативов могут стать работники учреждений, находящихся в ведении субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления. Это работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, здравоохранения и культуры. Для указанных категорий граждан требования устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС
Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:
- высота потолка – 2,5 м;
- размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
- площадь гостиной – от 12 м2;
- общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.
На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.
Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:
- баню,
- сарай,
- навес,
- встроенную/пристроенную веранду,
- беседку,
- туалет.
Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Дачные участки — по сложившимся границам (если соседи не против)
Ряд вопросов решится по садоводческим товариществам, потому что с годами изменились технологии и подходы к оформлению таких земельных участков. Когда в 90-е годы образовывались товарищества, делались планы организации территории с размещением всех участков, нанесением проездов, детских площадок, пожарных водоемов. Со временем изначально заявленная разметка сместилась, и сегодня фактические границы не совпадают с планом организации территории: в документ необходимо вносить изменения, а это значительные денежные затраты.
С принятием обновленного кодекса этого делать не надо: если нет споров с соседями, земельный участок будет оформляться по фактически сложившимся границам.
Это даст человеку уверенность, что при наследовании, дарении или осуществлении сделок купли-продажи не возникнет лишних вопросов. Таким образом, будут сэкономлены время, деньги и нервы людей, отметила специалист.
Землепользователи в садовых товариществах — это зачастую пенсионеры. У них нет свободных средств, чтобы оплатить внесение изменений в план организации территории, как и нет понимания, почему это необходимо делать — столько лет подряд пользовались этой землей. Например, такие обращения были по Могилевскому и Осиповичскому районам. Теперь люди ждут вступления закона в силу, когда все решится просто и экономически не затратно.
Порядок представления земельных участков
В настоящее время в соответствии со ст. 30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в публичной собственности и не поставленные на государственный кадастровый учет, предоставляются в аренду для строительства с проведением работ по их формированию:
- с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства (без проведения торгов). В этом случае процедура предоставления земельного участка начинается с его выбора и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
- без предварительного согласования мест размещения объектов, то есть путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления предоставлено право установления перечня случаев, когда земельные участки предоставляются исключительно на торгах. Непосредственно же в силу закона предварительное согласование места размещения объекта не проводится:
- при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);
- в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда.
Поступление заявлений о выборе земельного участка от нескольких лиц
Президиум ВАС в Постановлении № 4224/10 отметил, что Земельным кодексом не урегулирован порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на него претендуют нескольких лиц. Земельный участок может быть предоставлен только одному из претендентов. Выбрать такое лицо по правилам предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта не представляется возможным. Поэтому в данной ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги (независимо от того, является ли земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования).
Выясним, в какой момент должен «объявиться» другой претендент, чтобы предприятие промышленности лишилось возможности получить земельный участок без проведения торгов.
Во-первых, следует учитывать, что такое возможно только в том случае, если иное лицо представило заявление о выборе того же самого земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта для строительства. Поэтому наличие заявление о предоставлении земельного участка в аренду под производственные нужды не может стать препятствием для предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 31 ЗК РФ (Постановление ФАС ВСО от 26.07.2013 по делу № А19-18364/2012).
Во-вторых, соответствующее заявление от другого претендента может поступить:
- через два дня после подачи заявления предприятием о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства (постановления ФАС СЗО от 19.03.2014 по делу № А42-1004/2013, от 08.10.2013 по делу № А42-7466/2012);
- до опубликования информационного сообщения о предполагаемом предоставлении земельного участка для строительства (Постановление ФАС ПО от 14.08.2013 по делу № А72-5303/2012);
- до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (постановления ФАС ДВО от 15.10.2013 № Ф03-4562/2013, ФАС ВСО от 30.04.2013 по делу № А19-3699/2012, ФАС ЗСО от 08.02.2013 по делу № А45-21583/2011, ФАС УО от 23.01.2014 № Ф09-14113/13).
Отчуждение – продажа, покупка, дарение, обмен – земельного участка в частную собственность предоставленного запрещается до момента получения на него документа, которым подтверждается право на дом, который на нем расположен. Есть исключения для исполкомов: если на земельном участке имеется недостроенное (замороженное) строение.
Для граждан, которые получили земельный участок в рамках улучшения жилищных условий, запрещен его отчуждение в случаях:
– если на участке есть незавершённое (законсервированное) строительство;
– в течении восьми лет, если на участке имеется жилой дом, построенный на льготный кредит (до момента его полного погашения).
Исключительные случаи предусматривают моменты, когда владелец земельного участка инвалид первой или второй группы, когда гражданина направляют на работу в другую местность, а также иные обстоятельства, которые не позволяют использовать земельный участок по назначению.
Земельный участок можно приобрести также через соответствующую договорённость с частным лицом, которое заинтересовано в его продаже. Обратите внимание, что со стороны частника должны быть соблюдены все условия получения земельного участка, его регистрации, освоения. В противном случае можно попасть в неприятную историю, когда земельный участок по совести будет принадлежать вам, а по закону исполком либо суд лишит продавца, а заодно и вас права на владение им.
В этой ситуации проще всего проконсультироваться в исполкоме, организации по государственной регистрации, сделав соответствующие запросы либо с помощью юриста по земельному законодательству осуществить проверку всех «подводных камней», на которые можно наткнуться.
Стоит отметить, что покупка земельного участка с рук всегда проще:
– нет временных ограничений на выполнение процедур;
– процедура приобретения сейчас максимально упрощена и позволяет провести ее от «А» до «Я» за считанные дни;
– нет требований, которые должны быть выполнены в обязательном порядке.
С другой стороны покупка земельного участка не обходится дешево по сравнению с его получением через исполком. Разница в цене может достигать в десятки раз. Частник реализует земельный участок, учитывая все его преимущества, что и формирует конечную рыночную цену.
Наиболее высока цена земельного участка – в черте городов (крупных и малых), в пригороде (как правило, только крупных – областных центрах и городах областного подчинения). Земельные участки с наименьшей стоимостью можно найти в деревнях. Списки со свободными земельными участками имеются в сельских исполнительных комитетах, а также на сайтах соответствующих госорганов. Однако, обращаясь в сельский исполком, чтобы в последующем стать владельцем земельного участка, важно понимать, что и здесь действуют те же нормы юридической процедуры, которые были описаны выше, т.е. соблюдение сроков и дополнительных требований необходимо соблюдать и выполнять в обязательном порядке.