Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по генеральной доверенности риски для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Какие бывают доверенности на продажу квартиры
Есть несколько типов таких документов:
- разовая доверенность дает возможность осуществить одно или несколько действий однократно — например, сбор документов, регистрация или заключение сделки по продаже квартиры, — после чего документ становится недействительным;
- специальная доверенность позволяет осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру от лица собственника;
- генеральная доверенность уполномочивает другого человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее, если в документе не указано какое-то исключение.
Игра в доверие. В каких случаях продают квартиру по доверенности
Продажа недвижимости по доверенности является крайней мерой — вынужденно применяемым сценарием, если присутствует условие, осложняющее продажу квартиры непосредственно хозяином. Будь мы все здоровы и в здравом уме, вряд ли бы мы разрешили кому-то стороннему продавать наше имущество.
Выдача доверенности оправдана только в ряде случаев, когда собственник, например, переехал жить в далекую страну и просто не имеет возможности потратить несколько месяцев, лично присутствуя при подготовке и оформлении сделки. Или же находится на длительном лечении. А может быть, и вообще «недееспособен» — болен психически.
Большое желание продать имущество и непреодолимая сила, из-за которой собственник не может сам участвовать в процессе продажи — та сумма факторов, запускающих процедуру выдачи доверенности.
С другой стороны, важна не только причина выдачи документа, но и те полномочия, которые этот документ открывает доверенному лицу. Как правило, в грамотно составленной доверенности есть ряд ограниченных действий, которые вправе совершать доверенное лицо. Например, получать денежные средства от покупателя или нет.
Безопасна ли купля-продажа квартиры по доверенности? Увы, не на 100%. Выдача третьему лицу доверенности на продажу квартиры — это наименее безопасный способ продать свое имущество и получить за него деньги.
Риски при покупке жилья через поверенного
Даже присутствие на руках действующей доверенности не является поводом считать сделку абсолютно безопасной. Факт отсутствия настоящего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.
При оформлении сделки через доверенное лицо, покупатель рискует столкнуться:
- с подлогом или недействительностью документа (прекращение ее действия может быть вызвано смертью собственника или отменой по воле доверителя);
- установлением факта недееспособности собственника к моменту сделки;
- отсутствие нотариального заверения или неверное составление документа (отсутствует дата выдачи).
Рекомендации покупателю
Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.
При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:
- Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия.
- Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована.
- Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.
Особенности сделки по доверенности
Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:
- доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
- сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
- в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
- не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
- покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.
В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.
Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.
Что делать, если возникли проблемы
Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).
При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.
Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.
Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция
Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.
Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.
Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.
Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:
- Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
- Личные сведения о сторонах.
- Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
- Данные о квартире, которую планируется реализовать.
- Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
- Подпись доверителя.
Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.
При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:
- Дата составления бланка.
- Населенный пункт, в котором она оформляется.
- Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
- Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
- Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
- Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
- Срок действия документа.
- Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
- Нотариальное заверение подлинности.
Признание документов и сделок ничтожными
Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:
- доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
- документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
- документ от имени доверителя, который является недееспособным;
- если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
- если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
- если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.
Приобретая недвижимость по доверенности, нужно грамотно составить договор купли-продажи. Кардинальных отличий от стандартной сделки практически нет:
- в начале документа прописывается название, место проведения и дата совершения сделки. Прописывать факт того, что процедуру проводил не собственник жилья, а его представитель, не нужно;
- указываются данные обеих сторон, данные о владельце и доверенном лице, а так же информация о самой доверенности с номером и датой оформления;
- прописывается информация о квартире с указанием всех имеющихся документов;
- отмечается конечная стоимость объекта и метод расчёта;
- завершается указанием на факт проведения сделки КП и на информацию о том, что все прописанные в помещении лица были выписаны;
- проставляются подписи сторон.
Документ составляют в 3 экземплярах.
Чтобы обезопасить себя при выдаче доверенности, доверитель должен придерживаться следующих советов:
- отзывать соглашение при окончании срока действия;
- выдавать документ исключительно проверенному лицу, а в случае возникновения проблем признавать доверенность и проведённые сделки недействительными через суд;
- ограничивать спектр полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Нужно выписывать полномочия на выполнение конкретных действий;
- воздерживаться от выдачи полномочий на приём денежных средств и на оформление предварительного ДКП с выдачей аванса.
Если по соглашению будет подписываться договор купли-продажи, то предварительно покупателю нужно провести следующие действия:
- проверить наличие требуемых реквизитов и удостовериться в том, что срок действия документа не истёк;
- убедиться, что передаваемые доверенному лицу полномочия прописаны чётко и ясно – формулировки не должны быть расплывчатыми;
- проверить, числится ли предоставляемый доверенным гражданином документ в реестре доверенностей. Это можно сделать через сайт Федеральной нотариальной палаты;
- удостовериться, что доверитель в здравии и действительно поручал проведение сделки третьему лицу (приехать лично, позвонить, записать разговор на диктофон).
Для покупателя всё проще – ему следует самостоятельно проверять планируемую сделку на предмет юридической безопасности. Минимальные действия, которые нужно предпринять – это позвонить доверителю. Если доверенный откажется дать контакты, то от сделки стоит отказаться.
Риски при покупке квартиры по доверенности и как их минимизировать
Закон не запрещает продавать/покупать жилье по доверенности, так как встречаются разные ситуации, когда человек сам не может искать квартиру, принимать личное участие в сделке и т.п. Основные причины – это проживание в другом городе или государстве, болезнь или занятость.
Но процесс может осложниться тем, что не все люди готовы идти на сделку с посредниками, особенно, если это касается тех случаев, когда человек покупает жилье. Риски при покупке могут быть следующими:
- Подлог доверенности или окончание сроков действия. Последнее может быть вызвано отзывом документа или смертью доверителя.
- Недееспособность продавца в момент сделки или то, что он не отдавал отчета своим действиям, подписывая бумагу.
- Нет подписей и штампа нотариуса, отсутствуют даты выдачи и сроки действия.
- Иногда мошенники пользуются нотариальной доверенностью, когда собственник уже умер, а наследники вступить в права еще не успели.
В этих случаях право на недвижимость можно вернуть только по решению суда. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы минимизировать риски.
Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.
В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.
Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.