Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС объяснил, как определить незначительность доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Что имел ввиду законодатель?
Согласно п.1 статьи 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Согласно п. 2 это статьи, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Пункт 3 данной статьи: при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
И п. 4 статьи 252 ГК РФ:
несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Может целесообразность?
Может и так. Ведь действительно, множество собственников жилых помещений и как следствие незначительные, мелкие доли появляются, как правило, в результате принятия наследства, когда наследников несколько. Потом мелкие доли наследуются уже их наследниками и появляются 1/50, 1/70, или даже 1/100 доли в праве. Доли такие, безусловно, не являются значительными, а их обладатели нередко злоупотребляют правом: просят, например, выкупить у сособственника свою долю по завышенной стоимости, а иначе грозятся вселиться на правах собственника и не давать «спокойно жить» (при этом имея иное пригодное для проживания жилое помещение).
Однако, убежден тем не менее в том, что целесообразность слишком «вольного» толкования отдельных норм права в угоду якобы общественным интересам недопустима. Ведь получается на одной чаше весов — целесообразность, на другой — законность. Что весомее, думаю, очевидно.
Незначительная доля в праве собственности: это сколько?
Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет. Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м., с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.
Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.
Что можно делать с маленькой долей в квартире
Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее. Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте. Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.
Собственник обязан оплачивать коммунальные платежи исходя из фактического размера своей доли.
Признание и последующий выкуп незначительной доли – это спорная и сложная процедура которая требует грамотного юридического сопровождения. Часть самых популярных и часто возникающих вопросов специалисты прояснят на бесплатной консультации, и они же могут представлять интересы клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Незначительная доля в квартире
А вот, продать возможно любую долю в квартире, тут возникает вопрос цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. И этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую» родственникам и соседям. Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой. Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.
Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением из-за незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации. Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля не является единственным жильём для владельца доли малой. А значительную долю невозможно выкупить у остальных совладельцев даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.
Рекомендуем прочесть: Умер муж как делится наследство
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Универсального ответа не существует, однако есть общие рекомендации Верховного суда Российской Федерации.
Когда жилищная доля признается незначительной:
- если ее нельзя выделить в натуральном размере – фактическое отделение от остальной части квартиры (создание отдельного входа, кухни, коммуникаций, раздел лицевых счетов);
- если возникнут сложности с порядком пользования квартирой – яркий пример, когда 1-комнатную квартиру занимают чужие люди разного пола: мужчина и женщина;
- если собственник малой доли не проживает в квартире и не имеет существенного интереса к своей части жилья;
- если за хозяином числится долг по коммунальным услугам;
- если имеется альтернативное жилье.
Совокупность факторов позволяет считать долю незначительной. Если человек заинтересован в мизерном соотношении, живет в квартире, имеет несовершеннолетних детей, оплачивает услуги и у него нет другого жилья – собственники больших долей не смогут отнять у него квадратные метры даже через суд!
Какова же минимальная площадь мизерной части в квартире? Установить значение можно только в судебном порядке – индивидуально и на основе экспертизы. Скажем, если ⅓ часть «однушки» может быть незначительной, то аналогичная доля в 2-комнатной квартире таковой уже не будет.
Порядок определения долей в квартире
Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:
1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным. Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.
2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.
Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.
Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.
Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд
Мнение эксперта
Ковалев Константин Владимирович
Практикующий юрист с 6-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Признанный эксперт права.
Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности истца
- Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
- Характеристику жилого помещения
- Заключение оценщика (если проводили до суда)
- Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
- Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
- Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).
- Документы, подтверждающие направление иска с приложением лицам, участвующим по делу
Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.
Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.
Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.
Согласно текущему законодательству, незначительная доля в квартире должна быть меньше четверти жилья и самого маленького по площади помещения. При этом речь идет только об изолированных комнатах.
Нередко возникают случаи, когда незначительная доля составляет менее одного квадратного метра.
У собственников не возникает обычно проблем с порядком использования. Можно привести пример с 1/10 частью жилья. При площади объекта, равного 250 квадратам и наличии 10 комнат, такой доле может соответствовать целая комната. Но бывают случаи, когда под незначительной долей понимается какой-то отдельный участок. Его невозможно как-то обособить. Гражданин имеет право выкупить такую долю с учетом специфики цен на недвижимость. Но судебный процесс будет сопровождаться сложностями. И далеко не всегда решения принимаются в пользу истца.
Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.
Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.
Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.
Особенности принудительного выкупа доли
Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.
Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:
- Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.
- Определение интереса собственника по отношению к спорной доле. Если собственник живет в жилом помещении, где является владельцем незначительной доли, и не имеет другого жилого помещения, то обязать его продать свою часть будет невозможно. Судебная практика подтверждает, что в этом случае факт незначительности доли не имеет решающего значения (определение ВС РФ от 30.04.2012 № 5-В11-134).
- Наличие фактов нарушения собственником незначительной доли прав других собственников (отказ от оплаты коммунальных платежей, незаконная сдача в аренду).
Судебная практика по таким делам не всегда однозначна, ведь принимая решение суд исходит их обстоятельств каждой конкретной ситуации и оценивает совокупность факторов.
Ведь даже факт проживания собственника в другом месте не всегда говорит об отсутствии заинтересованности в доле, так как данное жилое помещение может быть его единственным местом регистрации, а место фактического проживания – арендованное жилье.