Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости через нотариуса — ответы на вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобретение недвижимости – это одна из самых крупных инвестиций в жизни любого человека. Именно поэтому купля-продажа квартиры является сложным и многопроцессным действием. Из-за этого все больше людей обращаются к нотариусу для оформления сделки, ведь нотариальное оформление купли-продажи может значительно снизить риски в случаях, когда заключение договора с продавцом квартиры оформляется без участия нотариуса.
Роль нотариуса при покупке квартиры
Кто должен обращаться к нотариусу для оформления сделки по покупке квартиры? Практически все покупатели, которые хотят быть защищены от мошенничества и будущих правовых проблем с квартирой. Нотариус делает документы, необходимые для регистрации квартиры на имя покупателя. Кроме того, он проверяет правила оформления и регистрации в Росреестре и кадастровой конторе.
Сделки с недвижимостью через нотариуса
Согласно действующим нормам, нотариус удостоверяет сделки с недвижимостью по желанию сторон, а в отдельных случаях это условие является обязательным по закону. При несоблюдении нотариальной формы договора такая сделка будет считаться недействительной.
Покупатель и продавец, оформляющие куплю-продажу недвижимости в простой письменной форме, принимают на себя значительные риски даже когда сделка проводится через риэлтора.
Посредник оказывает помощь в поиске квартиры и оформлении документов, но не отвечает перед законом за юридическую чистоту объекта продажи и добросовестность покупателя.
Нотариально удостоверенный договор обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Риски для продавца и покупателя недвижимости
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Вопрос 3. Какие сделки можно оформить таким способом?
Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.
Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны. Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод. Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.
Начнем с преимуществ:
- Полный контроль за соблюдением законности.
Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.
- Комплекс необходимых услуг.
Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.
Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.
Минусы:
- Высокая стоимость услуг.
Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.
- Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.
Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.
Преимущества нотариальной сделки перед договором купли-продажи
1. Защита прав покупателя и продавца. Нотариальная сделка обеспечивает четкую формулировку условий сделки и защиту интересов обеих сторон. Нотариус проверяет законность сделки, проверяет документы и выявляет возможные риски.
2. Подтверждение сделки. Нотариальная сделка гарантирует, что продавец и покупатель являются законными владельцами недвижимости. Нотариус убедится в правомерности сделки на момент ее заключения и позаботится о правильной регистрации.
3. Юридическая грамотность. Нотариус является высококвалифицированным специалистом и сможет дать консультацию по любым вопросам касательно сделки. Он/она будет знать, какие документы необходимы и какие права и обязанности должны быть учтены для заключения сделки.
4. Сокращение времени и уменьшение рисков. Нотариальная сделка обеспечивает более быстрое и эффективное завершение сделки, что снижает риски для всех сторон. Кроме того, нотариус поможет избежать любых ошибок и неточностей, которые потенциально могут стать проблемой в будущем.
5. Докажет факт сделки. После того, как нотариальная сделка была произведена и подписана обеими сторонами, создается нотариальный протокол, который может использоваться в случае любых споров.
6. Снижение затрат. На первый взгляд, договор купли-продажи может казаться более выгодным вариантом, поскольку не влечет затрат на оплату нотариуса. Однако, сохранение денег на оплате нотариуса может оказаться фиктивной экономикой, особенно если возьмем во внимание дополнительные расходы, которые могут возникнуть в случае возникновения проблем с законностью сделки.
Итак, нотариальная сделка при покупке недвижимости предоставляет значительные преимущества. Она позволяет обеспечить безопасность для всех сторон сделки и гарантирует, что сделка будет фактически действующей.
Как правильно оформить нотариальную сделку при покупке недвижимости
Нотариальная сделка – это важный юридический документ, который подтверждает согласование сторон по сделке купли-продажи недвижимости. Оформление нотариальной сделки необходимо для закрепления прав собственности на объект недвижимости.
Перед оформлением нотариальной сделки приобретатель должен получить сведения об имущественном объекте, а именно: всю необходимую документацию, паспорт объекта, сведения о прописке и регистрации собственника, технические характеристики и другие необходимые документы, подтверждающие правонарушения к объекту недвижимости.
Важные правовые аспекты при оформлении нотариальной сделки:
- Наличие действительного договора купли-продажи
- Подтверждение соответствия объекта недвижимости документам и предъявленной информации
- Подписание нотариального акта продавцом и покупателем
- Заверение нотариусом подписей продавца и покупателя
- Регистрация нотариальной сделки в соответствующих органах
Не следует забывать, что оформление нотариальной сделки – это процесс, который требует внимательного подхода и знаний в области законодательства. Поэтому важно обращаться за помощью к профессиональным юристам и нотариусам.
Кроме того, перед оформлением нотариальной сделки следует ознакомиться с понятием соглашения о передаче прав. Этот документ может содержать дополнительные условия и ограничения для продавца и покупателя, а также защитить их от юридических проблем в будущем.
Виды ошибок, которые допускаются при нотариальной сделке при покупке недвижимости
При совершении нотариальной сделки при покупке недвижимости могут допускаться различные ошибки, которые могут привести к нежелательным последствиям для сторон.
- Ошибки в оформлении документов: недостаточная информация, неправильное заполнение форм, наличие ошибок в датировке, в юридических терминах и другие ошибки могут привести к отказу в регистрации документа.
- Недостаточная проверка документов: необходимо проверить правильность и актуальность всех документов, включая документы на недвижимость и дополнительные документы при наличии их. Не все ошибки можно заметить на первый взгляд, поэтому следует затратить время на поверхностный и более детальный анализ документации.
- Ошибки в сроках: сроки оформления документов являются одними из самых важных факторов при совершении нотариальной сделки. Перенос сроков оформления и ошибки в расчетах по времени могут привести к задержкам в оформлении документов и увеличению затрат.
- Нарушение законодательства: при совершении нотариальной сделки необходимо соблюдать все правовые нормы и законодательство. Несоблюдение законодательства может привести к недействительности сделки.
Чтобы избежать ошибок и проблем при совершении нотариальной сделки при покупке недвижимости, рекомендуется обращаться к опытному нотариусу, который поможет правильно оформить и проверить все документы и обеспечить соблюдение всех правовых формальностей.
Что еще делает нотариус в сделке
У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.
Нотариус:
- извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
- составляет согласия супругов на куплю продажу;
- запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
- составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
- проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
- предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
- проводит электронную регистрацию купли продажи.
Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.
Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).
Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.
Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.
Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.
Время ожидания также зависит от документов и информации для заключения и заверения договора. Подписать и удостоверить договор вы сможете только после того, как нотариус получит все необходимые сведения.
Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.
Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?
В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:
- Удостоверение договора купли-продажи.
- Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
- Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
- Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
- Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
- Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
- Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
- Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
Нотариальное оформление сделок гарантирует их законность, сводит к минимуму риск признания недействительными и в некоторой мере упрощает процедуру для заявителей. Но обязательным обращение к нотариусу является не всегда.
Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:
- покупки доли квартиры;
- передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.
Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:
- Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
- При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
- В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
- Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
- Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.
Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.