Аренда муниципальных нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда муниципальных нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Повторное заключение договора.

Если договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона, то по истечении срока этого договора заключение его на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса или аукциона, если иное не установлено договором, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ^[6]; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (данный срок может быть уменьшен, но только на основании заявления арендатора)^[7]. При этом учреждение не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, кроме следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды^[8]. При отказе учреждения в заключении на новый срок договора аренды по каким-либо другим основаниям и заключения в течение года со дня истечения срока действия прежнего договора нового договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч. 11 ст. 17.1 Закона о конкуренции).

Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона^[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС^[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).

Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений^[13].

В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).

Продажа
Движимое имущество		Недвижимое имущество
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение		Средства направляются в бюджет

Нужно ли регистрировать договор?

Договор, длительностью до года не требует регистрации. При длительности более года необходима регистрации в Росреестре. Не принципиально, кто будет подавать требуемые на регистрацию документы – арендатор или арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра при обращении необходимо предоставить следующее:

• заявку о государственной регистрации;
• договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
• техпаспорт;
• учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
• выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
• общегражданский паспорт заявителя;
• документальное подтверждение оплаты пошлины.

Основные термины и принципы

Нежилые помещения, которыми владеет администрация определенного территориального образования (города, района, поселка и т.п.), называют муниципальными.

При наличии свободного объекта местная власть вправе отдавать его в аренду предприятию или гражданину. Использовать эту недвижимость арендатор имеет право в коммерческих и других целях.

Распоряжается сдачей недвижимого имущества в аренду соответствующее подразделение местной власти по управлению муниципальной собственностью. Оно вправе заключать договоры аренды на жилье, склады, офисы, а также участки земли. По статистике, свыше 70% недвижимого имущества является собственностью различных муниципалитетов. Что превращает последних почти в монополистов на этом рынке.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:

• организациями почтовой связи;
• медицинскими и образовательными учреждениями;
• конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
• религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Найденые документы по теме «договор найма жилого помещения»

1. Акт приёма-передачи имущества к договору найма жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Акт приёма-передачи имущества к договору найма жилого помещения приложение к договору найма жилого помещения от «» 201 года. акт приёма-передачи г. «» 201 года. …
2. Договор найма жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Договор найма жилого помещения

   договор найма жилого помещения г. «» г. зарегистрирован (а) по адресу: именуемый в дальнейшем …

3. Соглашение о задатке при заключении договора найма жилого помещения Соглашение и договор о задатке → Соглашение о задатке при заключении договора найма жилого помещения

   …ткополучатель получил от задаткодателя сумму в размере () рублей в качестве гарантии выполнения его обязательства заключить договор найма жилого помещения, ежемесячная плата за найм которого составляет (). жилое помещение расположено по адресу: . …

4. Образец. Договор найма жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Образец. Договор найма жилого помещения

   договор найма жилого помещения г. «» 20 г. , (наименование собственника жилого помещения или управо…

5. Передаточный акт к договору найма (аренды) жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Передаточный акт к договору найма (аренды) жилого помещения

   передаточный акт к договору найма (аренды) от «»201г. г. «» 201г. гр. (ф.и.о.) именуемый в дальнейшем «наймодате…

6. Договор найма (поднайма) жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Договор найма (поднайма) жилого помещения

   договор найма (поднайма) жилого помещения № г. «» 201 г г-н (г-жа), именуемый (ая) в дальнейшем …

7. Договор найма жилого помещения 1 Договор аренды жилого помещения → Договор найма жилого помещения 1

   договор найма жилого помещения. г. «» 201 г. владелец жи…

8. Договор поднайма жилого помещения предоставленного по договору социального найма Договор аренды жилого помещения → Договор поднайма жилого помещения предоставленного по договору социального найма

   договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (населённый пункт) (число, месяц, год)…

9. Договор найма жилого помещения 2 Договор аренды жилого помещения → Договор найма жилого помещения 2

   договор найма жилого помещения. г. «» 201 г. гр. (ф.и.о.), именуемый в дальнейшем «наймодате…

10. Акт передачи имущества к договору найма жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Акт передачи имущества к договору найма жилого помещения

    акт передачи имущества. к договору найма/ аренды квартиры № , расположенной по адресу: г., ул. д. , кв. , от «» 201г. …

11. Договор найма жилого помещения с правом выкупа Договор аренды жилого помещения → Договор найма жилого помещения с правом выкупа

    договор найма жилого помещения с правом выкупа г. «» г. гражданин , (фамилия, имя, отчество) им…

12. Образец. Договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа Договор аренды жилого помещения → Образец. Договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа

    договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа г. «» 20 г. гражданин , (фамилия, имя, отчество) именуемый в …

13. Постановление главы админ. г. Архангельска от 23.02.96 № 35 о договоре социального найма жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Постановление главы админ. г. Архангельска от 23.02.96 № 35 о договоре социального найма жилого помещения

    глава администрации — мэр г. архангельска постановление от 23 февраля 1996 г. n 35 о договоре социального найма жилого помещения в соответствии с законом рф «об основах федеральной жилищной политики» постановляю …

14. Постановление главы админ. г. Архангельска от 23.02.96 № 35 о договоре социального найма жилого помещения Договор аренды жилого помещения → Постановление главы админ. г. Архангельска от 23.02.96 № 35 о договоре социального найма жилого помещения

    глава администрации — мэр г. архангельска постановление от 23 февраля 1996 г. n 35 о договоре социального найма жилого помещения в соответствии с законом рф «об основах федеральной жилищной политики» постановляю…

15. Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа Договор аренды жилого помещения → Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа

    договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа г. «» 20 г. гражданин , (фамилия, имя, отчество) …

Предоставление объектов без торгов

Сотрудничество возможно лишь с определенными лицами:

1. Товарищество собственников жилья.
2. Лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе или конкурсе.
3. Учреждения образования
4. Медицинские организации, представляющие частную систему здравоохранения.

Вопрос о расторжении не будет подниматься, только если будут выполняться все условия использования муниципального имущества, прописанные в договоре.

Когда еще возможно предоставление недвижимости в аренду без проведения торгов:

1. Передача для аренды не более 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.
2. Договор предполагает аренду лишь части муниципального имущества. При этом площадь не должна быть выше 10% от общего показателя, а также двадцати квадратных метров.

Образец, который используется для оформления договора, должен включать в себя не только информацию о двух сторонах, но и срок аренды, а также техническое описание арендуемого объекта. В соглашении должны быть описаны обстоятельства, которые могут привести к возникновению вопроса о расторжении отношений.

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Администрация города (арендодатель)

Арендатор

Соблюдение условий договора в интересах арендатора; Письменное сообщение о расторжении сделки не менее чем за месяц до этого; Прочие условия

Пользование помещением по указанному в документе назначению; Заключение договора на коммунальное обслуживание, страхование, банковские услуги; Поддержание нежилых помещений в надлежащем состоянии с учётом технических и санитарных норм; Запрет на перепланировку объекта недвижимости без письменного на то разрешения; Произведение ремонтных работ за счёт арендатора; Уведомление о расторжении сделки не ранее, чем за месяц; Своевременность оплаты за пользование; Запрет на посредничество и повторную сдачу в наём; Беспрепятственный допуск в помещение сотрудников муниципальных органов для осмотра конструкций и коммуникаций; Освобождение помещения в течение семи дней с предоставлением справок об отсутствии задолженности за коммунальное обслуживание, по окончании договора

Кто должен выступать в роли арендодателя?

Поскольку в аренду имущество сдает унитарное предприятие, то именно оно должно осуществлять полномочия арендодателя (Постановление ФАС ВСО от 01.11.2005 N А19-11849/05-19-Ф02-5161/05-С1). При этом собственник имущества, дав согласие на его сдачу в аренду, тем самым не приобретает для себя права и обязанности по условиям договора, то есть не имеет права, например, увеличивать размер арендной платы (Постановление ФАС ЗСО от 16.06.2006 N Ф04-3298/2006(23241-А45-22)) и требовать от арендатора исполнения обязательств по договору (Постановление ФАС УО от 25.10.2004 N Ф09-3487/04-ГК).

Однако на практике чаще всего заключается трехсторонний договор, согласно которому арендодателем выступает собственник имущества, а не унитарное предприятие, которому отводят роль балансодержателя (несмотря на то что Конституционный Суд в п. 3 Определения от 02.10.2003 N 384-О указал: законодательством субъектов РФ не могут вводиться не предусмотренные ГК РФ субъекты договора аренды, например такие как балансодержатель). Вместе с тем возможность заключения трехсторонних договоров предусмотрена положениями по Можайскому и Шаховскому муниципальным районам Московской области. Отметим, что, хотя такой договор и не соответствует нормам Гражданского кодекса, судьи навряд ли признают его недействительным. Так, ФАС УО в Постановлении от 09.03.2004 N Ф09-491/04-ГК посчитал, что участие собственника имущества в заключении договора аренды, в том числе в качестве арендодателя, есть не что иное, как согласование с собственником передачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия. По мнению судей, то обстоятельство, что предприятие фактически является арендодателем, но в тексте договора таковым не названо, не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку не меняет существа сложившихся между сторонами правоотношений.

Положение о порядке сдачи в аренду имущества Можайского муниципального района, утв. Решением Совета депутатов Можайского муниципального района Московской обл. от 25.01.2006 N 251/25.
Новая редакция Положения о порядке сдачи в аренду муниципального недвижимого имущества (нежилых помещений, строений), утв. Решением Совета депутатов Шаховского муниципального района Московской обл. от 15.05.2006 N 34/220.

Как арендовать муниципальное помещение

Потребность в арене нежилого помещения возникает у 90% предпринимателей, занимающихся малым и средним бизнесом. Если подобное помещение находится в частной собственности, то, как правило, особых проблем не возникает – заключай договор и плати вовремя деньги.

Но совсем другое дело, если помещение находится в собственности государственной, иными словами, является муниципальным.

Как арендовать муниципальное помещение? Нужно ли при этом участвовать в торгах или же можно каким-то образом, обойтись без них? В этой статье мы постараемся дать ответы на эти и другие сопутствующие вопросы.

Какие существуют исключения при аренде муниципальных помещений

Действительно, ст. 17.1, п. 2, ч. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» постановляет, что государственные учреждения вправе сдавать имеющиеся у них в управлении помещения только путем проведения публичных торгов на право заключения подобного договора.

Поэтому большинство из них отказываются от подобной практики, даже если у них и есть желание найти арендатора на пустующие у них, по каким-то причинам площади. Просто не желая связываться с этой, не слишком легкой процедурой. Тем не менее, та же 17 статья, точнее, ее первая часть устанавливает ряд исключений из этого правила.

Когда можно арендовать муниципальное помещение без торгов? Давайте прочитаем внимательно – если:

• на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
• передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

При этом договор аренды заключается только в последнем из указанных случаев, если хотя бы одна из сторон по каким либо причинам не хочет заключения подобного договора, то вполне можно обойтись и без него. По этому поводу существуют специальные Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.

2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Если же, ваша деятельность не относится к разряду медицинской или образовательной, вас не устраивает краткосрочная аренда, вам нужно помещение, размером более 20 кв. м или есть еще кто-то кто на него претендует, то без участия в торгах при аренде муниципальных помещений вам не обойтись.

Кто может арендовать помещение у департамента имущества Москвы

Заключать договоры аренды с городом могут как юридические, так и физические лица. Организации любых организационно-правовых форм участвуют в торгах наравне с индивидуальными предпринимателями и гражданами. Различие заключается в пакете документов, который необходимо собрать и предоставить для участия в торгах по выбранному помещению. Естественно, что список для физических лиц намного меньше, чем для ООО.

Специалисты компании «Мосты» имеют огромный опыт в подготовке конкурсной документации. В силу специфики своей деятельности мы отслеживаем все изменения федерального и городского законодательства в этой сфере. Наша помощь в подготовке документов для участия в торгах позволяет сократить время более чем в два раза и исключает ошибки, которые могут привести к отказу. Кроме этого, мы подскажем, как лучше подавать документы и при необходимости переоформим договор с физического лица на юридическое.

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Администрация города (арендодатель)

Арендатор

Соблюдение условий договора в интересах арендатора; Письменное сообщение о расторжении сделки не менее чем за месяц до этого; Прочие условия

Пользование помещением по указанному в документе назначению; Заключение договора на коммунальное обслуживание, страхование, банковские услуги; Поддержание нежилых помещений в надлежащем состоянии с учётом технических и санитарных норм; Запрет на перепланировку объекта недвижимости без письменного на то разрешения; Произведение ремонтных работ за счёт арендатора; Уведомление о расторжении сделки не ранее, чем за месяц; Своевременность оплаты за пользование; Запрет на посредничество и повторную сдачу в наём; Беспрепятственный допуск в помещение сотрудников муниципальных органов для осмотра конструкций и коммуникаций; Освобождение помещения в течение семи дней с предоставлением справок об отсутствии задолженности за коммунальное обслуживание, по окончании договора

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Порядок проведения процедуры и основные моменты регулируются ст. 39.8 ЗК РФ. Она носит название «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Всего в статье 17 пунктов, которые устанавливают целый список обязанностей. Т.е. так просто «снять землю» не получится:

1. Если участок берется в аренду для пользования недрами, то в договоре должны быть прописаны меры рекультивации.
2. Договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования (т.е. реки, озера, ручья), подписывается только при условии возможности доступа граждан к водному объекту.
3. Если земля передается в аренду для комплексного освоения территории, то дополнительно с юрлицом подписывается соглашение о комплексном освоении территории.

Похожие записи:

• Брачный договор на квартиру купленную в браке на одного из супругов
• Ведущий бухгалтер по расчету заработной платы должностные обязанности
• Срок использования компьютера в бухучете в 2024 году